OfficeMonitor побеседовал с руководителем отдела анализа и консалтинга компании RRG Айдаром Галеевым.
Над какими девелоперскими проектами работаете, какие планируете запустить?
В настоящее время в «портфеле» группы компаний RRG целый ряд проектов, связанных с открытием новых торговых центров, МФК и жилых проектов в Москве, Московской области и регионах РФ. Один из последних проектов – разработка концепции застройки нежилыми помещениями участка 14,5 га в Москве. Такие возможные для комплексной застройки участки в Москве давно стали редкостью. Здесь планируется строительство крупного многофункционального общественного жилого комплекса. Среди коммерческой недвижимости планируется строительство торгового центра, бизнес-центра, гостинично-апартаментного комплекса.
Что нового в области консалтинга?
Компания проводит маркетинговые исследования и разработку концепции для крупных госкомпаний различного профиля. Например, недавно мы закончили исследования рынка арендного жилья в Московской области и разработку концепции строительства «доходных домов». Не секрет, что «доходные дома» до последнего времени в России просто не строились, застройщику гораздо выгоднее продавать построенное жилье, нежели целенаправленно сдавать его в аренду. В итоге образовался значительный «серый» нецивилизованный рынок с минимальной защитой прав, как арендаторов, так и тех, кто сдает свои квартиры в аренду. Поэтому разработать механизм, который делал выгодным для частных застройщиков строительство «доходных домов» было непростой, но тем более интересной задачей.
Как работаете с заказчиками?
Очень важно понимать ограничения и желания заказчиков. В конечном итоге именно они будут следовать (или не следовать) нашим советам. Поэтому как бы красиво ни звучала та или иная концепция, если она противоречит целям заказчикам, она не будет реализована. Но также важно понимать, что, каковы бы не были желания заказчиков, есть законы рынка, юридические и градостроительные ограничения. Есть также и общество, чьи интересы представляют власти, у которых в свою очередь могут быть свои интересы. Поэтому разработка концепции - это всегда поиск оптимального баланса между интересами самых разных сторон, а также имеющимися и будущими возможностями. Об этом нельзя никогда забывать.
Ну и, конечно, в любой работе, стоит придерживаться общечеловеческих принципов: честность, ответственность, профессионализм.
Расскажите об истории отдела
Отдел анализа и консалтинга был первым в компании RRG. Собственно, и сама компания «выросла» из аналитического отдела инвестиционной компании. С 2005 года отделом было реализовано более 200 проектов по разработке концепций торговой, офисной и складской недвижимости, комплексного развития территорий, оценки потенциала открытия магазинов различных направлений ритейла. Среди знаковых клиентов компании можно выделить: ОАО "РЖД", ГУП "Дирекция гаражного строительства г. Москвы", инвестиционно-девелоперские компании ГВСУ-Центр, СУ-155, HorusCapital, Ведис-Групп, Домус финанс, гипермаркеты Auchan, OBI, Real, сети предприятий торговли и общественного питания Spar, Mothercare, Starbucks, KFC, Coffeeshop и другие.
Планируете вносить изменения в работу команды?
Все эти года происходило постоянное развитие. Я пришел в уже сложившуюся и эффективно действующую структуру компании, известной как консультант с уникальными нестандартными подходами и безупречной положительной репутацией. Поэтому каких-то «революционных» перемен производить просто не надо. Естественно, собираюсь эту «планку» удерживать и повышать. В первую очередь, это усовершенствование и разработка новых методик исследований, в том числе – на основе современных IT-технологий. Еще одно направление развития – расширение отдела. Но это происходило и будет происходить постепенно, поскольку мы очень тщательно относимся к отбору сотрудников, привлекая только людей с очень высокой квалификацией, которые хотят и умеют постоянно совершенствоваться в профессиональном плане, либо молодых специалистов с хорошим потенциалом.
Обозначьте основные тенденции на офисном рынке
Конечно, офисный рынок пока окончательно не восстановился после кризиса. Однако в некоторых его сегментах уже можно смело говорить о превышении спроса над предложением и даже некотором дефиците. В основном это касается качественных объектов класса А и В в «топовых» локациях.Во многих успешных бизнес-центрах уровень вакантных площадей не превышает 5-7%. А некоторые новые проекты вводятся в эксплуатацию с практически нулевыми вакансиями.
Все это уже сказалась и на условиях аренды. Собственники, имея возможность «выбирать» арендаторов, постепенно увеличивают сроки аренды, минимальную арендуемую площадь, ужесточают другие условия договора. Но, повторюсь, это касается лишь самых успешных проектов в центре, где данная ситуация усугубляется тем, что новое строительство не ведется и качественные площади постепенно переходят в разряд «невосполнимого ресурса».
OfficeMonitor.ru от 13.11.2012
