Так называемая «лужковская эпоха» - это большой временной пласт, ставший первым постсоветским периодом в истории застройки Москвы. Сейчас этот период закончился, пришло время подвести некоторые итоги. Тем более, что серьёзно обсуждается вопрос о судьбе многих объектов того времени. «Многое из того, что было построено в лужковской Москве, будет очень скоро снесено за ненадобностью, некрасивостью и некачественностью строительства», - заявил советник руководителя Департамента культурного наследия Москвы Николай Переслегин. По мнению чиновника, это временные сооружения беспринципных архитекторов, которые никого ни к чему не обязывают. Правительство Москвы называет своей задачей - создание условий, при которых обычный москвич не будет чувствовать себя «непонятной функцией», которая 12 месяцев в году корячится, а потом едет на две недели отдыхать Какой же след в истории Москвы оставили архитектурные изыскания строителей девяностых и двухтысячных годов?
Чёрное и белое
Юрий Лужков стал мэром Москвы в 1992 году и занимал этот пост в течение восемнадцати лет. За это время было реализовано большое количество проектов в сфере недвижимости и проектов по развитию транспортной инфраструктуры города. Переход к рыночной экономике отразился, в том числе, на развитии рынка коммерческой недвижимости, который в начале 90-х годов только зарождался. На рынке существовал дефицит качественной коммерческой недвижимости, и появились первые девелоперы, которые стремились удовлетворить возросший спрос. В связи с тем, что опыта реализации подобных проектов у российских девелоперов не было, большинство возводимых зданий не отличались оригинальной архитектурой и эффективностью планировочных решений. Архитектурный облик исторического центра города претерпел значительные изменения, так как именно участки в центре города вызывали интерес со стороны инвесторов. Появились новые «современные» офисные и торговые здания, которые иногда не вписывались в историческую застройку. Противоречивые мнения вызывает снос и воссоздание зданий Военторга и гостиницы Москва.
К изменению облика Москвы в течение срока правления Лужкова можно относиться по-разному. С одной стороны, в этот период было построено много новых сооружений, автомобильных дорог и транспортных развязок, также были полностью восстановлены некоторые памятники истории и культуры. Одновременно со строительным бумом в Москве в годы руководства Лужкова была начата программа по сносу ветхого жилья.
При Лужкове было построено значительное количество высококлассных офисных и жилых зданий, культурных и развлекательных центров. Конечно же, нельзя не отметить, что в период правления Лужкова началось масштабное строительство высотных зданий-небоскрёбов, таких как здания комплекса Москва-Сити. Но при этом важно понимать, что в целях освобождения площадок для нового строительства за последние более чем 10 лет в центре Москвы было снесено около 3 тыс. исторических зданий, что нанесло большой ущерб исторической части города. Лично мне близка и понятна критика искусствоведов, культурологов, архитекторов и простых москвичей, не поддерживающих такой подход к новому строительству в городе.
Сергей Канаев, коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land считает, что сильные стороны данного периода застройки в том, что активно шло строительство и было возведено много интересных и нужных объектов, приведены в порядок дворы, спортивные площадки, улучшена работа коммунальных служб. «Слабые стороны – дорожные развязки и парковки. Нужно было больше уделять этому внимания, тогда не было бы таких проблем с пробками, как сейчас», - отметил эксперт.
Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, также неоднозначно относится к качеству застройки времен правления Лужкова. «С одной стороны, возведено много неинтересных, неэстетичных зданий. С другой стороны, есть удачные проекты, которые органично вписаны в городскую среду. Среди них гостиница «Мариотт» на Тверской улице, «Галс-Тауэр» на 1-й Тверской-Ямской, «Садовая Плаза» на Долгоруковской, гостиница «Метрополь» и многие другие», - добавил Филимонов.
Во времена начала «Лужковского строительства» в России еще не применялись международные подходы, знания и технологии строительства. Поэтому «Лужковская застройка» — это отражение общей ситуации в стране в то время, это тоже часть нашей истории.
Возможно, часть критики можно отнести и на счет московских девелоперов — окончательный выбор технологий и качество строительства зависят от них. Поэтому, если и будет принято решение о перестройке отдельных зданий, необходимо убедиться, что все участники процесса нацелены на качество, иначе новый результат будет не сильно отличаться от старого. Анализируя мнения экспертов, на ум приходит мысль о том, что среди слабых сторон архитектурных концепций можно выделить и недостаточную обеспеченность подземными и наземными парковочными местами (самый простой пример — башни Москва-Сити). Из недостатков точечного строительства жилых домов в ЦАО важно отметить низкую обеспеченность, а иногда даже отсутствие в ближайшем окружении необходимых для жилья объектов социальной инфраструктуры, таких как продуктовые магазины, ДОУ и других. Кроме того, недостатком нового точечного строительства в ЦАО элитных домов и жилья бизнес-класса является то, что эти новостройки преимущественно окружены жильем старой застройки более низкого класса.
По словам Ольги Архангельской, MRICS, руководителя группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, транспорта, инфраструктуры и государственным компаниям в СНГ Ernst&Young, есть, конечно, примеры зданий, которые портят облик города, но в то же время многие объекты и вполне органично вписываются в облик, и соответствуют самым высоким стандартам. «Поэтому «огульно» говорить о том, хороша или плоха «Лужковская застройка», неверно — нужно рассматривать каждый объект в отдельности и ставить «плюс» или «минус» индивидуально. Также нужно разделять ответственность между властями и девелоперами. И удачные и неудачные проекты – это заслуги или недочёты обеих сторон», - подчеркнула эксперт.
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer, считает, что основная тенденция того времени — максимально возможная застройка предоставленного участка, что частенько вредило как ландшафтно-визуальному облику района, так и его транспортной ситуации.
В целом, можно отметить, что как и в любом важном вопросе, однозначного и прямолинейного ответа дать нельзя. Описываемый нами период характеризуется как негативными, так и позитивными явлениями в сфере строительства. Однако очевидно, что для новой концепции развития Москвы с учетом присоединенных территорий архитектура Лужкова 90-х уже устарела, так как она слишком закрыта для внешних влияний и не отвечает всем требованиям, необходимым для позиционирования города, как одного из крупных мировых финансовых центров.
Рог изобилия
В секторе торговой недвижимости период, когда градоначальником столицы был Ю.М. Лужков, является настоящим «скачком»: от появления дебютных объектов, до массового выхода на рынок проектов-исполинов, когда годовые темпы прироста нового предложения равнялись примерно 1 млн. кв. м. Сейчас трудно дать однозначную оценку этого скачка в развитии рынка. Ведь многие ТРЦ не вписываются в архитектурный облик города (особенно это касается центральных районов Москвы), затрудняют и без того тяжёлую транспортную ситуацию, выступают в качестве дополнительной нагрузки на изношенные инженерные коммуникации и пр.
Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки, CBRE напоминает, что за период «эпохи Лужкова» было возведено огромное количество торговых центров. «Совместно с правительством московской области была запущена программа «Губернаторское Кольцо» - освоение областной земли, прилегающей к МКАД. К примеру, одними из первых крупных проектов суперрегиональных ТРЦ, реализованных в области, но на границе с Москвой, стал проект IKEA МЕГА Теплый Стан, который затем был растиражирован в Москве (МЕГА Химки, МЕГА Белая Дача) и крупных российских городах. С архитектурной точки зрения проект максимально прост, однако, представляет собой эффективное сочетание якорных арендаторов и торговой галереи, которое привлекают покупателей со всего города. Строительство нескольких проектов МЕГА, а также ряда других крупных проектов вблизи основных транспортных магистралей города существенно осложнили ситуацию на дорогах, особенно в выходные дни», - подчеркнула Лисина.
Параллельно с развитием территорий около МКАД шло освоение площадок на основных магистралях города и около станций метро. В настоящий момент в Москве уже построено огромное количество торговых центров различного формата и качества в шаговой доступности от метро, некоторые из них предполагают доступ прямо из станций метрополитена. К наиболее успешным и интересным проектам можно отнести такие крупные ТРЦ как «Европейский» и «Метрополис», однако, большинство объектов все же представляют собой скорее крытый рынок, нежели качественный торговый центр.
По мнению Константина Ковалёва, управляющего партнера компании Blackwood, благодаря появлению профессиональных концептуальных объектов стал возможен приход большинства мировых брендов в Россию, изменилась культура потребления населения. «Первые объекты к сегодняшнему дню уже устаревают: имеет место и физический износ, и неактуальность концепций. Поэтому многим ТРЦ необходима реконструкция и реконцепция, чтобы выдержать конкурентное давление со стороны новых объектов (например, группа Enka уже объявила о редевелопменте своих ТЦ «Рамстор»)», - заключил эксперт.
Наталья Зах, член Совета директоров RICS Россия и СНГ, говорит о том, что строительство многих торговых центров, которое было осуществлено вплотную к полотну и без того перегруженных московских автомобильных трасс, препятствует их расширению. «Однако в Москве появилось много удобно расположенных мультиформатных центров большой площади. За счет объединения различных функций в таких центрах достигается эффект синергии, что обеспечивает удобство и экономию времени для жителей города. В качестве одного из наиболее удачных примеров можно привести офисный и торгово-развлекательный центр Метрополис», - заявила специалист.
Возможно, в какой-то момент главным при выходе с новыми строительными проектами стала коммерческая составляющая, интересы девелоперов и инвесторов. Если проект обещал быть прибыльным и выгодным для его участников и – как результат – для городской казны, его реализовывали. При этом вопросы эстетики городского пространства, его комфорта, как «среды обитания», отходили на задний план.
По мнению Юлии Токаревой, MRICS, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield, именно коммерческое строительство в Москве в последние годы было очень активным. «Многие компании, которые сейчас имеют обширный опыт в строительстве и девелопменте торговых, офисных или многофункциональных проектов тогда только начинали свою деятельность. Одним из самых главных пунктов была именно максимально быстрая окупаемость проектов, что совершенно естественно. Развивались участки с самыми удобными, лучшими характеристиками, которые были в достаточном количестве, и рынок «поглощал» все. Вопрос архитектуры зачастую отодвигался на второй план и не являлся ограничивающим фактором для успеха проекта», - заключила Токарева.
Яркий пример
Если говорить о конкретике, то можно выделить и наиболее удавшиеся, и откровенно провальные объекты во всех сферах строительства. Одним из знаковых проектов, начало реализации которого было положено в «эпоху Лужкова», безусловно, является проект международного делового центра «Москва-Сити», который стал одним из символов деловой столицы. Одним из первых иностранных девелоперов, который пришел на российский рынок и реализовал один из первых офисных проектов на территории Москва-Сити, стала турецкая компания «Энка». Мнения о данном проекте также противоречивы. На территории Москва-Сити катастрофически не хватает парковочных мест, кроме того, из-за высокой плотности застройки дороги в районе делового центра перегружены.
Наталья Зах говорит о том, что наиболее удачные торговые и многофункциональные объекты — Метрополис, Атриум, Европейский — удачно выбранное местоположение и близкое соседство офисных зданий обеспечивает максимальную проходимость. «Офисные объекты — БЦ Белая Площадь, БЦ 4 Ветра, Балчуг Плаза, Романов Двор — удачно выбранное центральное местоположение и высокое качество зданий. В качестве примера неудачно выбранного местоположения объекта могу привести ТЦ «Аркадия», расположенный достаточно далеко от станции метро и не на первой линии домов, из-за чего имеет довольно низкую проходимость», - отметила специалист.
Елена Лисина считает, что наиболее интересными площадками для строительства офисной недвижимости до последнего момента оставались площадки в центре города. «В настоящий момент новое строительство в центре города запрещено. Среди наиболее качественных офисных объектов класса А, расположенных в центре города можно назвать офисное здание Дукат III, проект Белая площадь», - добавила Лисина.
Творческая составляющая
Будущий облик сооружения, а также во многом и тот эффект, который оно будет производить на городскую среду зависит от архитекторов. Европейские архитекторы зачастую обладают более обширным опытом в реализации масштабных проектов. Однако за последнее десятилетие российские архитекторы стали посещать международные выставки, знакомиться с проектами современных архитекторов Европы и США. Благодаря близкому знакомству с западным опытом российские специалисты стали создавать свои оригинальные современные здания и эксклюзивные интерьеры европейского уровня. Терминал Д в Шереметьево (архитектор Д. Пшеничников), например, являясь крупным объектом, вполне отвечает и эстетическим и функциональным требованиям международного уровня. На сегодняшний день среди российских архитекторов есть много профессионалов, получивших международное признание, выигрывая в различных архитектурных конкурсах. Хотя девелоперы крупных проектов, например, таких как Сити, в основном предпочитают привлекать известные международные архитектурные компании. Некоторые крупные архитектурные компании уже открыли свои представительства в Москве, что значительно облегчает взаимодействие с ними.
По словам Елены Лисиной, привлечение иностранных архитекторов связано, прежде всего, с отсутствием у российских коллег опыта работы по крупным, масштабным проектам, а также желанием девелопера сделать дополнительную рекламу проекту за счет известного имени архитектурной компании. «В частности, по проектам в Москва-Сити работали такие международные архитектурные компании как RTKL, NBBJ, Swanke Hayden Connell Architects и другие. Необходимо отметить, что в большинстве своем иностранные архитектурные компании работают в партнёрстве с российскими компаниями, так как это существенно упрощает процесс согласования проекта», - отметила эксперт.
Александра Малютина, генеральный директор архитектурного бюро MKV architects, говорит о том, что есть существенное различие, которое влияет на работу отечественных архитекторов. «Отношения между заказчиками и архитекторами в России строятся по менее продуктивной схеме, так как заказчик часто вмешивается в работу архитектора, навязывая последнему свои предпочтения. Если при этом заказчик не является специалистом в архитектуре (как часто и происходит), его стремление принимать активное участие в проектировании только вредит объекту. В Европе и Соединенных Штатах отношения между заказчиками и архитекторами более профессиональные», - подчеркнула специалист.
Если отбросить квасной патриотизм и размышлять трезво, то, в целом, западные компании на сегодняшний день обладают, безусловно, большим опытом. Есть к чему стремиться и у кого внимательно учиться. Тем не менее, не стоит забывать и о том, что не все решения, подходящие для западных рынков, применимы на российском.
Хируги против мясников
К сожалению, в России сложилась довольно своеобразная традиция проводов символов предыдущей власти. Как только в стране или отдельном городе меняется руководство, новые власти тут же с энтузиазмом берутся критиковать и искоренять плоды любой деятельности своих предшественников. К тому же всегда находится масса новоявленных сподвижников данного дела. Вот и сейчас отовсюду звучат призывы сносить чуть ли не все здания, выстроенные в Москве в «лужковское время». Безусловно, есть немало объектов, которые откровенно портят облик Москвы или не отвечают современным требованиям строительства, но каждый случай должен рассматриваться индивидуально в зависимости от потребностей города, жителей района, социальных аспектов и других моментов. В любом случае мнение о том, нравится архитектура того или иного здания является субъективным и потому необходимо внимательно проанализировать все значимые факторы для долгосрочного развития города.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, согласен с тем, что массовый снос не нужен. «Как и любое уничтожение, снос должен быть очень осторожным. Иначе можно сделать только хуже. Наглядный пример – снос гостиницы Россия. С точки зрения московской архитектуры и окружающей застройки, конечно, это здание было, мягко говоря, неуместным. Однако и в этом случае основным принципом при принятии решения были интересы бизнеса. В результате, если до сноса там функционировала и гостиница (которых так не хватает в столице), и одна из самых крупных и успешных концертных площадок, то сейчас – просто пустырь с забором в самом центре города. Поэтому я считаю, что снос должен производиться только в необходимых случаях. Там, где это обоснованно не субъективным мнением отдельных людей, а продиктовано системным решением, в рамках продуманной градостроительной политики, экономической обоснованности финансовой компенсации и т.д.», - подчеркнул эксперт.
Алексей Филимонов говорит о том, что это чисто советский комплекс, когда все нужно до основания снести, разрушить, а потом - не наступает никогда. «Я считаю, ничего сносить не нужно. Необходимо не эстетичные, не гармоничные здания привести в соответствие с традициями», - заявил Филимонов.
По мнению Анны Цирульской, заместителя начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России», на сегодняшний день Москве необходимы изменение градостроительного развития города, отказ от «точечной» застройки, как особенности «лужковской архитектуры» и переход к комплексному освоению территорий. «Кроме того, необходимо обратить внимание на сохранение исторической части столицы, претерпевшей серьезные изменения при предыдущем градоначальнике и разработать единую концепцию для облика возводимых зданий», - заключила Цирульская.
В итоге, градостроительную политику последних двух десятилетий можно назвать одной из самых неоднозначных в истории столицы. Плохо это или хорошо, но по-другому быть не могло. В начале девяностых произошла кардинальная смена курса развития страны: политического, социального, культурного и т.д. Естественно такие перемены отразились и на внешнем облике городов. Думаю, что и в тридцатых годах прошедшего столетия наблюдалась схожая ситуация. Ошибки и промахи неизбежны, как неизбежно и появление новых идей и выдающихся специалистов.
Сейчас в глобальном мировом сообществе стало намного проще учитывать мировой опыт, отфильтровывать неподходящие для России решения и брать на вооружения полезные. Учитывая, что российский рынок недвижимости (речь идет, прежде всего, о коммерческой недвижимости) еще очень молодой, было бы полезно использовать опыт стран, где данный рынок уже давно начал развиваться, чтобы не повторять тех же ошибок. Думается, что одним из примеров, который можно взять на вооружение, это лондонский рынок недвижимости. У Лондона и Москвы есть много общего – богатое историческое наследие, большое количество архитектурных и исторических памятников в центре города, расположение городов на реке, большое количество промышленных территорий, подлежащих редевелопменту, развитая сеть метро. Оба города являются крупными финансовыми центрами. Поэтому многие идеи, которые уже успешно были реализованы в Лондоне, можно адаптировать и с успехом применить на московском рынке. В компиляции с российскими идеями можно и нужно создавать лучшие из образцов мировой архитектуры разных форматов.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 27.11.2012
