Напомним, что власти хотят запретить строительство торговых центров (ТЦ) у МКАД, причем речь идет даже о тех ТЦ, которые уже получили разрешение на строительство. Зампредседателя правительства Московской области Роман Филимонов заявил, что часть проектов ТРЦ у МКАД может быть отменена, если власти решат, что они ухудшают транспортную ситуацию на Кольцевой. По данным экспертов, в группе риска оказалось 19 ТЦ общей площадью почти 2,5 млн кв. м. Но что в итоге построят на освобожденных площадях пока неясно. Не исключено, что это будут жилые объекты.
На этой неделе RealEstate.ru приводил цитату зампредседателя правительства Московской области Романа Филимонова: «Если в рамках территориального планирования будет обнаружено, что торговых площадей возле МКАД запланировано слишком много, то такое планирование может быть пересмотрено. Для этого должны быть веские основания, среди которых и загруженность МКАДа. Если уже открыто разрешение на строительство, то пересмотра не будет».
Это заявление заставило напрячься девелоперов, строящих торгцентры у Кольцевой. Но появилось оно не просто так: совсем недавно было решено объединить территориальные схемы Москвы и Подмосковья. По сути, столица и область договорились делать общий Генплан. Схемами займется специальная рабочая группа, сформированная из специалистов по градостроительному планированию с обеих сторон. Кроме того, сейчас Минрегион разрабатывает закон о совместном территориальном планировании двух крупнейших субъектов федерации.
Как заявил заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, уточненные генпланы Москвы и области будут готовы до конца 2014 года. Кроме того, общими будут и градостроительные нормативы двух округов, на это согласование власти отвели 2 года.
В районе уже существующих ТЦ будут построены новые дороги-дублеры с разгонной полосой. Первый такой дублер появится в районе выставочного центра «Крокус-Сити» и здания правительства Московской области, где отмечаются постоянные пробки. Далее речь пойдет о Ленинградском шоссе. Финансирование реконструкции запланировано из бюджетов Москвы и Московской области, но часть инвестиций будет сделана за счет владельцев крупных торговых комплексов, которые получат дополнительные развязки.
Несколько дней спустя у нас появилась еще одна новость: вице-президент Crocus Group Эмин Агаларов заявил, что его компания планирует начать строительство комплекса из 14 небоскребов на 66-м км МКАД. В ближайшие годы группа начнет возведение трех небоскребов на 237 тыс. кв. м, а всего в проработке 1 млн кв. м.
На вопрос о строительстве дорог и подъездов к жилому массиву, бизнесмен ответил, что решение этих задач практически готово. «Сейчас эстакаду планируем, мост через реку обсуждаем, станция метро уже есть. Плюс ко всему будет подземный паркинг, также наземный паркинг на 10 тысяч машиномест», - сказал вице-президент Crocus Group.
Стоит отметить, что раньше даже самые крупные московские застройщики менее ответственно относились к транспортному вопросу. Напомним, что наибольшие трудности на дорогах столицы отмечались в районе делового центра «Москва-Сити», возведенного компанией Сергея Полонского Mirax Group. Мэр города Сергей Собянин в свое время назвал этот проект градостроительной ошибкой, так как при строительстве не были учтены транспортные проблемы данного района. Позже, конечно, власти Москвы разгрузили пробки, созданные деловым центром, путем строительства новой магистрали от Звенигородского шоссе. Но это не отменяет того факта, что Москва застроена настолько неудачно, что уже невозможно начинать какое-либо строительство без учета транспортных проблем. И большой степени это касается МКАД, где уже сейчас в часы пик наблюдаются многокилометровые пробки.
Одни эксперты рынка уверены, что строительство жилья на месте ТЦ возле МКАД только увеличит нагрузку на трассу. Другие отмечают, что Москве не хватает «зеленой полосы» вдоль МКАД, ведь экологическая ситуация в мегаполисе ухудшается с каждым днем. Третьи предлагают создание автономных городов-спутников, и почти все уверены, что запрет на строительство ТЦ вдоль Кольцевой никак не разгрузит трассу.
«Ежедневно ТЦ на МКАД посещают 70 тыс. человек»
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle:
- По нашим данным, торговые центры, расположенные на МКАДе, ежедневно посещают порядка 70 тыс. человек, примерно 25 тыс. из которых приезжает на машинах. Несомненно, это очень внушительная нагрузка, и она будет только увеличиваться. Очевидно, что строительство новых торговых комплексов может усугубить ситуацию, но вряд ли отказ от строительства поможет разгрузить Кольцевую.
Одним из факторов, затрудняющих трафик на МКАДе, является наличие фур и грузовиков. Строительство ЦКАД могло бы помочь уменьшить нагрузку посредствам разведения транспортных потоков.
Наименьшую нагрузку на трассу дает жилая недвижимость, примерно в 5-6 раза ниже, чем коммерческая. Однако городским властям в любом случае нужно уделять больше внимания организации подъездов и выездов на трассу как из торговых комплексов, так и из жилых объектов, чтобы грамотно разграничить транспортные потоки.
«На МКАД лучше строить жилье»
Александра Бурда, руководитель отдела торговой недвижимости Praedium:
- Запрет на строительство ТЦ у МКАД мы считаем обоснованным по нескольким причинам. Во-первых, торговые центры на МКАД будут создавать лишние дорожные заторы, как во время строительства, так и после открытия. Во-вторых, скорее всего, их посещаемость не будет слишком высокой из-за уже построенных масштабных ТРЦ с большим трафиком посетителей.
В качестве наглядного примера можно привести ТЦ Капитолий на Правобережной, который расположен на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе. На данном направлении находятся несколько крупных и популярных торговых центров: «Метрополис», «У Речного» и далее МЕГА за МКАД. В данном случае покупательские потоки концентрируются в торговых центрах, расположенных на территории Москвы – что удобно для шоппинга жителей близлежащих округов, и в МЕГЕ – с целью досуга с пребыванием на целый день. Поэтому ТЦ Капитолий на Правобережной, даже после реконцепции, не так востребован, как его «собратья».
Опыт компании Crocus Group как девелопера является коллосальным. Группой реализовано много успешных проектов, что гарантирует востребованность заявленного ими проекта. С точки зрения транспортных потоков проект может даже способствовать «разгрузке» определенных магистралей.
Что же касается МКАД, то я считаю, что лучше застраивать приМКАДную территорию жилой недвижимостью, но учитывать инфраструктурную составляющую. По-моему мнению, оптимальным соотношением жилой и коммерческой недвижимости на указанных территориях была бы пропорция 70/30, соответственно.
«Любая застройка даст большую нагрузку на МКАД»
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:
- Наличие ТЦ действительно осложняют транспортную доступность. К примеру, успешный ТЦ площадью 100 кв. м дает поток около 100 тыс. человек в день. Другое дело, что расположение у МКАД представляется для торговой недвижимости очень эффективным. Такие локации имеют и хорошие подъезды и возможность обустройства крупных парковок. Но дальнейшее застраивание приМКАДных земель, что коммерческой, что жилой недвижимостью даст большую нагрузку на кольцевую трассу. Поэтому любая застройка, должна вестись при серьезном развитии транспортной инфраструктуры.
На сегодняшний день, большинство пробок на МКАД образуются в местах съезда с магистрали, где образуется, так называемое «бутылочное горлышко». На мой взгляд, одним из решений проблемы могло бы стать расширение въездных магистралей, начиная с МКАД протяженностью до 10-15 км.
«Строить жилье вдоль МКАД – это преступление перед людьми»
Сергей Чемерикин MRICS, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield:
- Запрещение строительства вдоль МКАД не решит проблему пробок. Следует не запрещать строительство, а строить с умом: вместе с соответствующей транспортной инфраструктурой. То есть нужно разделять те потоки, которые едут в торговый центр, и те, которые едут по МКАД.
А строить жилье вдоль МКАД – это преступление перед обычными людьми, которым придется дышать выхлопными газами. Лучше эти земли застраивать коммерческой недвижимостью. Или коммерческой недвижимостью с элементами озеленения.
Мне кажется, что необходимо уделить внимание развитию Малого Бетонного кольца. Сделать его многополосным, с развитой инфраструктурой. Другими словами, делать иные транспортные кольца, чтобы разгрузить МКАД от транзитного потока. Также поддерживаю идею со строительством транспортных развязок нового типа по аналогии с той, которая была сделана на пересечении МКАД и Новорижского шоссе. Есть еще одна идея – это проложить транспортные магистрали, соединяющие Запад и Восток России, проходящие рядом с Москвой, но, не пересекая ее.
«Проблема МКАД в неграмотном планировании движения»
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group:
- Я уверен, что запрет не поможет разгрузить МКАД, чья проблема заключается в узких съездах и неграмотном планировании движения. ТРЦ хоть и создают дополнительную нагрузку, но, фактически МКАД – это максимально удобное место для их расположения. Если раньше функционировал один проект на МКАД, и пол-Москвы ехало за покупками именно в это место, то по мере увеличения числа торговых центров нагрузка на эту конкретную точку снижается, поскольку люди рассеиваются по другим ТРЦ. Здесь нужен некий баланс коммерческой и жилой недвижимости.
Что касается проектов Crocus, то я уверено, что господин Агаларов, в первую очередь решит вопрос транспортной доступности и комфорта для посетителей, а уже потом будет запускать строительство комплекса. Это один из немногих девелоперов, кто регулярно реализует свои проекты на высшем уровне. Сейчас это место уже имеет определенную «прикормленность», поэтому Crocus Group просто не может себе позволить ухудшить ситуацию с доступностью, так как потеряет существующие потоки.
«Нам следует сконцентрироваться на осевом развитии города»
Александра Малютина, генеральный директор MKV Architects:
- Запретами уже ничего не изменить. Инициатива властей, конечно, поможет не перегружать МКАД еще больше, но на улучшении не скажется. Когда-то решение перенести в район МКАД крупные торговые центры вроде «IKEA» и «МЕГА» было оправданным, теперь город разросся и их снова нужно отодвигать от Москвы. МКАД нельзя будет разгрузить до тех пор, пока Москва является сильным центром притяжения. Западные столицы уже сталкивались с этой проблемой. По примеру Парижа или Нью-Йорка нам следует сконцентрироваться на осевом, а не кольцевом развитии города.
«Жилье загрузит МКАД в часы пик, ТЦ – в выходные»
Елена Мишина, директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость»:
- Любое строительство и эксплуатация объекта недвижимости (будь то коммерческий или жилой объект) создает дополнительную нагрузку на транспортную сеть. При возведении офисных площадей пик трафика будет приходиться на утреннее и вечернее время будних дней, как и при застройке жилого массива. Если строить на МКАД торговый центр, то наибольшее скопление автомобилистов будет наблюдаться в выходные.
В крупных городах Европы движение на выездах и перекрестках организовано по принципу кругового. Это способствует снижению заторов и аварийности. Положительной мерой также может стать увеличение числа подземных пешеходных переходов с целью сокращения числа светофоров. Кроме того, нужны многоуровневые транспортные развязки на выездах, по аналогии с Нью-Йорком.
«Если запретить строить ТЦ у МКАД, то где еще их тогда размещать?»
Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome:
- В мировой практике все крупные торговые центры обычно выносятся за черту города и строятся в 5-10 км от границ города. Если запретить строить торговые центры на МКАД, то возникает вопрос – где их тогда размещать? ТЦ необходимо размещать там, где ощущается их нехватка и недостаточная обеспеченность жителей торговыми площадями, и запрещать там, где есть переизбыток торговых площадей. Это поможет разгрузить транспортные потоки, которые передвигаются по МКАД из одного района в другой, поскольку поблизости от одного района на МКАД есть торговые центры, а от другого – нет.
Застройка за МКАД по многим направлениям в пределах 5-7 км достаточно плотная, и получается, что если выносить торговые объекты за пределы МКАД, то необходимо строить их на удалении, как минимум, 10-15 км от города, что опять же не будет способствовать улучшению транспортной ситуации. Безусловно, наличие таких объектов создает сложную транспортную ситуацию в виде дополнительной нагрузки на магистрали, но это неизбежно для такого крупного мегаполиса.
Отмечу, что наименьшую нагрузку на МКАД дают все же коммерческие объекты. В том случае, когда у МКАД возникает новый жилой массив, нагрузка возрастает в разы.
«Москва испытывает дефицит торговых площадей»
Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate:
- Без строительства второй кольцевой автодороги в районе первой или второй «бетонки» решить эту проблему будет невозможно вне зависимости от того, будут ли там строить торговые центры или другие объекты.
Вполне логично и разумно, что торговые центры строятся в пределах транспортной доступности для жителей Москвы; это общемировая практика. Кроме того, в данный момент Москва испытывает дефицит торговых площадей, и новые торговые центры необходимы. Запрет на строительство торговых центров возле МКАД отрицательно скажется на развитии ритейла и ценовой политике в уже существующих торговых центрах.
Необходимо проанализировать уже построенные объекты и по возможности исправить недочеты проектов с точки зрения удобства съезда, парковки и их влияния на общий трафик.
Я считаю, что МКАД может существенно разгрузить только вторая кольцевая автодорога и изменение транспортной логистики существующих торговых комплексов, находящихся рядом с кольцевой. Если транспортная развязка рядом с новыми ТЦ будет продумана и не создаст сложностей для общего автомобильного движения – ничего плохого в строительстве ТЦ рядом с МКАД нет.
«Запрет вызовет еще больше транспортных проблем»
Юлия Подольская, генеральный директор Homeland Group:
- Данный запрет вызовет еще большее усугубление проблемы в виду увеличения объема существующих потоков. Увеличение численности населения Москвы и Московской области, рост спроса на товары и услуги постепенно ведет к увеличению посещаемости существующих ТЦ, и как следствие, растет транспортный поток.
С другой стороны, создание торговых центров с меньшей зоной охвата, расположенных на меньшем расстоянии друг от друга, возможно, позволит уменьшить транспортный поток за счет перераспределения потока покупателей. Правда, здесь возможен конфликт интересов управляющих компании ТЦ и согласующих структур.
На сегодняшний день в Москве сформированы деловые центры и жилые массивы, уже сложно что-то изменить частными мерами. Концентрация определенного типа застройки не решит существующих проблем.
Заявленные «Крокусом» меры по решению транспортного вопроса недостаточны. При строительстве крупного жилого массива необходимо учитывать развитие двухуровневой транспортной системы в радиусе нескольких км от ЖК для разгрузки существующих трасс. Строительство одной эстакады и моста не спасут ситуацию, а усугубят, поскольку появятся дополнительные «конфликтные точки» в местах съезда на основное шоссе.
«Траспортные проблемы – забота властей, а не девелоперов»
Алексей Демьянчук, управляющий директор «Первого строительного треста»:
- Ставить перед одними инвесторами задачу по разгрузке транспортных потоков нельзя. Это забота городских властей, а не девелоперов. Если при оформлении инвестиционного соглашения город учтет существующую транспортную нагрузку и ту, которая возникнет в связи со строительством, к подобному решению можно отнестись только положительно. Потому что, в любом случае, строительство комплекса – это толчок к развитию района.
Нам нужна внятная градостроительная политика города и области. При возведении каких-то объектов не стоит задача сделать наименьшую загрузку на кольцевую трассу, стоит задача создать удобную транспортную сеть.
«Взведение небоскребов перегрузит МКАД»
Карен Мелконян, управляющий партнер компании Elite Center:
- Запрет приостановит темпы загрузки МКАД. Главный шаг по нейтрализации сложной транспортной ситуации на МКАД состоит в грамотной организации съездов и многоуровневых развязок.
Возведение небоскребов тоже повлечет за собой приток большого количества жильцов, передвигающихся на личном автотранспорте, вследствие чего в районе и ближайших к нему выездах на МКАД может образоваться автомобильный коллапс. Необходима реорганизация близлежащих развязок, так как существующие выезды сегодня не справляются с потоком автомобилей.
«Вокруг МКАД должна быть лесозащиная полоса»
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE:
- Запрет на строительство ТЦ – разумное волевое решение властей в интересах москвичей. Если проанализировать пробки на МКАД, да и на внутримосковских улицах, становится понятно, что причина пробок – неправильное расположение торговых точек. Надо наводить здесь порядок, действуя очень осторожно, не нарушая интересов бизнеса. Но вместе с тем настойчиво и твердо, не допуская к разделу пирога коррупционеров и проводя единую разумную политику. К примеру, В Европе, никому в голову не придет строить мега-молл рядом с немецким автобаном. Есть удобный съезд, подъездная дорога, причем ее длина зависит от величины торговой точки, чтобы учесть возможную очередь из машин и не оставить «хвост» на скоростной трассе. У нас же, такое впечатление, что все захватывалось самопроизвольно и проектировалось либо самоучками, либо троечниками, либо финансово заинтересованными людьми.
Совершенно очевидно, что даже при дефиците московских земель, непосредственно вокруг МКАД должна быть лесозащиная полоса шириной не менее 200 м. А уже за ней – ТЦ и другие объекты. Это позволит и МКАД разгрузить, и все остальные вопросы решить.
«Начиная со Сталина, никто в Москве не думал о транспортной логистике»
Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота»:
- У нас сегодня любят ругать Собянина – почем зря. Вся существующая транспортная система осталась ему в наследство: начиная со Сталина и заканчивая Лужковым, никто в Москве не думал ни о транспортной логистике, ни тем более о парковочных местах.
Сегодня баланс между застройкой и транспортной доступностью практически везде нарушен. Поэтому сначала инвестору нужно продумать транспортную развязку, обеспечить подъезды к территории, а затем уже возводить какие-либо здания.
«Кольцевая система обречена»
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
- В основе запрета, наверное, лежат благие намерения. Но я не вижу существенных преимуществ. Улучшение должно быть за счет других, более радикальных мер. Запрет строительства ТЦ на МКАДе повлечет за собой их строительство на основных крупных магистралях за кольцом, что приведет к точно такой же нагрузке на шоссе и мы увидим точно такие же пробки.
Я считаю, что большую нагрузку на МКАД дает строительство жилой недвижимости, нежели коммерческой. Поэтому нужно ограничивать как раз жилищное строительство на МКАД. Жилье нужно строить либо в самой Москве, либо уходить в близлежащее Подмосковье.
Прежде всего, нужно ограничить проезд большегрузного транспорта на МКАД и освободить для них проезд ночью. Но мы все равно придем к тому, что потребуется расширение МКАДа по количеству полос. Кольцевая система дорог изначально была обречена. Если бы у нас была линейная система дорог, как например, в Нью-Йорке, то тогда нагрузка распределялась бы более равномерно.
«На МКАД нужно строить дублеры»
Вячеслав Аксенов, директор департамента коммерческой недвижимости Paul’s Yard Realty:
- Я поддерживаю решение властей о запрете на строительство ТЦ возле МКАД. Реконструкция МКАД – насущная необходимость, поскольку огромное количество торговых центров, расположенных на кольцевой дороге, уничтожили ее как скоростную трассу. А Москве следует решать транспортные проблемы внутри самого города, наращивать объем дорог. Учитывая то, что в настоящий момент половина МКАД работает с перегрузкой, потому что застроена, есть смысл построить для нее дублеры хотя бы для ряда участков: от Волоколамского до Новорижского шоссе, в районах Калужского и Осташковского шоссе.
Со спикерами беседовала Мария Лукина
RealEstate.ru от 16.11.2012
