Количество многофункциональных комплексов в Москве и Санкт-Петербурге увеличивается. Каким должен быть успешный деловой центр в современном мегаполисе, «Газете.Ru» рассказали аналитики, архитекторы и участники рынка недвижимости.
Крупным отечественным и зарубежным компаниям в России не хватает инфраструктурных объектов, в первую очередь, деловых центров, в которых могли бы разместиться их офисы и представительства. «Инвесторы оценивают Москву и Санкт-Петербург как перспективные центры с точки зрения торговли, проведения финансовых операций и всего того, что относится к сектору услуг. Но даже для реализации подобных проектов оба города нуждаются в улучшении старой инфраструктуры», — считает старший менеджер отдела консультаций по недвижимости «Ernst & Young» Юлия Стефанишина. «Каждый крупный мегаполис должен иметь место скопления финансовых и просто крупных компаний. Это синергия бизнеса в одном месте и просто хороший имидж того или иного города. Развитие такого рода комплексов обеспечивает город новой инфраструктурой, новыми офисами, новыми гостиницами, объектами торговли и т.д.», — объясняет директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Никола Обайдин.
Успех проекта делового центра зависит от того, насколько полной будет его «начинка».
Помимо офисных площадей, проект многофункционального комплекса (МФК) должен содержать торговые площади, социальную и развлекательную инфраструктуру, а так же жилую часть — апартаменты. «Было бы очень грамотно создавать рядом с такими объектами жилую зону, а вслед за ней и социальную инфраструктуру, чтобы зона не была «мертвой» в вечернее и ночное время. Это должен быть полноценный «город» со своими гостиницами, ресторанами, магазинами, развлекательными объектами, театрами…», - рассказывает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Например, проект девелопера Crocus Group, который носит сейчас название «Агаларов-сити», предполагает строительство 14 высотных зданий делового функционала, но помимо офисов, проект предусматривает строительство жилья, оздоровительного центра и других общественных зон.
В Приморском районе Петербурга, где будет расположен МФК «Лахта-центр», также спроектировано несколько зон развития – там предусмотрены научно-образовательный комплекс, парки, апартаменты, социальная инфраструктура, в том числе открытый амфитеатр для проведения общегородских массовых мероприятий.
Кроме развитой инфраструктуры, проект должен быть гармонично вписан в окружающий район. «Первое, к чему привело строительство «Москва-сити» - это огромные пробки, при том, что пока комплекс «заселен» менее чем наполовину. К тому же многие элементы инфраструктуры — достаточно дорогие и не совсем соответствуют потребностям жителей домов, окружающих «Москва-сити».
В этом проекте большинство девелоперов старались создать что-то в категории супер-элитной недвижимости —
не только с точки зрения стоимости квадратного метра, но и с точки зрения уровня инфраструктуры (необязательно ее качества, но точно — цен). При этом район вокруг, хоть и является достаточно престижным, но там много старого жилья, тех же пятиэтажек, и далеко не все жители могут и хотят пользоваться этой новой инфраструктурой. Поэтому для окружающего района это скорее стало минусом — построили небоскребы, резко увеличилось количество автомобилей, а польза неочевидна», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В любом случае, проект крупного делового центра меняет и внешний вид района, и его привлекательность для бизнеса, и ценовую ситуацию в нем. Какое влияние, положительное или отрицательное, окажет проект на окружающее пространство, зависит и от продуманности его концепции, и от рыночных факторов. «Лахта-центр» пока не построен, но сейчас уже можно сказать, что район он изменит существенно, хотя бы потому, что сейчас там вообще ничего нет — это просто пустырь на берегу Залива. Не очень далеко расположен большой спальный район, готовится к застройке территория Юнтолово. Но, в любом случае, это окраина города, по границе которой проходит петербургская «Рублёвка» — район очень престижной загородной застройки вдоль побережья Залива.
«Лахта-центр» имеет цель превратить территорию этого спального района в «центр на окраине», следуя идеям «нового урбанизма».
Возможный успех такого превращения пока, честно говоря, не очевиден. Но время покажет», — рассказала «Газете.Ru» вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer Елена Шевчук.
При этом даже не самые масштабные МФК могут изменить привлекательность района. Один из недавних примеров — МФК «Метрополис» (офисный центр и ТРЦ с магазинами и ресторанами) в районе станции метро Войковская в Москве. «Наличие новых офисов и большого торгового центра значительно украсили район и, безусловно, сделали его более популярным среди жителей столицы. Сегодня в этом месте работают тысячи сотрудников и торговый центр посещает огромное количество потребителей. Интерес к данному микрорайону значительно увеличился», — рассказывает Никола Обайдин.
Чтобы проект не стал «обузой» для города, эксперты советуют строить МФК на удалении от центра. Это сделает проекты более доступными, уменьшит нагрузку на транспортную систему — центр крупного города и так перегружен транспортом. МФК, по мнению экспертов, следует возводить в спальных, децентрализованных районах. «В идеале располагать МФК на некотором удалении от центра. Можно — на окраине, можно и в спальном районе. В последнем случае к минусам можно отнести снижение престижа, а к плюсам — возможность найти работу вблизи дома. Ещё раз подчёркиваю — МФК должны быть рассчитаны на широкий спектр профессий. Целесообразно включение в их состав call-центров и co-working центров», — считает архитектор Сергей Скуратов, президент компании «Сергей Скуратов Architects».
В крупных мегаполисах расположение МФК на окраине – часто вынужденная мера. Если говорить о Москве, то, по мнению директора по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елены Семенихиной,
в центре почти не осталось пятен застройки, на которых можно организовать полноценный МФК.
«В спальных районах такие места есть. К тому же в спальных районах живут люди — потенциальные сотрудники бизнес-центров, которым не надо будет ехать через весь город на работу. Если МФК откроются в спальных районах, это разгрузит транспортные артерии города, сбалансирует городскую среду. Для работодателей, офис которых находится в таком МФК, это тоже выгодно, ведь люди зачастую готовы работать рядом с домом за меньшую заработную плату», — говорит Елена Семенихина.
Однако, если проект располагается не в центре, а на периферии мегаполиса, нужно тщательнее продумывать инфраструктуру. «В Петербурге «Лахта-центр» расположен в серьезном удалении от деловой аудитории города, от деловых потоков. Создать деполярный подход к развитию центра будет проблематично. По сравнению с Москвой Санкт-Петербург больше перегружен промышленными территориями, поэтому целесообразным выглядело бы создание делового центра на одной из площадок редевелопмента промзон... Хотя, современный деловой и жилой квартал la Défense расположен в пригороде Парижа, что совершенно не мешает ему быть более чем успешным проектом.
Во многих проектах с высокой концентрацией бизнеса 20-25% всех площадей занимает жилье (в Москва-Сити – 35 %),
это создает возможность проживания рядом с местом работы, что особенно ценно для современных деловых людей. В парижском la Défense, например, проживают 20 тыс. человек», — рассказал «Газете.Ru» партнер S.A. Ricci Илья Шуравин.
Еще один момент, который может испортить впечатление от проекта – транспортная доступность. «Любой крупный проект изменяет дорожную ситуацию — это очевидно. Очевидно также, что не в лучшую сторону: ведь реализация проекта влечет за собой увеличение населения данного кластера на десятки, а то и сотни тысяч человек (причем, в данном случае не столь важно — «дневного» или «ночного» населения). Не стоит забывать и о том, что появление крупного проекта в той или иной степени изменяет транспортные потоки. Поэтому, если до строительства основные «проблемные» перекрестки и светофоры были известны и жители кластера научились их объезжать, то теперь «проблемные» участки могут появиться совсем в другом месте. Не исключена также необходимость установки новых светофоров, пешеходных переходов и т.д.», — рассказывает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
Как пример эксперты приводят МФК «Москва-Сити» — существующая транспортная инфраструктура оказалась не готова к масштабном проекту. Однако, по мнению Елены Шевчук, «транспортные проблемы «Москва-Сити» — это отражение проблем города и разрешаться они должны комплексно, а не в отдельно взятом районе».
Чтобы снизить нагрузку на транспортную систему от строительства крупного проекта, имеет смысл выбирать районы, в которых уже запланировано развитие дорожной инфраструктуры. Например, одна из причин строительства «Лахта-центра» в Приморском районе – планы городских властей обновить транспортную инфраструктуру в этом районе. При этом, по мнению экспертов, при таком расположении крупного общественно-делового комплекса множество машин сменят направление движения, создавая так называемые реверсные потоки движения. «Это позволит снизить нагрузку на транспортные магистрали, которые также необходимы для жизни деловых центров на периферии», — считает Константин Апрелев.
Проект многофункционального комплекса может также повысить ценность жилья в районе. Как рассказали «Газете.Ru» в аналитическом центре IRN.RU,
цены на жилье в окрестностях нового МФК в процессе строительства меняются несколько раз.
Когда объявляют о строительстве проекта, который может преобразить район, цены вырастают. На время строительства проекта наступает ценовая стагнация – район превращается в большую стройку, помимо этого, на рынок выходит большой объем предложения в новом МФК. После окончания строительства дальнейший рост цен зависит от того, насколько удачным получился проект.Алина Новгородцева,
Gazeta.ru от 03.12.2012 г.
