По словам руководителя департамента строительства столицы Андрея Бочкарева, крупные торговые центры и другие объекты, построенные на Московской кольцевой автодороге, существенно затрудняют решение вопроса с реконструкцией магистрали.
Чиновник отмечает, что фактически проблемными являются все участки МКАД, где построены крупные торговые центры. При этом в отдельных местах дорогу расширить и вовсе невозможно. По мнению Андрея Бочкарёва, Московская кольцевая автодорога, создававшаяся как транзитная трасса, связывающая разные района города, превратилась в торговую улицу. Также Москомархитектуры разрабатывает проект, который предусматривает строительство проездов вдоль МКАД для обслуживания находящихся рядом торговых объектов. Дальнейшую судьбу МКАДа и торговой недвижимости на ней обсудили наши эксперты.
Разделяете ли вы данную точку зрения?
Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости компании Knight Frank
Я скорее не разделяю эту точку зрения по той причине, что значимых профессиональных торговых центров на МКАД не так много – две «Меги» и ТРЦ «Вегас». При этом существенные сложности для МКАД создает только «Вегаса», так как там не была создана никакая дополнительная транспортная развязка. Остальные объекты: склады, автосалоны, мелкие ТЦ и кафе дополнительную нагрузку на дорожную сеть не создают, а используют транзитный трафик. Строительные рынки вредят значительно, но это низкокапитальные строения и проблем с их закрытием при наличии такого желания у города возникать не должно. Поэтому тезис о превращении МКАДа в торговую улицу несколько преувеличен.
Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle
Абсолютно разделяю. За рубежом торговые центры обычно строят в удалении от основных магистралей и поток покупателей не мешает основному движению транспорта. У нас другая модель развития: девелоперы скупили участки на МКАД и построили на них крупные объекты, что действительно негативно отражается на транспортной ситуации на МКАД. Причем отмечу, что на МКАД и в непосредственной близости от нее будут появляться все новые проекты. Логика проста: девелоперам, строящим новые торговые центры в этой зоне, невыгодно идти дальше от кольцевой автодороги – москвичи просто не доедут до их объектов, предпочтут те, что расположены ближе.
Александр Зуйков, руководитель проектов, Департамент консалтинга, S.A. Ricci
Существующие и строящиеся торговые центры действительно затрудняют движение по МКАД, иногда пробки из-за отсутствия нормальных съездов и вместительной парковки растягиваются более чем на 10 км.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Да, разделяю отчасти сам факт проблемы. Действительно, в то время, когда проектировалась нынешняя «версия» МКАД, эта была транзитная дорога и постепенно она действительно превратилась в торговую улицу, хотя уже тогда было понятно, что со временем МКАД станет торговым коридором. При этом основная проблема пробок на МКАД не в ТЦ самих, а в развязках типа «бабочки» - они не рассчитаны на пробки, а также из-за недисциплинированных водителей, которые при пробках поворачивают из 2-3 рядов, перекрывая пол МКАДа, за это надо строго штрафовать. В Европе, кстати, такого не встретишь.
Анна Цирульская, заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»
На сегодняшний день МКАД не справляется с функциями магистральной дороги. Одной из причин этого стала массовая застройка торговыми центрами (ТЦ) с внешней и внутренней стороны, к которым потребовались подъезды. Кольцевая дорога, создававшаяся как транзитная трасса, должна была соединяться только с примыкающими и пересекающими ее магистралями. Она не предполагала выходов на нее никакой застройки. Торговые центры самостоятельно создавали незапланированные точки примыкания без полос торможения и разгонных полос, зачастую – с нарушениями СНиПов. Все это привело к превращению МКАД в торговую улицу с потоком автомобилей, который в разы превышает ее пропускную способность. Затрудняет движение и большой объем перевозок, необходимых для функционирования ТЦ: товаров, оборудования и т.п. Несмотря на то, что с марта 2013 года грузоперевозки по «кольцу» будут разрешены лишь в ночное время – это не сможет решить проблему пробок.
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer
Полностью разделяю. Как и большинство магистралей Москвы, МКАД давно не справляется со своей нагрузкой.
Александра Малютина, генеральный директор MKV architects
Прежде всего, необходимо уточнить слова Андрея Бочкарева. В своем интервью он говорил о том, что затрудняют реконструкцию не торговые центры, а большое количество автомобилей. Сейчас очень тяжело перекрывать участки МКАД. Разумеется, возле крупных ТЦ поток автотранспорта намного больше.
Каким вы видите наилучший вариант дальнейшего Торгового развития зоны МКАД?
Александр Обуховский
В целом, потенциально востребованными площадками под строительство торговых центров являются пересечения МКАДа с крупными магистралями, так что их не так много.
Татьяна Ключинская
Трудно сказать.
Александр Зуйков
Дальнейший вариант развития торговой зоны вокруг МКАД? Тут есть два варианта. Первый вариант: если город хочет разгрузить МКАД, то все крупные торговые точки надо вынести от МКАД в область, километров на 10. Второй вариант – строительство еще одной окружной дороги, но с запретом реализации торговых центров общей площадью более чем 10 000 кв.м.
Денис Колокольников
МКАД продолжает развиваться как один из крупнейших торговых коридоров страны, более того дальнейшее развитие его, как торговой улицы, представляется логичным: подобные размещения крупных торговых объектов за границей города принято во всем мире. Есть проблема в том, что власти Москвы могут влиять только на проекты на своей территории, а основная масса ТЦ расположена на внешней стороне МКАД, т.е. на территории области. Однако съезды с МКАД не рассчитаны на тот трафик, который генерят крупные торговые центры. (К примеру, МЕГА торговой площадью 150 тыс. кв. м генерит трафик до 100 тыс. человек в день).
Анна Цирульская
Оптимальным вариантом реконструкции МКАД должна стать комплексная реорганизация движения в столице. Для этого необходимо, во-первых, ускоренное строительство вылетных магистралей, Северо-Западной хорды и Южной рокады, во-вторых – реконструкция всех «клеверных» развязок. При этом особое внимание стоит уделить и строительству большого количества направленных съездов, так как на сегодняшний день многим автовладельцам приходится ежедневно проезжать лишние километры по «кольцу» в поисках удобного съезда. Разгрузить автодорогу поможет и реконструкция дорог между районами города и внутри них. Это создаст возможность автомобилистам ограничиться межрайонной транспортной сетью.
Эвелина Ишметова
Считаю, надо заморозить все новые проекты на МКАД и на ближайших въездах-выездах с нее. Индивидуально подойти к анализу каждого существующего объекта в части необходимости строительства дополнительных развязок, съездов, проколов, паркинга.
Александра Малютина
На мой взгляд, нет ничего лучше хорошо продуманного плана застройки. То, что к Москве присоединили новые территории, дает МКАД шанс. Главное, чтобы эти районы были соединены между собой новыми дорогами, возможно, магистралью-дублером. Одним из новых трендов является возведение за МКАД современных, комфортабельных офисных центров класса А, с арендной ставкой ниже, чем в центре города и при этом с большим количеством парковочных мест, например "К2 Бизнес-парк" с парковочным коэффициентом – 1:26. Проектирование альтернативных дорог и подъездов к торговым центрам и организация маршрутов общественного транспорта тоже должны помочь.
Как вы оцениваете инициативы строительства крупных проездов вдоль МКАД, для обслуживания Торговых объектов?
Александр Обуховский
Чтобы улучшить транспортную доступность торговых центров, более эффективным будет не создание крупных проездов вдоль МКАД, а увеличение количества небольших дорог, соединяющих «вылетные магистрали». Также нужно отметить, что увеличение количества торговых центров поспособствует улучшению транспортной ситуации, так как потоки покупателей не будут сконцентрированы в нескольких точках на МКАД, а будут более равномерно распределяться на всем протяжении трассы.
Татьяна Ключинская
Учитывая текущую «торговую» нагрузку на МКАД и ожидающиеся новые проекты, думаю, просто необходимо строить дороги-дублеры, которые разведут два транспортных потока: те, кто едет за покупками, смогут радостно потолкаться в своей пробке, а не заинтересованные в шопинге автомобилисты смогут объехать этот «торговый коридор» по сквозной дороге. Поэтому идея Москомархитектуры по организацию спецпроездов для обслуживания торговых центров является здравой и необходимой.
Александр Зуйков
Инициатива хорошая, но при ее детальной разработке стоит учесть два важных фактора. Первое – это отсутствие культуры вождения. Автомобилистов, которые пытаются перестроиться из крайнего левого ряда в правый или объехать пробку по обочине, с каждым годом не становится меньше. И эту проблему решить не удастся даже в среднесрочной перспективе (3 -5 лет). Типичный пример – Птичий рынок на 14-ом км МКАД, где пробка из-за любителей нарушить правила растягивается на 4 – 6 км. Второе – это наличие достаточного кол-ва парковочных мест на территории самих ТЦ и крупных рынков, ведь именно из-за недостатка парковочных мест и возникают серьезные заторы.
Денис Колокольников
Это разгрузит МКАД незначительно, однако могут возникнуть проблемы уже в районе самих торговых центров. Чтобы этого не случилось, речь должна идти, по сути, о строительстве еще одной окружной дороги на небольшом удалении от МКАД. Естественно, это очень сложный и дорогостоящий проект. Решением будет ограничение движения грузового транспорта в дневное время по МКАДу.
Анна Цирульская
Расширение тех участков МКАД, где это возможно, и строительство крупных проездов, которые позволят грузовому транспорту обслуживать ТЦ и прилегающие территории без заезда на «кольцо» – лучший вариант. Но стоит отметить, что для строительства таких дорог необходимо резервировать участки. Тогда как земли вокруг МКАД давно оформлены. Для решения вопроса переоформления земельных участков необходимо тесное взаимодействие властей Москвы и области.
Эвелина Ишметова
Положительно, но, повторюсь, что требуется индивидуальный подход. Не всем объектам нужны такие проезды. Кое-где важно обустроить возможность съезда с рядом находящейся магистрали, лишний светофор поставить или, наоборот, снять и это уже поможет облегчить ситуацию.
Александра Малютина
Положительно. Любые изменения, которые могут улучшить транспортную картину в столице, нужно приветствовать. Вот только сомнительно, что несколько съездов к магазинам решат эту проблему. На загруженность дорог влияет много факторов, и ТЦ – далеко не главный из них. Если не сделать тотальную реконструкцию дорог сейчас, вне зависимости от того, на какие трудности ссылаться, то потом будет только хуже.
Арендатор.ру от 24.01.2013 г.
