Наконец состоялось открытие первого в Москве аутлет-центра Outlet Village Belaya Dacha арендуемой площадью 38 тыс. кв. м. Но по сравнению даже с кризисными и посткризисными 2009-2011 годами это достаточно низкий показатель. По мнению руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяны Шаровой, такой антирекорд объясняется переносом сроков ввода ранее заявленных крупных проектов, а также отсутствием новых проектов, в том числе в связи с ограничением строительства в пределах Третьего транспортного кольца.
Аналитики считают, что рынок торговой недвижимости Москвы до сих пор переживает последствия кризиса 2008 года, когда работа над многими проектами была приостановлена. Это выразилось в дефиците предложения качественных торговых центров в столице. Несмотря на улучшение экономической ситуации и достаточно быстрое восстановление спроса, по большинству "замороженных" проектов работа так и не возобновилась.
По мнению председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, на объем новых проектов повлияла "инвентаризация" инвестконтрактов и смена градостроительной политики после прихода нового столичного мэра. На все это потребовалось много времени. Кроме того, был введен запрет на новое строительство в центре города.
В свою очередь аналитики Praedium не видят критических значений в первом квартале текущего года. "Все тенденции, наметившиеся в 2011 году, продолжаются и сейчас. Сроки ввода новых объектов действительно постоянно переносятся, и основной причиной на протяжении длительного времени является недостаток финансирования. Важно, что многие из планируемых объектов - это не новое строительство, а реконструкция. В условиях нестабильной экономической ситуации инвесторы опасаются вкладываться в проекты с нуля, но даже в таких условиях сроки ввода объектов в эксплуатацию не соответствуют запланированным. Так, например, постоянно продлеваются сроки строительных работ у ТЦ "МЦ" и ТЦ "Июнь", - рассказала старший аналитик отдела исследований и аналитики Praedium Анна Карпова. - На оставшиеся месяцы 2012 года у девелоперов по-прежнему амбициозные планы, при реализации которых можно ожидать около 700 тыс. новых торговых площадей на рынке. Однако, учитывая, что на протяжении всего года их планы реализовывались не более чем на 20%, нельзя сказать, будет ли этот объем полностью выполнен к Новому году". Среди наиболее крупных объектов, анонсированных к вводу до конца года, ТЦ "Калейдоскоп" в Химках, ТЦ "Июнь" в Мытищах и ТРК "Гудзон" на Каширском шоссе.
Сегодня рынок торговой недвижимости, как в центральной, так и в периферийной части Москвы, эксперты характеризуют как стабильный с тенденцией к росту. Также наблюдается рост цен. По данным мониторинга RRG, в августе 2012 года количество предложений торговой недвижимости составило 477 объектов площадью 211 тыс. кв. м, из них 71 объект предлагался в центре и 406 - за пределами Садового кольца. Средняя ставка аренды по объектам внутри Садового кольца составила 1638 долларов за кв. м в год, за пределами центра - 841.
Денис Колокольников отметил, что количество торговых помещений, выставленных на продажу в августе 2012 года, составило 405, их суммарная площадь - 410 тыс. кв. м, а общая стоимость 2,76 млрд долларов. При этом 63 объекта находятся внутри Садового кольца и 342 - за его пределами. "Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре составила 13 966 долларов за кв. м, а за пределами центра - 5953 доллара", - добавил эксперт.
Постепенно интересы девелоперов смещаются в Московскую область в район МКАД и в города - спутники столицы. Эксперты отмечают, что в последнее время все больше проектов появляется в отдаленных районах Подмосковья, а также в городах с населением менее 100 тыс. человек.
По данным исследований Colliers International, сейчас на территории Московской области функционируют 68 классических профессиональных торговых центров арендуемой площадью 1 638 500 кв. м. Из них 47% сосредоточены в городах - спутниках Москвы: Химки, Мытищи, Реутов и др. Торговые площади в этих центрах составляют 72% всего предложения Подмосковья. К ним относят также крупные торговые центры, расположенные на внешней стороне МКАД на территории Подмосковья, но не принадлежащие к какому-либо конкретному городу, например, ТРЦ "Вегас" или ТРЦ "Вейпарк".
"В ближайшие несколько лет наиболее активно будут застраиваться Красногорск (там планируется четыре новых проекта) и Подольск, где построят ТЦ "Западный" и торговые центры на Октябрьском проспекте и на месте центрального рынка. По два новых торговых центра появятся в Королеве и Наро-Фоминске, - рассказала региональный директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская. - К 2015 году обеспеченность торговыми площадями в Московской области значительно увеличится. Тем не менее некоторые города пока строительством не охвачены. Остается без внимания Ногинск, население которого составляет почти 100 тыс. человек, Егорьевск и Лобня".
Эксперты считают Московскую область одним из наиболее динамично развивающихся регионов в России. "Но во многих городах уровень обеспеченности торговой недвижимостью остается по-прежнему низким. Это создает хороший потенциал для реализации проектов, формат которых будет определяться расположением участка, уровнем конкуренции, а также размером города и его близостью к Москве. Города дальнего Подмосковья, особенно большие по численности, имеют потенциал строительства крупных торговых центров. В городах в "средней" зоне, а также прилегающих к МКАД, будут востребованы небольшие проекты, ориентированные на локальный спрос", - добавила Татьяна Ключинская.
Тем временем
В отличие от московского рынка, рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в первом полугодии 2012 года вырос по количеству вводимых площадей по сравнению с прошлым годом. "2012 год определенно нельзя назвать провальным для рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга. По нашим прогнозам, рост в 2013 году продолжится, но в основном за счет увеличения площадей в ходе реконцептов уже существующих торговых комплексов", - отметил руководитель департамента профессиональных услуг компании Bright Rich Виктор Заглумин.
Юлия Воронина,
Российская газета от 16.10.2012 г.
