Московские власти рассматривают возможность отдать инвесторам некоторые участки в центре столицы бесплатно — при условии, что новые владельцы земли будут строить подземные парковки. Об этом заявил руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Места вроде самые топовые, часто с видом на Кремль — на Лубянской, Новой, Пушкинской, Славянской, Тверской и Триумфальной площадях, на Новинском бульваре, проспекте Сахарова и Крымском валу.
По словам Тимофеева, стоимость машиноместа около 1,5-2 млн рублей. По условиям контракта, продавать их нельзя — можно только сдавать в аренду.
Чиновник рассказал, что инвесторы не спешат откликаться на это предложение. BFM.ru выяснил у девелоперов и консультантов, почему.
«До сих пор у нас нет законов о концессиях и недрах: фактически получается, что, построив подземную парковку, инвестор не имеет на нее прав и должен отдать объект государству», — пояснила BFM.ru Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle.
Она констатировала, что паркингов в Москве не хватает. Несмотря на то, что столичные власти насчитали довольно большое количество парковок в ЦАО, этот показатель не отражает реальную ситуацию в городе.
Дело в том, что при подсчетах были учтены машиноместа в бизнес-центрах, а эти парковки обычно используются только арендаторами офисов и их гостями, человек со стороны заехать не может.
Срок окупаемости: от 10 до 50 лет
Что касается инвестиционной привлекательности проектов парковок в центре, то здесь тоже все неоднозначно.
Юлия Никуличева пояснила BFM.ru: «В целом инвестиционная привлекательность проекта по строительству паркинга зависит от доли города в проекте и стоимости земли, которая в ЦАО высока. Подземный паркинг в чистом виде окупиться не может — разве что за счет продажи машиномест жителям расположенных поблизости домов. К примеру, в жилых домах парковки продаются по 70-80 тысяч долларов за машиноместо».
По словам эксперта, стоимость строительства подземной парковки зависит от количества подземных уровней: при строительстве двух-трех уровней стоимость паркинга становится сопоставима со стоимостью возведения офисов — около 1500 долларов на 1 кв. метр. В то же время в зависимости от расположения и сложности подземных коммуникаций, проходящих линий метро подземное строительство в центре города может обходиться и дороже.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что строительство подземного паркинга — очень дорогое удовольствие, а сдача машиномест в аренду ведет к крайне долгому сроку окупаемости — более 10 лет. Она подчеркивает, что банки не заинтересованы в предоставлении заемных средств на столь долгий срок.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, полагает, что себестоимость строительства одного машиноместа в подземном паркинге составит не менее 52 тысяч долларов, из расчета, что на одно машиноместо стоит закладывать примерно 35 кв. метров, а себестоимость 1 кв. метра составляет не менее 1500 долларов.
«Размеры арендных ставок на машиноместа в пределах Садового кольца составляет 300-350 долларов. Даже если считать, что загрузка будет всегда 100%, что очень маловероятно, то вложения окупятся не ранее, чем через 12 лет после окончания строительства», — говорит он.
Павел Яншевский, партнер S.A. Ricci подсчитал, что стоимость строительства подземного паркинга в ЦАО будет составлять несколько сотен долларов за кв. метр, в отдельных случаях будет доходить до 1000 долларов.
«Чтобы успешно конкурировать с подземными паркингами при бизнес-центрах, стоимость аренды парковочного места в отдельном подземном паркинге должна составлять не более 200-300 долларов. Допустим, парковочное место стоит 200 долларов в месяц, тогда в год парковочное место будет приносить владельцу доход 2400 долларов.
Площадь парковки рассчитывается из площади 30-35 кв. метров на одно машиноместо. С учетом этого доход от одного квадратного места в подземном паркинге составит 68 долларов в год. Для сравнения: стоимость аренды одного квадратного метра офисной площади в Москве составляет от 500 до 1500 долларов в год», — рассуждает Яншевский.
При таком раскладе, резюмирует он, окупаемость при столь невысокой доходности составит от 20 до 30 лет. «Ответ на вопрос, почему инвесторы не хотят строить подземные паркинги в ЦАО, очевиден», — заявил он.
Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота», настроена еще более пессимистично: «Паркинг вообще сложно назвать коммерческим проектом, а тем более подземный. При нынешней ставке кредитования в 12-14%, высокой кадастровой стоимости земли и дорогостоящих работах по перекладке инженерных коммуникаций вложения в такой проект отбить нереально. Потребуется лет 50».
Строительство парковок является сегодня обременением для застройщика и жестко регламентировано нормами. Согласно столичным нормативам, при строительстве жилого дома эконом-класса на одну квартиру должно приходиться не менее одного машиноместа, а при строительстве дома бизнес-класса — не менее 1,7 машиноместа. В реальности же спрос на машиноместа в таких домах невысок: из всего объема обычно продается 40-50%. Спрос на подземные парковки существует только в элитке, указывает Ирина Харченко.
Она сетует, что наши люди еще не привыкли платить за парковку. Ирина Харченко считает: «Штрафы за неправильную парковку подняли до 3 тысяч рублей, ситуация будет постепенно меняться. Но для этого должно пройти время: человека должны раза 2-3 оштрафовать, чтобы он понял, что выгоднее оставлять свою машину на платной стоянке, чем на штрафной».
Сейчас во многих парковках центра Москвы час паркинга стоит 50 рублей, и это очень мало, чтобы проект был окупаемым.
Чем ближе к центру города, тем выше должна быть стоимость парковки, говорит Ирина Харченко и приводит примеры: в центре Нью-Йорка стоимость парковки может доходить до 17 долларов в час, на огромной парковке в центре Рима, в районе виллы Боргезе, рядом с историческим центром, стоимость часа — 2 евро, парковка в подземном многоуровневом паркинге на площади Конкорд в Париже — около 3 евро в час.
Дарья Брюховецкая, ведущий консультант NAI Becar Москва, отмечает, что инвесторы не получили от столичных властей ответа на многие вопросы: «Кто выделяет места под строительство парковок? Будет ли процедура согласований упрощенной? Или придется, как всегда, проходить все круги ада без гарантий на успех? В каких объектах, вернее, под какими объектами/площадками предполагается строить парковки? Если речь идет о действующем объекте, то кто будет урегулировать вопросы согласования с собственником строительства подземной парковки? Технология строительства паркинга под действующим объектом? Очевидно, что не под каждый объект можно сделать подкоп (линии метро, инженерные коммуникации и прочее) — на каком этапе сбора бумажек может «всплыть» этот момент?»
Она обращает внимание на то, что если строительство подземных паркингов в центре все-таки начнется, это приведет к заторам на дорогах.
По словам Дарьи Брюховецкой, трудно прогнозируется реальная себестоимость строительства такой парковки (получение согласований, разрешений, собственно строительство).
«Например, затраты на строительство 1 кв.метра подземного паркинга в новом объекте, который возводится с нуля, — от 1500 до 2500 долларов за «квадрат». За автоматизированную систему парковки, сверху еще от 4000 до 12000 евро за 1 машиноместо. Надеюсь, эта идея изживет себя так же, как и ранее изжила себя идея «плавучих» парковок. Альтернативой по-прежнему является развитие перехватывающих парковок», — комментирует она BFM.ru.
Исходя из вышесказанного, строительство подземных паркингов — не очень интересный и не очень понятный бизнес для инвесторов. «На мой взгляд, необходимо создать более привлекательные условия для привлечения инвесторов на подобные проекты: предоставлять кредиты на льготных условиях или дотации, или предоставлять площадки для строительства коммерчески выгодных проектов, находить другие решения, ведь строительство паркингов задача городских властей», — заявил Денис Колокольников.
Татьяна Соколова,
Bfm.ru от 30.11.2012
