В 2012 году в Москве инвесторы больше всего вкладывали деньги в офисную и торговую недвижимость. По мнению экспертов, в следующем году бизнес-центры и торговые галереи будут востребованы не меньше.
Наибольшее количество инвестиций в секторе московской коммерческой недвижимости в 2012 году – порядка $1,9 млрд (29% от общего количества) – пришлось на офисный сегмент, свидетельствует статистика компании S.A. Ricci. В основном такой объем был достигнут за счет нескольких крупных сделок – например, О1 Properties купила многофункциональный бизнес-центр класса А «Серебряный Город» в центре Москвы за $350 млн. Сделки купли-продажи в сегменте торговой недвижимости занимают 28% от общего объема и также составляют $1,9 млрд. Наиболее крупная сделка — покупка компанией Morgan Stanley ТРЦ «Метрополис» стоимостью в $1,1 млрд.
По мнению экспертов, в 2012 году рынок стал более понятным, цена продажи и арендные ставки были стабильны, доля вакантных площадей сокращалась равномерными темпами. Год был активным и в плане появления новых проектов.
«Этому способствовало также завершение перемен в градостроительной политике города. Теперь «правила игры» определены окончательно, и город стал выдавать разрешения на реализацию проектов в рамках новой стратегии. А игроки рынка, в свою очередь, могут в рабочем порядке планировать и заявлять проекты, не опасаясь каких-либо «внезапных изменений», — говорит председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
По мнению экспертов, одна из главных тенденций последних лет, которая продолжится и в 2013 году — усиление децентрализации в сегментах торговой и офисной недвижимости.
«Основная причина децентрализации – почти полное отсутствие свободных площадок под строительство в пределах Садового кольца.
Кроме того, сказываются и ограничения, наложенные городскими властями на строительство в центре Москвы, и введение платных парковок. Одновременно наблюдается и децентрализация спроса. Крупные компании, особенно западные, все чаще рассматривают офисные помещения за пределами ТТК и даже за МКАД», — говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.
По данным компании «Гема Инвест», на настоящий момент более 70% нового строительства офисных помещений ведется за пределами ТТК. Более 40% сделок аренды и купли-продажи коммерческих помещений было заключено в этой зоне.
В 2013 году продолжится и освоение новых форматов. Например, в 2012 году на рынке торговой недвижимости Москвы появился первый аутлет — Outlet Village Belaya Dacha. В первом полугодии 2013 года планируется открытие еще 2 аутлетов: Vnukovo Outlet Village (п. Московский, дер. Лапшинка, владение 8) и Fashion House Moscow (5 км от аэропорта Шереметьево). «Если говорить о торговой недвижимости, можно предположить, что уже в следующем году
наиболее предприимчивые инвесторы начнут прорабатывать и возможно успеют реализовать новый формат стрит-ритейла, который показывает хорошие результаты за рубежом.
Пример — Box Park в Лондоне. На первый взгляд может показаться, что это формат обычного рынка на базе контейнеров, но фактически от контейнера здесь взято только его преимущество — мобильность и простота установки, в остальном это комфортное, облагороженное помещение для осуществления спонтанных покупок, продажи товаров повседневного спроса и размещения различных кафе и закусочных. Считаем, что наибольшим спросом такой формат должен пользоваться в первую очередь в туристических городах, где нет возможности строить в центре города или местах большого скопления людей какие-либо торговые здания», — рассказывает вице-президент BlackStone Keeping Company Сергей Акулич.
Новые форматы появятся и в сегменте офисной недвижимости. Например, в 2013 году планируется к вводу в эксплуатацию энергоэффективный бизнес-центр Premium West (находится на пересечении Можайского шоссе и МКАД), площадью 20 тыс. кв.м. В офисе будет использовано геотермальное отопление, будет работать система «умный офис», которая позволит арендаторам экономить на коммунальных платежах и эксплуатационных расходах.
По данным компании S.A. Ricci, на 2013 год запланирован ввод в эксплуатацию 23 торговых центров арендуемой площадью более 677 710 кв.м. В сегменте офисной недвижимости в 2013 году ожидается выход на рынок нескольких крупных проектов – например, Федерация, башня Восток (ММДЦ «Москва-Сити», Пресненская наб., участок 13), офисная площадь — 206 653 кв.м, Mirax-Plaza (Кутузовский проспект, 32), офисная площадь – 150 000 кв.м, White Gardens (ул.Лесная, 27), офисная площадь — 60 700 кв.м. Все проекты относятся к классу А. При этом,
как для сегмента торговой недвижимости, так и для сегмента офисов, эксперты предполагают, что девелоперы не смогут реализовать все проекты, о которых заявили.
«Учитывая планы девелоперов по вводу новых бизнес-центров в эксплуатацию в 2013 году, можно говорить о наибольшем приросте офисных площадей с конца 2009 года (около 1 млн кв.м). Но мы склонны прогнозировать меньший объем прироста площадей в 2013 году, на уровне 700-800 тыс.кв.м, что связано с возможным переносом сроков ввода некоторых объектов на более поздние», — говорит директор департамента офисной недвижимости, партнер S.A. Ricci. Алексей Богданов.
Сегмент офисов более зависим от международной ситуации, чем все остальные сегменты рынка недвижимости. «Существенную часть арендаторов в бизнес-центрах класса А и B+ составляют международные компании, которые во многом зависят от экономической обстановки в Европе. Таким образом, европейские экономические проблемы, оказывая влияние на арендаторов бизнес-центров, негативно воздействуют и на офисный рынок в целом», — считает директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина.
По данным компании Knight Frank, в третьем квартале 2012 года
доходность офисов класса А составила 8-10% годовых, класса В – 10,5-11,5% годовых.
При этом офис класса А можно было купить по цене $6 – 8 тыс. за квадратный метр, а арендовать — за $830 за квадратный метр в год. Цена продажи офиса класса В составляет $4-6 тыс. за квадратный метра, а арендная ставка — $480 за квадратный метр в год.
Доходность торговых центров составляет 10-11% годовых. Цена продажи — $3 -7 тыс. за квадратный метр, арендные ставка за квадратный метр в год — $100-500 для якорных арендаторов и $700-4500 для арендаторов торговой галереи.
В следующем году продолжится незначительный рост – как цены предложения, так и арендных ставок. «По нашим оценкам, возможен небольшой рост арендных ставок, в пределах 10 – 15%, но в целом стоимость и офисной, и торговой недвижимости останется на прежнем уровне», — говорит директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.
«Мы ожидаем, что средневзвешенные ставки аренды офисных площадей в течение 2013 года в целом по рынку сохранят стабильность или скорректируются на 0-5% с учетом годовой индексации цен. Прогноз основан на предположении, что в 2013 году российская экономика не испытает значительных потрясений, курс USD не превысит 35руб/$, а цена нефти может опуститься до $97 за баррель. Предпосылки для падения стоимости нефти связаны с ожиданиями Минэкономразвития по снижению добычи нефти в связи с понижающейся тенденцией экспорта нефти и сохранением объемов переработки нефти практически на уровне 2012 года», — говорит Алексей Богданов.
Юлия Погорелова,
Gazeta.ru от 13.12.2012 г.
