Заканчивается 2012 год, который ещё до своего старта стал одним из наиболее обсуждаемых за последнее время. Мы могли наблюдать огромное количество как позитивных, так и негативных прогнозов, касающихся инвестиционного климата, в том числе и в сфере коммерческой недвижимости. Самым громким и обсуждаемым трендом года стал значительный отток зарубежных инвестиций из экономики России. Только 30 процентов от общих вложений в рынок пришли из-за рубежа. Однако российские инвесторы при этом показали повышенную активность. В межрегиональном соревновании в лидерах вновь оказалась Москва, а регионам досталось всего около 10 процентов капиталовложений. Игроки рынка с удовольствием инвестировали в торговую недвижимость, а столица пережила краткосрочный гостиничный бум, закрыв год с рекордными за всю историю сегмента сделками. Всё это происходило на фоне ожесточенных споров о том, в какую сторону движется инвестиционный рынок России и добавит ли декабрь дополнительный миллиард к общей копилке вложений.
Инвестиционная панорама
В целом для рынка коммерческой недвижимости 2012 год выдался позитивным. В этом году потратить деньги инвесторам и девелоперам не помешали ни ожидания конца света, ни общие суеверия на тему неудач, которые преследуют нас в високосные годы. Относительно мимо и шепотом прошли разговоры про подступающий и сокрушительный кризис. Благодаря этому здоровому скептицизму в этом году мы смогли наблюдать укрепление ранее наметившейся тенденции по восстановлению и оздоровлению рынка. Окончательное подведение итогов еще впереди, но уже сейчас можно обозначить те правила, по которым рынок дышал в этом году. Российский рынок чувствует себя достаточно уверенно и по темпам восстановления в чем-то опережает старушку Европу. В целом совокупный показатель по объему сделок должен достичь 6,7 млрд долларов, возможно, даже превысить этот показатель, что соответствует средним показателям за прошлые годы.
По словам Дарьи Брюховецкой, ведущего консультанта NAI Becar Москва, несколько умерить аппетиты инвесторов и девелоперов заставили финансовые институты. «Ужесточение требований банков к кредитуемым проектам, которое активно обсуждалось. В тоже время интерес представляет и объем сделок по покупке и аренде офисных помещений, которые банки совершили в этом году в собственных интересах (выкуп арендуемых помещений Сбербанком в рамках аукционов РАД, приобретение помещений Райффайзенбанком и Альфа-Банком и др.», - отметила эксперт.
Рынок коммерческой недвижимости находится под влиянием целого ряда как внешних, так и внутренних факторов. В 2012 году ощущался некоторый провал в новом предложении во всех сегментах коммерческой недвижимости (за исключением складского, который характеризуется более коротким циклом девелопмента), что стало результатом приостановки и отмены реализации новых проектов в 2008-2009 гг. В текущих условиях значительно возросло влияние макроэкономических факторов. На фоне общей неопределенности инвесторы затягивают принятие решений в надежде на то, что будущие политические события и экономические меры, предпринимаемые правительствами европейских стран и другими организациями, смогут внести ясность в дальнейшее развитие ситуации.
Специалисты компании Knight frank говорят о том, что мы наблюдаем весьма неоднозначную картину на рынке инвестиций. «С одной стороны, есть собственники, готовые продать свои активы, с другой – инвесторы, заинтересованные в приобретении качественных объектов недвижимости. Однако в итоге лишь единичные переговоры заканчиваются сделками, в том числе по причине расхождения в стоимостной оценке актива», - заключили специалисты.
За период с начала 2012 года объем инвестиционных сделок c объектами коммерческой недвижимости в России превысил $4,5 млрд. В декабре 2012 года мы можем увидеть сделки, которые суммарно увеличат данный показатель еще на более чем 1 млрд. долларов США.
По словам Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка СBRE, объемы инвестиций после рекордного 2011 года остались на достаточно хорошем уровне и, что важно, не опускаются ниже предкризисных значений, как это имеет место на европейском рынке», - добавил Гаврилов.
По мнению Андрея Постникова, члена совета директоров, регионального директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, как и ранее на протяжении последних пяти лет наибольший интерес инвесторов привлекают готовые здания - на них пришлось 70% инвестиций 1-3 квартала 2012 года и лишь 30% средств было вложено в девелопмент.
Если оценивать инвестклимат в целом, то существуют разнородные тенденции, однако всё же позитив несколько перевешивает.
Россия - увы, для русских
Если говорить об инвестировании в коммерческую недвижимость со стороны зарубежных инвесторов, то здесь картина складывается уже не такой радужной. В этом году пропорция внешних и внутренних вложений претерпела изменения. Российский рынок по-прежнему характеризуется большим объемом отечественных инвестиций - порядка 70-75% от совокупного объема сделок. Во многом это объясняется спецификой российского рынка, которая не до конца бывает, понятна иностранным инвесторам, хотя и были предприняты шаги, которые сделали бы наш рынок более понятным, открытым и доступным для иностранных инвестиций. Тем не менее, по итогам года можно судить о наметившейся тенденции к снижению активности иностранных инвесторов. В частности, подобные настроения были отмечены участниками и входе международных выставок недвижимости.
По мнению Георгия Дзагурова, генерального директора Penny Lane Realty, зарубежные инвесторы не без оптимизма рассматривают российскую коммерческую недвижимость, подтверждением чему явился осенний МАПИК (выставка торговой недвижимости) в Каннах.
Владимир Вайсс, директор по развитию представительства НП «гильдия управляющих Девелоперов», отмечает, что в российскую недвижимость инвестируют сами россияне. «Многие русские стали инвестировать заграницу, а иностранцы наоборот боятся нашего рынка. На российском рынке не появилось новых игроков с иностранным капиталом, а старые продолжают свои прежние проекты, которые были начаты давно. Прежние преимущества нашего рынка сейчас исчезают. Он уже не такой прибыльный в сравнении с европейским, а риски сохраняются. Немцы сейчас инвестируют в Британию, про Россию они забыли – им не до неё. Вообще западные банки не дают кредиты на проекты в России, а в местных банках ставка рефинансирования очень высока и это ещё один очень важный фактор снижения инвестиционной активности», - подчеркнул Вайсс.
Объяснения могут быть различными – от общей смены стратегического курса развития компаний, необходимости аккумулировать средства для развития проектов в пределах собственной страны, до психологической неготовности инвестировать средства в российскую недвижимость. И это понятно, для иностранных инвесторов наше законодательство и практика совершения сделок вызывают больше вопросов, чем ответов.
По словам Лейлы Уразбаевой, старшего банкира отдела недвижимости и туризма Европейского Банка реконструкции и развития, на рынке подавляюще доминируют местные игроки. «Те редкие зарубежные птицы, которые еще остались (или вновь пришедшие) боятся заглядывать дальше Московской области. Есть редкие исключения – например, Ренессанс Девелопмент, который строит торговые центры в дальних регионах (Сибирь), но это повторюсь – исключения», - заявила специалист.
Валентин Гаврилов заявляет, что иностранные инвестиции за январь-ноябрь 2012 года составили, соответственно всего, порядка 25%.
Итак, текущий год врятли можно назвать космополитичным в сфере инвестирования, напротив, он стал более локальным, что подтверждают все эксперты. Тем не менее, с учетом ряда инициированных законопроектов и предложений по внесению поправок в законопроекты, есть надежда, что в будущем году (преимущественно под конец года) иностранные деньги будут более охотно капать в российский кошелек. Впрочем, с этой надеждой мы завершаем каждый год
Раздача порций
Возвращаясь во внутреннее пространство страны, стоит заметить, что пропорция распределения инвестиций в коммерческую недвижимость между регионами остаётся почти неизменной. Москва традиционно бьет рекорды не только по продолжительности пробок и по количеству людей, но и по объему инвестиций в коммерческую недвижимость. На столичнйы рынок приходится до 70-75% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость.
По словам Дарьи Брюховецкой, это сложившаяся тенденция, которая повторяется из года в год, что объясняется не только административным и политическим статусом города, но и прямым следствием этого статуса. «Москва – своеобразная экспериментальная девелоперская площадка. Здесь впервые приводятся в исполнение новые законопроекты, новые технологии строительства, управления, эксплуатации, реализуются новые форматы и сегменты недвижимости. В некотором смысле, Москву и Московскую область можно назвать законодателем моды в девелопменте», - заключила специалист.
Следующим по значению, но не по значимости идет Санкт-Петербург, забирая на себя около 13% от общего объема инвестиций. По остаточному принципу оставшиеся инвестиции распределили регионы. Преимущество при разделе средств, как обычно, получили города-миллионники, среди них особо продуктивным год выдался для Ростова-на-Дону и Нижнего Новгорода.
При упоминании регионов, мы вновь вернёмся к иностранным капиталам. Все сделки производятся в основном в индустриальном секторе. Инвесторы уходят и из регионов. На Россию теперь всё больше смотрят как на производственную площадку. Многие компании из Австрии и Германии хотят разместить здесь своё производство. Однако они избегают строительных рисков, ищут готовые площадки или продающиеся с аукциона. Сейчас на местах достаточно новые кабинеты администраций и пока они реально стараются показать себя и создают условия для вхождения проектов. В лидерах такого производственного освоения рынка – Тверь, Ульяновск, Кировская область, Калужская область, Новосибирск.
Как итог - к сожалению, на регионы по-прежнему приходится очень низкая доля инвестиций. Печальная диспропорция распределения вложений между одним городом и огромной страной всё также прочно держит свои позиции и, похоже, сдавать их не собирается. На то, чтобы изменить данную ситуацию понадобятся десятилетия и то при условии реальных действий, а не лишь популистских заявлений.
Год под девизом: торговать и заселять
Далее речь пойдёт о том, как в этом году перетасовалась колода карт по сегментам коммерческой недвижимости. Интерес инвесторов сосредоточен по-прежнему на премиальных объектах, расположенных в Москве и Санкт-Петербурге. Кроме того, все большее значение приобретает возможность повышения доходности объекта. Например, в случае функционирующего объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, оптимизация пула арендаторов и процесса управления может позволить собственнику увеличить чистый арендный доход. Другой интересной возможностью может быть покупка устаревшего объекта с хорошим расположением в целях дальнейшей реконструкции и повышения его класса.
В целом, в этом году в бесспорных фаворитах были торговые помещения, на них приходится до половины всех сделок, при этом для регионов доля сделок по торговым помещениям стремится к заветным 100%. Сделки происходили как с качественными торговыми центрами, так и объектами стрит-ритейла. Такие объекты интересны в первую очередь частным, а не портфельным инвесторам, т.к. управлять ими в рамках портфеля непросто. Определенный интерес вызывали в этом году и премиальные офисные объекты. Применительно к московскому рынку можно привести в качестве примера и закрытые сделки по БЦ Summit и БЦ «Серебряный город». Сделки по офисным помещениям оттянули на себя до 30% всех сделок, склады – около 15%. Особо отметился в этом году гостиничный сектор, который испытал краткосрочный инвестиционный бум вследствие желания московского правительства избавиться от активов.
Георгий Дзагуров считает, что в виду значительного сокращения ввода в строй торговых центров в Москве с осени 2008-го года, именно такие инвестиции выглядели наиболее заманчиво, и эти ощущения инвесторов во многом оправдались.
По данным компании Knight Frank, в 2012 году на российском рынке коммерческой недвижимости лидером по объему сделок, как и в 2011 г., был торговый сегмент: на его долю пришлось 49% совокупного объема транзакций. Тогда как распределение инвестиций по сегментам на московском рынке осталось традиционным: на первом месте офисная (42%), далее торговая (29%) и складская недвижимость (19%).
Из отчёта компании S.A. Ricci можно увидеть, что за год рост показателя гостиничного сектора составил почти 50%, что, скорее всего, связано с новой программой московской администрации, направленной на развитие гостиничного сегмента, в рамках которой стартовали активные продажи непрофильного имущества, принадлежащего столице (среди примеров сделок – продажа гостиницы «Метрополь» за $275 млн., гостиница «Рэдиссон-Славянская» была продана в 4 квартале более чем за $175 млн.. и др.)
Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land, отмечает рекордный рост интереса к складскому сегменту. «Спрос на складские объекты вырос в разы, обнаружив существенный дефицит данного типа недвижимости на рынке», - добавил специалист.
Инвестиционные сделки 2012 года можно подразделить на три основные группы. Первая – это продажа портфеля активов крупного девелопера. Например, группа «Уникор» Бидзины Иванишвили вышла из девелоперского бизнеса, продав ГК «БИН» 4 объекта суммарно за $982 млн. – 2 отеля и 2 проекта mixed-use. Вторая – это завершающие этапы ранее заключённых сделок. К таким сделкам можно отнести выкупы 50% долей ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» и «Лето» у девелоперов данных проектов, проведённые, соответственно, Immofinanz и «Галс-Девелопмент». Третья – это сделки с наиболее качественными активами, приобретавшимися профессиональными инвесторами. К данной категории сделок, в первую очередь, можно отнести Приобретение Morgan Stanley ТРЦ «Галерея» за $1,1 млрд – рекордная сумма для одного объекта за всю историю подобных сделок. Также к этому типу можно отнести продажу Hines одного из БЦ класса A Ducat Place III O1 Properties за $360 млн. Приобретение Raven Russia логистического парка «Пушкино» у PLP Holding за $215 млн.
По мнению Айдара Галеева, руководителя отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG, нельзя не отметить, что с каждым годом суммы сделок повышаются – взять хотя бы рекордную сделку по «Галерее», да и суммарная, по итогам двух стадий покупки, цена сделки по «Золотому Вавилону Ростокино», безусловно, высока. «Таким образом, активное строительство коммерческой недвижимости начинает приносить плоды: у инвестфондов хороший выбор объектов «первого эшелона», в то время как ранее основная масса сделок приходилась на «второй эшелон» - небольшие и средние ТЦ и БЦ. С другой стороны, большее количество инвестиционных сделок является показателем осторожности собственников – девелоперов относительно перспектив развития рынка. Продавцы готовы выходить из проектов, что, например, до кризиса наблюдалось реже», - подытожил Галеев.
Абсолютным, рекордсменом по количеству сделок стала торговая недвижимость. Ожидания по доходности этого сегмента традиционно достаточно высокие. Однако история этого года показывает, что интересным инвестиционным предложением будет и торговый объект с доходностью 10-10,5%.
В сухом остатке
2012 год оказался совсем не простым и абсолютно неоднозначным. Прошлый год закрывался в полной уверенности, что 2012 год встретит всех проклятием второго пришествия кризиса. Год минул. Кому-то пришлось легче, кому-то сложнее. Цены выросли, реальная инфляция превышает официальную, а доступность денег в экономике оставляет желать лучшего. Банки достаточно недоверчивы и поднимают ставки, и этого достаточно, чтобы сделать выводы. Многие ожидали кризиса в 2012 году, теперь эти ожидания плавно перетекают в 2013 год. Но наученные горьким опытом, так теперь, похоже, будут встречать каждый год.
Дарья Брюховецкая считает, если говорить о 2013 году, то основным преимуществом работы на российском рынке мы считаем потенциал его дальнейшего развития. «Те сегменты, которые давно освоены и встроены в экономику на западе, в нашем случае, переживают переходный возраст, находясь где-то между обсуждением и реализацией, и чувствуют себя соответственно трудному подростку – не поняты, недооценены и в конфликте с текущим законодательством. Как и в случае с каждым трудным подростком – надо просто поверить, чтобы увидеть потенциал», - добавила эксперт.
Георгий Дзагуров полагает, что к концу 2012 года рынок пришел в куда более здравом состоянии, чем его встретил. «Я ожидаю, что следующий год станет годом стабильности рынка и прозрачности сделок. Мы стали куда более технически оснащенными и осведомленными, надеемся преподнести рынку ряд приятных сюрпризов ввиду использования новых технологий, которые тестируем уже сегодня. Я лелею надежду, что как раз 2012 год стал переломным с точки зрения коррупционных сделок, доля которых резко сократилась, многие из них к тому же завершились громкими преследованиями виновных. Индикатором этих изменений для меня стала заметная прозрачность сайтов государственных органов, таких, как например: mossgup.ru. К сожалению, к концу года я испытываю все большие опасения касательно перспектив рынка недвижимости Сочи и Красной Поляны», - заявил Дзагуров.
По мнению Валентина Гаврилова, в 2013 году стоит ожидать роста активности инвесторов в коммерческую недвижимость России. «Объемы инвестиций могут превысить 5 млрд. долларов США при ожидаемом завершении 2012 года в коридоре 4 – 4,5 млрд. долларов США. Естественно, важнейшим фактором станет ситуация в Европе. Сохранение рецессии и роста безработицы в 2013 году будет оказывать депрессивное влияние на рынок. Вместе с тем, в конце 1 полугодия 2013 года инвесторы могут начать получать хорошие сигналы из экономики еврозоны, что может подстегнуть инвестиционную активность выше ранее указанного уровня»,- заключил Гаврилов.
Возможно, в следующем 2013 году мы либо дождёмся этого пресловутого кризиса, либо снова с удивлением будем наблюдать уменьшение доли иностранных инвестиций и сокращение объема сделок. Российскому рынку не хватает долгосрочных инвесторов-институционалов, хотя экономические предпосылки, как и законодательные, для этого есть. Да и в их среде уже довольно активно зреют правильные настроения. Возможно, 2013 год откроет серию многократных инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Остаётся только надеяться, что инвестиции вернутся, если их очень ждать – в любую погоду и при любых обстоятельствах, прямо как в знаменитом произведении Константина Симонова.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 10.12.2012 г.
