Рынок недвижимости Санкт-Петербурга "традиционно" несколько отстает от московского. В Москве в послднее время обратили внимание на необходимость строительства небольших районных торговых центров: желание горожан получать максимум услуг около дома приводит к росту популярности таких ТЦ и способствует активному интересу девелоперов и ритейлеров к такому формату. В Петербурге строительство малоформатных ТЦ пока не особенно популярно, зато их нишу с успехом занимают достаточно крупные помещения стрит-ритейла, прошедшие реконцепцию и реконструкцию.
Дефицитные метры
Аналитики, занимающиеся изучением сегмента торговой недвижимости Санкт-Петербурга, называют его парадоксальным: сегодня в нем сочетаются несколько противоречивых тенденций, обеспечивающих рынку инвестиционную привлекательность и высокий, но пока не реализованный потенциал. Уникальность рынка в его сегодняшнем состоянии заключается в том, что, с одной стороны, по статистике дефицита квадратных метров в Санкт-Петербурге не наблюдается: город занимает отнюдь не последнее место в России по обеспеченности населения торговыми площадями. К тому же начиная с конца 2010 года петербургский рынок торговой недвижимости развивался достаточно динамично и преодолел негативные последствия кризиса. Об этом говорит увеличение спроса, снижение уровня вакантных площадей (в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров составляет более 90%, а особенно удачные, продуманные проекты заполнены на 100%), рост арендных ставок и одновременный рост числа строящихся проектов.
С другой стороны, ритейлеры говорят, что ощущают острую нехватку качественных торговых площадей. Уменьшить дефицит не смог даже июньский вывод на рынок двух больших ТЦ - "Питерленд" и "Рио", в результате чего прирост предложения составил свыше 120 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. Хотя обеспеченность в Питере существенно лучше чем в Москве.
Районные проблемы
Но особо остро нехватка наблюдается в спальных районах - даже несмотря на то что, по данным компании Maris в ассоциации с CBRE, дальние районы лидируют по "торговонасыщенности" - на них приходится 86,7% торговых площадей города. Несмотря на высокие показатели "средней температуры по больнице", укомплектованность спальных районов торговой инфраструктурой далека от оптимальной.
Если обратиться к московским трендам развития рынка торговой недвижимости за последние два-три года, то в столице именно районные ТЦ шаговой доступности начинают играть все более заметную роль. Более того, в Москве разработана целая программа по развитию ритейла, которая предполагает строительство небольших торговых центров по 5-10 тыс. кв. м в спальных и прочих нецентральных районах столицы. И потенциал для открытия таких районных ТЦ в Москве, по оценкам консалтинговой компании RRG, составляет более 90 объектов. Причем максимальное их количество требуется (и будет рентабельным) в далеко не самых престижных районах. "Это, как правило, связано с ограниченной доступностью и замкнутостью подобных кластеров, а также высокой плотностью застройки жильем, - оценивает московскую ситуацию председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. - К тому же обеспеченность современными торговыми площадями там низкая: эти районы всегда считались не самыми привлекательными для инвесторов".
Сколько нужно торговых центров районного масштаба в Санкт-Петербурге, никто еще не анализировал, но ситуация в городе аналогична московской: даже при наличии в относительной близости крупного ТРЦ формат "магазин у дома" или "магазин по дороге" является невероятно востребованным.
Причин этому несколько, и первая из них - изменение покупательского менталитета: горожане уже пресытились поездками за каждой мелочью в крупные ТРЦ. Одновременно с этим магазины "на местах" стали более качественными и уже способны на высоком уровне удовлетворять потребности покупателей - и с точки зрения ассортимента, и с точки зрения сервиса. В результате спрос сегодняшних арендаторов переориентируется именно на "спальники". При этом самыми активными торговыми операторами, которые расширяются и ищут новые площади в удаленных районах, являются кафе и рестораны, продуктовые ритейлеры, магазины одежды, а также электроники и бытовой техники.
Стрит-ритейл начинает и выигрывает
Отличие московской ситуации от петербургской в том, что спрос на качественные торговые площади в северной столице далек от насыщения. По данным GVA Sawer, уровень вакантных площадей в целом по рынку составляет около 4-5% и продолжает снижаться. Правда, показатель вакантных площадей может сильно различаться в зависимости от уровня и качества ТЦ. В большинстве давно функционирующих торговых комплексах в центральных частях города и/или около станций метро свободных площадей нет, есть даже лист ожидания. А пока что дефицит площадей в концептуальных ТЦ, расположенных в удаленных районах, в определенной мере компенсируется помещениями формата стрит-ритейл.
Однако отнюдь не все объекты подобного формата пользуются спросом, особенно если учесть, что требования арендаторов - особенно сетевых ритейлеров - в принципе довольно высоки. "Выбирая объект, арендатор ориентируется, прежде всего, на уровень ставок и транспортную доступность объекта. Наличие высоких пешеходных потоков тоже важно. В целом у каждой категории арендаторов есть определенные специфические требования к помещению. Например, магазинам необходима зона разгрузки, а банки предпочитают садиться в те помещения, где раньше уже располагались банки, поскольку в таких объектах уже есть оборудованные хранилища и т. д." - отмечает директор департамента коммерческой недвижимости компании "АРИН" Екатерина Лапина.
Увы, объектов, которые полностью удовлетворяли бы требованиям ритейлеров, не так много. В результате в Питере собственники крупных помещений стрит-ритейла начинают проводить реконцепцию, создавая реальную альтернативу новым районным торговым центрам. В первую очередь речь идет о развитии встроенных помещений на первых этажах зданий, имеющих хорошую транспортную и пешеходную доступность.
"Потенциал таких помещений достаточно высок, - комментирует Денис Колокольников. - При практически полном отсутствии конкуренции со стороны новых торговых площадей реконструированные до современных стандартов помещения фактически являются оптимальным выбором для инвесторов, специализирующихся на вложениях в торговую недвижимость".
В качестве примера эксперт приводит недавнюю реконцепцию помещения на первом этаже жилого дома рядом со станцией метро «Площадь мужества» (проспект М.Тореза, 9). Данная локация является мощным транспортно-пересадочным узлом. Торговые помещения в здании существуют много лет - общая площадь составляет около 3000 кв.м. По результатам маркетингового исследования и анализа наилучшего использования помещение было разделено на блоки площадью от 50 до 200 кв. м, был определен «идеальный» для данного района пул арендаторов. В итоге на сегодняшний день здесь работают: отделение банка, два продуктовых магазина, аптека, магазины бытовой химии и зоотоваров, обувной каскет, цветочный киоск и т.д. - стандартный набор для районного ТЦ.
Результаты не заставили себя ждать: торговый центр заработал в полную силу, увеличился поток покупателей, средний чек. За счет повышения ставок ТЦ стал приносить более существенный доход собственнику. Возрос и инвестиционный интерес к данному бизнесу: несколько блоков торгового помещения уже куплены вместе с арендаторами, то есть арендным бизнесом, приносящим стабильный доход.
РБК-Недвижимость от 03.09.2012 г.
