В первом полугодии 2012 года наибольший интерес инвесторов московской коммерческой недвижимости был сконцентрирован на торговых площадях. Несмотря на это, пока обеспеченность населения торговыми центрами в Москве остается низкой.
В России в структуре объектов инвестиций лидируют торговые центры и офисы. Если в 2009 и 2010 годах на инвестиции в офисную недвижимость приходилось более 55 - 65% рынка, то в 2011 году доли офисного и торгового сегментов почти выровнялись(в первую очередь, за счет сделки с петербургской ТРЦ«Галерея»).«В 1-й половине 2012 года мы пока наблюдаем перевес торговой недвижимости, однако, с учетом ожидаемых сделок в офисном сегменте по итогам года баланс между этими сегментами, по-видимому, сохранится», – к таким выводам пришла в своем исследовании консалтинговая компания CBRE.
По данным компании«МИЭЛЬ-коммерческая недвижимость», обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми центрами составляет 281 кв. м на тысячу человек.
Для сравнения – в Европе нормальный показателем обеспеченности ТЦ считается 1000-1500 кв.м на тысячу человек. По данным ГК RGG, В России хорошей обеспеченность торговыми помещениями считается показатель 500 кв.м на тысячу человек.
Однако многие районы Москвы не дотягивают до указанного показателя. По данным компании Welhome, наибольшей обеспеченностью торговыми площадями характеризуется Северо-Восточный административный округ – 481 кв. м на 1000 жителей.«Это объясняется тем, что на его территории располагается один из крупнейших торговых центров Москвы – ТРЦ«Золотой Вавилон Ростокино» с арендуемой площадью 170 тыс. кв. м. Наименьшая обеспеченность торговыми площадями отмечается в Восточном административном округе – 155 кв. м на 1000 жителей», – объясняет руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова.
По данным ГК RGG, есть районы, которые близки к европейским стандартам обеспеченности населения ТЦ.«В целом, обеспеченность жителей современными торговыми площадями в нашей столице по-прежнему ниже, чем в развитых западных странах. При этом распределены эти площади крайне неравномерно. Например, перенасыщены концептуальными ТЦ такие кластеры как Давыдково, Свиблово, Люблино, Авиамоторная, Южное Тушино, Марьина Роща, Киевский(здесь обеспеченность превышает 1000 кв.м на 1000 человек.) В ряде кластеров в южной и юго-восточной части города вообще нет ни одного концептуального торгового центра. К таким кластерам относятся: Западное Бирюлево, Печатники, Братеево, АЗЛК, Волгоградский проспект и другие. Есть«кластеры без концептуальных ТЦ» и в других частях города: например, ВДНХ, Метрогородок, Беговой, Матвеевское», – рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости ГК RGG Юрий Тараненко.
По мнению заместителя руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Delta estate Александры Яковенко, в полной мере ТРЦ обеспечены САО, ЮВАО, ЮЗАО, ЗАО, менее СВАО, ВАО.«Это связано с наибольшим развитием МКАД-ных территорий, что нельзя сказать об огромных территориях Лосиного острова. Что касается мелкоформатного ритейла, то развитие районов привязано к количеству станций метрополитена, прилегающие к метро дома всегда пользовались огромным спросом как у арендаторов так и у покупателей», – поясняет Александра Яковенко.
По данным компании Welhome, во втором квартале 2012 года в Москве был введен рекордно низкий объем торговых площадей – 6,2 тыс. кв. м.
Одно из главный событий этого года – появление первого в России аутлета Outlet Village, который открылся в районе Белой Даче.
Предполагается, что во втором полугодии предложение новых ТЦ пополнится более значительно. По оценкам компании EliteСenter, будет построено боле 15 ТЦ. Так, будут завершены крупные объекты ТРЦ«Гудзон» и ТРЦ«Ривер Молл».
Во II квартале 2012 года было согласовано строительство торгово-выставочного комплекса«Авиапарк» на Ходынском поле, который был заявлен еще до кризиса. Общая площадь проекта составляет 400 тыс. кв. м.
Компания Crocus Group также объявила о начале строительства двух крупных торгово-развлекательных центров на Западе Москвы: Vegas Crocus City на 66 км МКАД(114,4 тыс. кв. м) и Vegas Кунцево на 55-56 км МКАД(113,4 тыс. кв. м). В III квартале 2012 года заявлено к вводу порядка 370 тыс. кв. м.«По нашим прогнозам, на практике будет введено не более 240 тыс. кв. м. Тем не менее, даже при условии ввода хотя бы половины заявленных площадей, этот показатель превысит аналогичный показатель 2009, 2010 и 2011 годов», – уточняет Татьяна Шарова.
Как рассказали в отделе исследований рынка компании Knight Frank, сейчас в Москве ведется строительство большого количества крупных торговых центров, открытие которых планируется в ближайшие годы. В результате в 2013-2014 годах компания прогнозирует бум открытий«торговых центров-гигантов», что может привести к изменению рынка.
Поскольку строительство ТЦ в центре Москвы ограничено, инвесторам приходится присматриваться к окраинам города. Однако, они не всегда интересны в первую очередь за счет низких арендных ставок.
По данным компании«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», от Садового кольца до ТТК средняя ставка аренды ТЦ составляет $600 - 2 500 за квадратный метр, цена продажи - $ 4 000 - 6 000 за кв.м. В спальный районах(от ТТК до МКАД) аналогичные показатели оцениваются в $500 - 1 100 и $2 000 - 3 000 за квадратный метр соответственно.
В результате, такие территории, в первую очередь, интересны для открытия небольших ТЦ. По подсчетам компании RRG, в различных районах столицы можно открыть порядка 90 мелких торговых центров площадью 5-10 тыс. кв.м.
Наибольшим потенциалом для строительства районных ТЦ обладает кластер Дегунино – по мнению RRG, там можно реализовать еще 4 подобных проекта. По три районных ТЦ можно открыть в кластерах Северное Тушино, Каховка, Царицыно, Новогиреево, Измайловский, Преображенский.
Однако, если небольшой ТЦ соседствует с крупным, ему нередко приходится менять концепцию.«В первую очередь изменение формата и специализации связано с появлением больших торговых центров, мегамоллов, где представлены почти все группы товаров, сильна развлекательная составляющая. Некоторые из существующих ТЦ, вполне успешных ранее, с появлением рядом с ними больших ТЦ, таких как, например,«Золотой Вавилон Ростокино», потеряли в посещаемости. Как следствие, изменились ставки арендной платы, некоторые операторы покинули такие торговые центры для того, чтобы разместиться в новом ТЦ большего масштаба. Поэтому небольшим комплексам пришлось изменять концепцию, становиться более специализированными для того, чтобы привлекать операторов и посетителей», – рассказывает генеральный директор компании RetailRow Марат Манасян.Юлия Погорелова,
Gazeta.ru от 06.09.2012 г.
