В Москве пока нет своей Пятой авеню, но претенденты на звание главной торговой улицы столицы имеются.
Одной из достопримечательностей любого западного города является главная торговая улица. Это место, обычно в центре, где собрано множество магазинов — от дорогих бутиков до точек массовых марок. «Встать» на такой улице — мечта и дело принципа для любого ритейлера, ведь ты сразу получаешь доступ к нескончаемому потоку потенциальных покупателей. Елисейские Поля в Париже, Пятая авеню в Нью-Йорке, Нью и Олд Бонд-стрит в Лондоне — это не просто названия улиц, а практически самостоятельные бренды, которые притягивают тысячи шопоголиков со всего света. В России культура стрит-ритейла еще только формируется, и пока столичные улицы догнали зарубежных конкурентов лишь по размерам арендных ставок, а в остальном им проигрывают.
По данным исследования рынка торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, в двадцатке самых дорогих торговых улиц Европы есть четыре московские — Столешников переулок, Тверская, Петровка и Кузнецкий Мост. При этом маленький Столешников обошел Тверскую по показателю максимальной ставки аренды (7,015 тыс. евро за кв. м в год против 3,16 тыс. евро) и занял в рейтинге третье место, уступив лишь лондонской Нью Бонд-стрит (7,905 тыс. евро) и парижской авеню Монтень (7,5 тыс. евро). Впрочем, справедливости ради заметим, что европейцам далеко до нью-йоркской Пятой авеню, где арендная ставка превышает $16 тыс. (около 12 тыс. евро) в год за кв. м.
Однако, по мнению экспертов, главной торговой улицей Москвы все же остается Тверская. Это своего рода зеркало российского стрит-ритейла со всеми его достоинствами и недостатками. Тверская — центральная улица, которая начинается в сердце Москвы, здесь всегда много туристов, да и жители столицы любят тут прогуливаться. Уникальное местоположение Тверской генерирует два мощных потока — пешеходный и автомобильный. «Безусловно, Тверская — главная торговая улица Москвы, и вряд ли какая-то другая сможет занять ее место», — отмечает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
Когда в Москве только начинался современный стрит-ритейл, международные бренды стремились на Тверскую как на самую известную и посещаемую из торговых улиц, отмечает руководитель направления «Стрит-ритейл» компании «Магазин магазинов» Марина Маркова. Но со временем положение стало меняться. Пока позиции Тверской достаточно прочны, считает начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle Светлана Ярова, но у этой знаменитой улицы есть много недостатков, которые мешают ей стать настоящим торговым центром города. На Тверской как и на всех центральных улицах столицы, негде парковаться, фасады многих домов нуждаются в обновлении, а главное – не до конца продуман состав арендаторов, не хватает больших форматных объектов под размещение международных марок, как это распространено в Европе и США. «Не найдя правильного соседства и оценив высокий уровень арендных ставок, иной международный ритейлер решает вообще не появляться на Тверской, и открывает флагманский магазин в крупном торговом центре», — отмечает старший консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Ирина Рачевская. Поэтому Тверская стала сдавать позиции и из дорогого ценового сегмента перешла в средний; сегодня некоторые ритейлеры используют улицу в большей степени в качестве рекламной площадки, полагает эксперт.
«Можно сказать, что в Москве пока так и не сложилась практика торговых улиц, в отличие от других европейских столиц», — считает генеральный директор ТД «ЦентрОбувь» Андрей Нестеров. Большую часть центральных улиц занимают исторические здания с маленькой площадью и сложной конфигурацией помещений. Они изначально не предназначены для ритейла. «В Европе и Америке на основных торговых улицах сконцентрированы флагманские магазины ритейлеров, в Нью-Йорке можно даже увидеть объявления арендодателей: «Место под флагманский магазин», — рассказывает эксперт. — В России такая практика не сложилась из-за низкого качества трафика на основных улицах, при этом арендные ставки в «хорошем» стрит-ритейле аналогичны ставкам, предлагаемым крупными торговыми центрами».
Торговым улицам, чтобы они были жизнеспособными, необходима концепция, уверен стратегический директор брендингового агентства FITCH Аарон Шилдс. «По тому, какому количеству целей служит главная улица, можно судить о том, насколько она жизнеспособна. Хороший пример — моя родная главная торговая улица в юго-восточном Лондоне, — рассказывает он. — На ней расположено множество кафе, специализированных продуктовых, антикварных магазинов и бутиков с товарами для дома и интерьера, это поддерживает другие магазины и виды бизнеса, например антикварные магазины создают необходимость в магазинах тканей и услугах по обивке». Чтобы выжить, торговая улица должна использоваться в течение всего дня и быть привлекательной для разных людей. Кроме того, у таких улиц должно быть то, что градостроители называют полупроницаемыми границами, — возможность свободно передвигаться с одной стороны улицы на другую, добавляет Аарон Шилдс. В столице пешеходных зон немного, а тротуары центральных улиц очень узкие. Тверская же вообще разделена многополосной проезжей частью.
Во многом отсутствие торговых улиц западного образца — это вина городских властей, уверены эксперты. Как поведет себя в этом направлении новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, покажет время. Со стороны бизнеса спрос на такой формат торговли высок, и эксперты смотрят на ситуацию в стрит-ритейле очень даже оптимистично. «Москва — более молодой рынок, чем Париж или Лондон, и история развития стрит-ритейла в российской столице насчитывает менее пятнадцати лет», — отмечает Светлана Ярова. Например, сроки аренды на Тверской и вблизи от нее раньше составляли 11 месяцев, потом удлинились до трех лет, сейчас появились договоры на 5—7 лет.
Эксперты выделяют несколько столичных улиц, которые способны в будущем потягаться с мировыми лидерами. Это в первую очередь Столешников переулок и непосредственно прилегающая к нему часть улицы Петровка до Кузнецкого Моста. Здесь концентрация премиальных брендов уже высока, так же как и уровень арендных ставок. Некоторые эксперты отмечают потенциал Малой Бронной. «Эти улицы в большей степени сравнимы с европейскими», — говорит Ирина Рачевская. Интерес арендаторов к Столешникову переулку подтверждается сравнительно недавними сделками с такими мировыми брендами, как Miu Miu, Jimmy Choo, Lancel и Prada. Помимо перечисленных улиц есть еще несколько, которые полностью или частично сформировались как зоны стрит-ритейла, — Никольская, начало Ленинского и Кутузовского проспектов, проспект Мира и некоторые другие. «На мой взгляд, на звание главной торговой улицы Москвы может претендовать и Новый Арбат в силу того, что это прямая широкая улица, ведущая в центр города, по которой идет основной трафик с Рублевки», — говорит генеральный управляющий компании «Арпиком» Александр Крылов.
«Тенденция к формированию таких коридоров происходит в местах расположения транспортных узлов, наиболее высокой концентрации жилого массива и учебных заведений и в первую очередь деловой активности, — комментирует Ирина Рачевская. — Наибольшим спросом пользуются те места, где эти факторы сходятся вместе. Новые коридоры стрит-ритейла формируются чаще всего внутри и вокруг бизнес-центров и бизнес-парков.
По словам партнера компании Retail Training Group Елены Комковой, в Москве можно выделить улицы стрит-ритейла в сегменте «Для дома и ремонта»: Нахимовский проспект и Фрунзенская набережная изобилуют магазинами обоев, плитки и сантехники. Для бытовой техники и электроники такой улицей можно назвать улицу Горбунова (с центром в известной «Горбушке»). «Стоит заметить, что для всех магазинов, кроме продуктовых, нахождение в зоне высокой конкуренции является очень позитивным фактом так как конгломерация торговых точек генерирует целевой трафик покупателей, — рассказывает Елена Комкова. — В этом смысле тематические торговые улицы можно сравнить с этажами торговых центров». В отличие от ТЦ, открытие магазина в формате «стрит-ритейл» дает больше свободы и возможностей по оформлению торговой точки, графику работы и другим нюансам, которые, как правило, жестко регламентируются торговыми центрами.
По словам Светланы Яровой, крупные ритейлеры одежды, прежде развивавшиеся в торговых центрах, в последнее время все чаще интересуются помещениями под флагманские магазины «на улице». Большинство из них смотрят на Тверскую, Новый Арбат, Садовое кольцо. Однако открытие магазинов сдерживается отсутствием подходящих помещений. По-прежнему наибольший интерес для арендаторов представляют площади 100—500 кв. м и от 1000 кв. м в зависимости от потенциала конкретного местоположения. Во втором квартале 2012 года наиболее активный спрос на помещения на центральных улицах наблюдался со стороны магазинов парфюмерии и салонов красоты, розничных банков, ресторанов и кофеен.
Денис Колокольников уверен, что топовый стрит-ритейл останется одним из самых востребованных сегментов как для арендаторов, так и для инвесторов. А сегмент стрит-ритейла в целом будет развиваться в сторону концептуальной торговой недвижимости. Уже сегодня многие девелоперы заказывают разработку концепции использования нежилого пространства на первых этажах. Более того, многие крупные помещения стрит-ритейла вне центральной части столицы превращаются в концептуальные «мини-торговые центры». «В ближайшем будущем мы ожидаем рост спроса на небольшие помещения (до 150 кв. м) около метро. Также получит дальнейшее развитие практика деления крупных торговых помещений (торговый зал от 1000 кв. м) на несколько более мелких, предлагаемых по более высокой ставке, — констатирует Светлана Ярова. — Кроме того, формирование торговых галерей продолжится в зонах высокой покупательской и деловой активности даже в том случае, если эти территории расположены на удалении от метро, но имеют свои «якорные зоны», такие как районные ТЦ, бизнес-центры и т.д. Многие возводимые жилые комплексы, бизнес-центры и бизнес-парки будут изначально содержать качественные помещения для стрит-ритейла.
Но есть и скептики, те, кто не видит особых перспектив у столичного стрит-ритейла. «Сегодня стрит-ритейл в Москве значительно слабее, чем в столицах других стран, и, скорее всего, со временем изживет себя совсем. Это во многом связано с особенностями городского планирования, — рассуждает Андрей Нестеров. — За довольно короткий период времени в Москве было возведено множество торговых центров, причем как в центральных, так и в спальных районах». Но большинство опрошенных экспертов уверены, что торговые центры не убьют стрит-ритейл, а в городе появятся торговые улицы европейского типа. Надо только подождать несколько лет.
Ольга Щедрова,
Профиль от 07.09.2012 г.
