Рост стоимости и аренды помещений street-retail в Москве выше, чем в остальных сегментах коммерческой недвижимости. Однако количество ликвидных предложений, которые приносят хороший доход, сокращается, а новые предложения практически не появляются. Рост цен на дефицитный street-retail сказывается на его доходности – она снижается.
Street-retail – формат уличной торговли, помещения на первых этажах жилых домов, в которых могут разместиться магазины, салоны красоты, рестораны и т.д.
Для московского рынка street-retail характерны две тенденции – ограниченное предложение и медленные темпы его пополнения.
По данным RRG, во 2 квартале 2012 года на продажу было выставлено 246 объектов street-retail общей площадью 82 тыс.кв.м – из них внутри Садового Кольца лишь 40 объектов. Объем предложения на рынке аренды еще меньше: во 2 квартале 2012 года он составил 228 объектов площадью 63 тыс.кв.м – из них в центре предлагалось 38 объектов.
По оценке компании Retail Row, если рассматривать только качественные предложения в сегменте street-retail(первая линия домов, отдельный вход, основная площадь на первом этаже, витрины или витринные окна), то объем свободных площадей составляет примерно 6 000 кв. м в центре города и около 35 000 кв. м за его пределами.
Наибольший объем свободных помещений – в северном, северо-восточном и юго-восточном округах.
Новые торговые коридоры с объектами street-retail практически не появляются.«Новые торговые коридоры, а, точнее, новые места скопления объектов street-retail, развиваются на месте новых застраиваемых микрорайонов. К их числу можно отнести крупные внутригородские образования – например, Марфино, Волжский», – поясняет директор по развитию«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.
Ставки аренды в сегменте торговых помещений зависят прежде всего от удаленности объекта от центра города. По данным компании Knight Frank, на центральных торговых улицах Москвы ставки варьируются в диапазоне от $1 500 до $3 000, достигая в некоторых случаях $6 000-8 000 кв. м/год. Ставки аренды на Садовом кольце в среднем составляют от $1 200 до $3 000 кв. м/год, на основных магистральных улицах – от $800 до $2 500, в спальных районах – от $500 до $1 500 кв. м/год.
Помимо расположения объекта относительно центра города, важную роль играют транспортный и пешеходный трафик, визуальная доступность помещения и его технические характеристики.«Средневзвешенные арендные ставки на центральных торговых улицах Москвы остаются на уровне конца 2011 года, тогда как в связи с естественной ротацией арендаторов премиальность различных участков основных улиц внутри Садового кольца меняется.
Так, на традиционно дорогом отрезке ул. Кузнецкий мост(от ул. Большая Лубянка до ул. Петровка) стали открываться магазины класса«средний»,«средний плюс», тогда как на исторически менее престижном конце той же улицы(между ул. Петровка и ул. Большая Дмитровка) появляются бутики премиум сегмента», – рассказывает руководитель отдела торговых помещений Knight Frank Екатерина Подлесных.
Чем дальше от центра, тем меньше будет стоимость помещения street-retail.«К районам с наиболее низкой стоимостью объектов street-retail можно отнести некоторые районы, расположенные за МКАД(например, Кожухово), объекты на территории Новой Москвы. Более низкую ставку также имеют помещения, расположенные вдали от метро(20 минут и более) в районах с большим количеством промзон(например, Капотня)», – поясняет директор по развитию«МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.
Например, как рассказали в компании Delta Estate, Рязанский проспект и шоссе Энтузиастов, по сравнению с другими«вылетными» магистралями, пользуются меньшим спросом. Арендные ставки на первой линии составляют $500 - 700 за квадратный метр в год.«Возможно, это связано с тем, что от ТТК и почти до МКАДа там нет крупных жилых массивов нового поколения. В основном, если это и 9-ти этажные дома, то старые, еще сталинского времени постройки, соответственно, с населением, состоящим либо из пожилых неплатежеспособных людей, либо из мигрантов, живущих в съемных квартирах», – поясняет руководитель отдела продажи торговой недвижимости компании Delta estate Александра Яковенко. Для сравнения можно взять микрорайоны более поздних(80 - 90 годов) застроек – Чертаново, Ясенево, Коньково, Черемушки. В этом случае арендные ставки составляют $800 - 2 000 за квадратный метр в год.
Доходность помещений формата street-retail в среднем составляет 9-11%, при этом в спальных районах ставка капитализации может достигать 12%. В большинстве случаев средний срок окупаемости объекта – 10 лет, по наиболее ликвидным предложениям – меньше.
«Приобретение площадей в формате стрит-ритейл выгодно в силу достаточно быстрого возврата инвестиций. Окупаемость в этом сегменте вернулась на докризисный уровень, самый дорогой объект street-retail, расположенный в центре столицы, окупается за 7 лет», – считает управляющий партнер компании EliteCenter Карен Мелконян.
Наибольшую доходность приносят объекты с хорошим местоположением.
«Выгодны вложения в объекты с хорошей локацией(1 линия, центральные магистрали), без подвалов и антресолей, с потолками 4-6 м, с витринами«в пол» и вытянутостью вдоль фасада(не углубленных в дом), важно и наличие электричества – не менее 0,2 кВт на метр», – рассказывает Александра Яковенко.
«На наш взгляд, выгодно инвестировать в объекты площадью от 80 до 150 кв. м, занятых сетевым розничным оператором, пережившим первую волную кризиса и не потерявшим позиций по сравнению с другими сетями, оперирующими в его же сегменте. Оператор должен арендовать помещение сроком не менее чем на 5 лет, при этом на момент покупки должно пройти минимум 6 месяцев с момента подписания им договора аренды. Такие предложения на рынке сейчас есть, средняя доходность таких инвестиций составляет 10-12% годовых», – сообщил«Газете.Ru» генеральный директор компании Retail Row Марат Манасян.
По мнению экспертов, в 2013 году рост стоимости помещений и аренды в этом сегменте продолжится.«Основные тенденции сегмента остаются неизменными, так что, скорее всего, они сохранятся и в дальнейшем(при отсутствии серьезных«потрясений» в макроэкономике), – рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. – Из новых направлений развития можно отметить формирование так называемых«концептуальных» помещений. Это касается и разработки концепции использования нежилого пространства на первых этажах новостроек, и превращения крупных помещений стрит-ритейла в концептуальные«мини-ТЦ».
По данным компании Retail Row, по сравнению с прошлым годом цены на объекты street-retail выросли в среднем на 12-19% в зависимости от местоположения, арендные ставки – на 9-16%.
«В целом, мы ожидаем роста цен в течение ближайших 6 месяцев на 6-7% в центре города, увеличения ставок в центре города по нашим расчетам должно составить 4-7%. За пределами центра города, цены также будут расти, немного медленнее, на 4-6%, а ставки арендой платы - на 3-6% в течение следующих 6 месяцев», – прогнозирует Марат Манасян.
За счет того, что рост цен на объекты опережает рост арендных ставок, доходность в сегменте street-retail снижается. За прошлый год, по данным Retail Row, доходность снизилась с 12-15% до 11-13%. Падение доходности, в первую очередь, коснется инвесторов, которые только собираются вложить средства в street-retail. Если помещение уже находится в собственности, то можно менять условия аренды(опять же, если договор аренды заключен на короткий срок). В этом случае доходность можно будет сохранить на прежнем уровне или даже увеличить.Юлия Погорелова,
Gazeta.ru от 25.09.2012 г.
