Эксперты рынка коммерческой недвижимости столицы подсчитали потенциальную рыночную стоимость всемирно известных московских достопримечательностей в случае "нецелевого" использования.
За последние несколько лет в Москве было продано несколько знаковых объектов недвижимости, которые считаются неотъемлемой частью городского пространства. Например, в частные руки перешли такие достопримечательности (или все-таки "объекты коммерческой недвижимости") как знаменитый "Метрополь" или стадион "Динамо", "Детский мир" и "Националь". Сделки с такими объектами оцениваются в цифры с девятью нулями, причем не в отечественной валюте. Есть здания, продажа которых не состоится ни при каких обстоятельствах (во всяком случае, хотелось бы надеяться на это). Однако в порядке эксперимента мы попросили экспертов рынка коммерческой недвижимости подсчитать, в какую сумму они могли бы оценить знаковые московские достопримечательности. Естественно, самое дорогое в Москве - это земля. Поэтому, оценивая объект, принято учитывать стоимость участка и его близость к центру. Применительно к архитектурным достопримечательностям обычно учитывается и история здания. Но для простоты расчетов мы решили абстрагироваться от локации объекта и его "историчности" и оценить только квадратные метры.При этом экспертное сообщество единодушно отметило, что даже применительно к достопримечательностям, действуют рыночные законы: оценка недвижимости зависит от ее потенциального использования. Оценивая потенциальную "стоимость" квадратного метра объектов, эксперты старались исходить из наилучшего и наиболее эффективного их использования.
Самым дорогим столичным достопримечательным объектом единодушно признан Московский Кремль. Общая площадь зданий составляет порядка 180 тыс кв.м., полезная - порядка 126 тыс кв.м.По мнению начальника отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, теоретически здесь было бы интересно сделать жилье класса "супер люкс". По ее расчетам, цена за 1 кв. м площадей составляла бы не менее $100 тыс. Руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдар Галлеев предлагает иной расчет стоимости. По его мнению, в качестве ориентира цены 1 кв.м. вполне можно принять топовые значения по "Золотой миле" - $40-45 тыс./кв.м. с повышающим коэффициентом 1,25 (уникальность, статусность объекта). При таких расчетах стоимость 1 кв.м. составит $53-55 тыс, а стоимость всего комплекса зданий - порядка $7 млрд. Второе место по цене квадратного метра может занимать Мавзолей. Если открыть там, например, элитный ресторан, то, по мнению Ю.Никуличевой, стоимость аренды площадей здесь находилась бы на уровне не менее $3 тыс. за кв.м., а стоимость продажи - от $30 тыс. за 1 кв. м.Чуть дешевле обошелся бы квадратный метр в Историческом музее. Если использовать его как офисное здание, то стоимость площадей составила бы не менее $15-20 тыс. за 1 кв. м. А если под жилой особняк (хотя это слишком большое здание для одной семьи), цена продажи составила бы $20-50 тыс. за 1 кв. м.
Стоимость офисов в Главном здании ФСБ (Большая Лубянка, 2) эксперты оценивают в менее внушительную сумму - около $10 тыс. Кстати, иного использования, кроме офисного, эксперты не предложили. Напомним, что общая площадь здания составляет порядка 70 тыс кв.м., полезная, исходя из коэффициента 0,8 - порядка 56 тыс. кв.м. Стоимость аренды 1 кв.м. офисного здания в этом месте составляет никак не менее $1 тыс, исходя из cap rate 8% (архитектурная ценность и премиальный статус актива), соответственно, стоимость здания составляет $700 млн.Несколько дешевле оценивается квадратный метр такой достопримечательности, как главное здание МГУ. Общая площадь здания - порядка 250 тыс кв.м., причем, около 80 тыс кв.м. занимают жилые помещения. С учетом стоимости 1 кв.м. в районе порядка $7-8 тыс. мы получаем диапазон стоимости жилых помещений здания $560-640 млн.Учебные помещения также занимают порядка 80 тыс. кв.м. полезной площади. Отталкиваясь от стоимости аренды подобных помещений в $350-400/кв.м./год (с учетом местоположения и качества), их стоимость, исходя из показателя cap rate 9% (вполне уместного, с учетом премиального статуса актива) составит порядка $330-340 млн. Таким образом, все здание можно оценить примерно в $950 млн. Конечно, далеко не все можно измерить деньгами. И эксперты иногда предлагали вовсе не рыночные "инструменты оценки". Например, коммерческий директор Nagatino i-Land Сергей Канаев предложил в качестве оценки "нехорошей квартиры" назначить сумму равную стоимости всех переизданий Булгакова на текущий момент.
Москва - старый город с интересной историей. Исторической недвижимости здесь очень много и игру в "самый дорогой метр" можно продолжать довольно долго. Например, эксперты отметили, что самыми дорогими объектами, помимо вышеперечисленных, могли бы считаться Донской монастырь, Китайский чайный дом, Церковь Космы и Дамиана на Маросейке и многие другие здания. Но будем надеяться, что на практике экспертному сообществу никогда не придется проводить такую оценку.
Интерфакс от 22.11.2012
