Аренда офиса в Лондоне или Гонконге обходится в полтора-два раза дороже, чем в других европейских городах. Московские офисы класса «А» занимают восьмое место в десятке самых дорогих офисов мира. За что платят арендаторы?
Согласно исследованиям, в 2012 году Гонконг остался самым дорогим городом в мире по стоимости аренды офисов, на втором месте Лондон, на третьем Токио.
Эти города лидировали и в прошлом году, однако расстановка в группе лидеров была другая: тогда самым дорогим был Токио, за ним следовал Лондон, на третьем месте был Гонконг.
Экономическим чудом эксперты называют экономический «взлет» рынков офисной недвижимости городов Юго-Восточной Азии, особенно Гонконга и Пекина. Москва была на Олимпе в 2008 году: с тех пор стоимость аренды снизилась примерно на 30%, что весьма характерно для такого молодого рынка.
Динамика ставок на офисы класса «А» с 2000 по 2012 год.
В столице России очень молодой — менее 10 лет — рынок офисной недвижимости мирового класса. «Первая классификация в офисном сегменте была принята на Moscow Research Forum в апреле 2003 года.
Если подходить формально, то десятилетие офисов класса «А» еще впереди, отмечает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG.
По данным аналитиков RRG, 10 лет назад арендные ставки на качественные офисные площади (их было на всю Москву около 500-600 тысяч кв. метров) составляли 540-580 долларов за кв. метр (без НДС и операционных расходов). Сейчас — 780-800 долларов, рост на 38%. «Если говорить о ценах в рублях, то разрыв между нынешними ставками и ставками десятилетней давности примерно аналогичный, поскольку курс доллара в 2003 году был на уровне 30 рублей», — отметил Денис Колокольников.
Основными арендаторами офисов в крупнейших финансовых центрах мира являются инвестиционные, консалтинговые компании, банки, штаб-квартиры крупных международных корпораций. К примеру, в Москва-Сити арендуют офисы IBM (более 11 тысяч кв. метров), Citibank (более 3 тысяч кв. метров), банк ВТБ (более 60 тысяч кв. м), JapanTobacco, Sandoz, ENKA, KPMG, Renaissance Capital и другие.
В Лондон-Сити арендует офис Swiss Reinsurance и др.
Что заставляет компании арендовать офисы по самым высоким в мире ставкам? Эксперты говорят о том, что есть три фактора, которые «подогревают» рынок коммерческой аренды. Конечно, порядок достаточно условный, и для разных компаний важнейшими могут оказаться факторы из конца списка, но для большинства компаний все же рейтинг будет таким: сила концентрации; престиж и «продающий» адрес; условия работы и отдыха; баланс спроса и предложения.
Сила концентрации
Пожалуй, самый важный фактор, из-за которого готовы платить многие компании дорого и даже очень дорого — концентрация необходимых для бизнеса ресурсов.
Главный фактор, оказывающий прямое влияние на арендную ставку, — расположение (location) офиса. В признанном деловом квартале ставка всегда будет дороже, нежели в других районах города, отмечает Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group.
«Арендаторы согласны платить более высокие ставки аренды в крупных финансовых центрах мира (Гонконг, Сингапур, Нью-Йорк, Лондон) в первую очередь потому, что здесь сконцентрирован квалифицированный персонал, источники финансирования. Кроме того, перечисленные города являются крупными торговыми и логистическими центрами, потребительский потенциал тоже высок», — считает Александр Аверкин, директор департамента офисной недвижимости, S.A. Ricci.
Аналитик компании CBRE Ричард Холбертон (Richard Holberton, EMEA Research) отмечает, что в большинстве городов самые дорогие офисные районы находятся или в самом центре, или близко к историческому центру: «Большинство арендаторов обосновывает выбор своих офисов близостью к правительственным организациям, близостью к клиентам, близостью к ресторанам, а также более развитой системой транспорта, которая в центре лучше развита, чем на окраинах, а также к ресторанам и другой общественной инфраструктуре».
Престиж и «продающий» адрес
Вторым фактором является престиж. Как правило, центр города окутан аурой респектабельности, а новым районам, чтобы добиться такого имиджа, надо сделать что-то особенное.
«Офис в деловом центре города обеспечивает престиж и благоприятную деловую обстановку. Более того, как правило, компании принадлежат в одному или смежному сектору деятельности, что благоприятствует развитию бизнеса», — добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент Российского союза инженеров.
«Офис и его расположение — один из основных показателей успеха компании, а также он обеспечивает желанный имидж в глазах партнеров, клиентов и даже сотрудников. Именно за имидж арендаторы зачастую готовы переплачивать, следуя традициям бизнес-этикета. И, конечно, традиционно считается, что офис в центре города свидетельствует о респектабельности компании», — комментирует Вячеслав Аксенов, директор департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard Realty.
Для некоторых видов бизнеса представительский офис является неотъемлемым элементом, необходимым для успешного развития. «Порой адрес на визитке гарантирует заочное доверие и выгодный контракт в будущем. Именно поэтому многие компании готовы нести существенные расходы, арендуя качественные офисы в самых престижных и дорогих местах», — поясняет Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group.
Условия работы и отдыха
Третий по значимости фактор, выделенный опрошенными BFM.ru экспертами, — инфраструктура бизнес-центра и условия работы в самом офисе.
«Платить дороже за аренду помещений в бизнес-центрах арендаторы согласны за полностью приспособленную для эффективной деятельности инфраструктуру: конференц-залы, залы для тренингов, переговорные комнаты, парковки, современные зоны отдыха, наличие клининговых услуг, кафе, лобби и многое другое», — отмечает Вячеслав Аксенов.
Компании также готовы на многое для организации отдыха. «Доля площади для создания VIP-зоны для топ-менеджмента компании, по нашим данным, в офисах российских компаний может достигать 20%. В такой зоне может быть мини-рецепция, рекреационная зона и личные кабинеты и комнаты отдыха руководства. Иностранные компании также арендуют «лишние» метры — от 15 до 25% от всей площади. Однако тут, скорее, будет общедоступные спортзал и чил-аут», — рассказывает Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRIDEX.
Еще одним важным фактором «удобства» является качество управления офисным зданием, оно зависит как от изначального проекта, так и от уровня управляющей компании, отмечает Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino I-land.
К тому же, для ряда компаний важно, чтобы офис был «зеленым», то есть соответствовал экологическим стандартам международной системы сертификации объектов недвижимости LEED.
Такие офисы должны соответствовать ряду условий, среди которых, к примеру, отдельные счетчики воды и электричества, а также сертифицированный офисный интерьер. На Западе такие требования встречаются часто, и предложение есть. В России такие офисы пока еще редкость, особенно если учесть, что такое здание должно быть среднеэтажным и гармонично «вписанным» в окружающую среду.
Новые деловые районы, которые появляются в мировых столицах, могут предложить более удобные условия работы и отдыха, чем офисы, построенные в центре города без учета современных технологий и планировок, отмечают эксперты. К тому же там есть больше возможностей организовать удобный подъезд и парковочное пространство, что в старых деловых районах зачастую невозможно.
Баланс спроса и предложения
Баланс спроса и предложения, как это ни банально, оказывает решающее влияние на рост ставок аренды.
Эксперты на каждом рынке фиксируют уровень вакантных площадей и спрос со стороны потенциальных арендаторов. На развитых рынках уровень вакантных офисных площадей составляет от 7% до 12%, «вылет» за границы этого диапазона создает сильное и зачастую необоснованное давление на ставки аренды.
«Например, уровень вакантных площадей в зданиях класса «А» до кризиса 2008 года в Москве был ниже 3%, что привело к «надуванию пузыря» на рынке ставок аренды и их росту до уровня 1500-2000 долларов за кв. метр в год. Когда во время кризиса уровень вакантных площадей превысил 20%, то падание ставок аренды было еще более драматичным, чем их плавный рост в течение предыдущих лет, а именно — рынок пережил снижение в 2-2,5 раза по сравнению с докризисным уровнем», — отмечает Александр Аверкин.
Для примера посмотрим на историю формирования ставок в новом деловом районе «Москва-Сити». Базой для их определения стал сложившийся в целом на рынке Москвы уровень ставок для помещений класса «А» — 850-1000 долларов за кв. метр в год. На этапе строительства многие девелоперы были готовы давать дисконт для первых крупных арендаторов, особенно до фактического ввода здания в эксплуатацию. «Дисконт может составлять 10-15% от целевой ставки арендодателя по объекту», — рассказывает Александр Аверкин.
Рекордно низкий ввод офисов в Москве в 2012 году, 567 тысяч кв. метров, вместе со стабильно высоким уровнем спроса привели к снижению доли свободных помещений — 13,5%. Средняя ставка на офисы класса «А» в Москве — 1 150 долларов — самая высокая в Европе, не считая Лондона, отмечают аналитики CBRE.
Дальнейший рост ставок будет зависеть от спроса со стороны крупных и средних по численности компаний (от 150-200 человек), уровня вакантных площадей и степени готовности здания.
Кроме того, в небоскребах ставка аренды зависит качества отделки арендуемого офиса (отделка и пр.), вида из окон, и, соответственно, этажа (чем выше, тем дороже), добавляет Константин Ковалев. Разница может достигать 20%.
Однако для новых районов есть потолок повышающего коэффициента, на который уже не согласится никакой разумный арендатор. Превышение средней ставки в 3 раза, скорее всего, окажется радикальным.
«Если весь рынок сдает по 300 долларов за кв. метр, а девелопер построил идеальное здание и сдает его по 1000 долларов за метр, потому что в другом городе аналогичные предлагаются по такой цене, такие площади никто не арендует», — считает Петр Исаев.
Однако в сложившихся деловых районах Гонконга, Сингапура, Лондона и Нью-Йорка, где наблюдается стабильный спрос со стороны крупных корпораций и малый объем строительства, порядок ставок может превышать средний городской уровень в 1,5-2 раза», — поясняет эксперт. Площади в известном, «знаковом» бизнес-центре могут обойтись еще дороже, в старых районах превышение среднего уровня и в четыре раза — не предел.
Лондон. Центр. Операция «Аренда».
В деловом районе Вест-Энд, который находится в центре Лондона и где строительство практически не ведется, арендаторы начинают бороться за любые площади, которые появляются на рынке, рассказал BFM.ru Ричард Холбертон. «В ходе борьбы потенциальных арендаторов ставка, конечно, растет», — пояснил эксперт.
Компании, которые ищут офис в Вест-Энде, столкнутся с ограниченным предложением, так как в этом районе уровень вакантных площадей еще меньше, чем в Сити. «Однако мы все равно видим постоянные запросы на офисы в Вест-Энде, как результат возросшего интереса к району», — отмечает Гай Тейлор, руководитель группы офисной недвижимости Вестэнд в Cushman & Wakefield.
Самые дорогие по ставкам аренды сделки в Вест-Энде за последние три года совершали небольшие финансовые организации, такие как AxaPrivate Equity, Egerton Capital, Index Ventures Ltd, рассказали аналитики.
Загубить весь бизнес
«Близость к метро в Лондоне — один из важнейших факторов, на который обращают внимание арендаторы. Если здание расположено дальше, чем 10-12 минут пешком от метро, то спрос на помещения в нем падает, и это влияет на цену», — отметил Ричард Холбертон.
Парковок в Лондоне не так много, и они дорогие, поэтому большинство сотрудников предпочитает ездить на работу на общественном транспорте, на метро и на электричках. Новые деловые районы располагаются сейчас как раз вблизи железнодорожных станций, к примеру, Падингтон, Ватерлоо или Виктория. «Такое расположение позволяет людям избежать необходимости использовать два вида транспорта», — пояснил эксперт.
В Москве на снижение ставки аренды влияет низкое качество строительства бизнес-центра, некачественные инженерные системы в нем, а также непродуманность навигации, неудобство подъезда, «забитость» окружающих дорог и отсутствие инфраструктуры, отметили эксперты.
Удаленность от метро пока не играет столь решающей силы, как в Лондоне, однако в связи с мерами властей по ограничению парковки в центре этот фактор может выйти на решающие позиции, так же, как в Лондоне или Сингапуре. Хотя в классификации офисов класса «А» указано, что пешая доступность до метро должна составлять 10-15 минут.
Татьяна Соколова,
Bfm.ru от 14 февраля 2013 года
