На землях бывшего Тушинского аэродрома может быть построено 2 млн кв.м. недвижимости. Город планирует, что жилья здесь будет столько же, сколько рабочих мест. Здесь сможет жить около 28000 жителей и еще столько же будет работать. Речь идет о территории, ограниченной Волоколамским шоссе, Москвой-рекой и каналом им. Москвы. Будет застроено два участка — в 256 га (этот участок, находится в федеральной собственности) и 30 га городской земли Здесь будет создана территория: парк вдоль Москвы-реки, ближе к этой зоне — жилье, а рабочие места и общественные здания — недалеко от Волоколамского шоссе. Примерно 300000 кв. м займут офисы, 255000 кв. м — спортивные объекты плюс две гостиницы и апартаменты. На всей территории района планируется создать около 8000 парковочных мест (из них 3000 — в составе транспортно-пересадочного узла, ТПУ). Строительное будущее Тушинского поля обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете объём планируемых площадей застройки для данной территории и распределения пропорции по видам недвижимости?
Сергей Чемерикин, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield, MRICS (Member of The Royal Institution of Chartered Surveyors)
На участке в 256 га, на котором в настоящее время располагается Тушинский аэродром и рынок, вполне возможно реализовать заявленный объем площадей. Но надо понимать, что это предварительные цифры, которые могут существенно отличаться от тех, что станут известны после детальной проработки земельного массива, например, в части пролегания существующих инженерных коммуникаций или планируемых транспортных развязок и объектов социальной инфраструктуры.
Сергей Симонов, заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании Knight Frank
Объём вводимых площадей вполне разумен, но спрос на офисы в данном районе ограничен, в первую очередь из-за плохой транспортной доступности, которую сложно улучшить, так как с одной стороны этой территории находится Химкинское водохранилище, а с другой проходит железнодорожная ветка.
Наталья Чистякова, директор по развитию, департамент консалтинга GVA Sawyer
Запланированная плотность застройки – достаточно характерна для большинства крупных проектов, запланированных в последнее время к реализации на территории Москвы. Концепция ухода от монофункционального использования также оправдана. Фактически, возрождается концепция кластерной застройки территории города, при которой часть жителей будет работать рядом с местом проживания, а остальные пассажирские и транспортные потоки будут сбалансированы на всем протяжении дня (т.е. не будет таких перекосов в градостроительном планировании, которые возникли при схеме организации отдельно спальных районов и отдельно деловых бизнес-зон, вызывающие огромные диспропорции между направлениями вечернего и утреннего трафиков).
Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar
По сути, здесь строится «город в городе»: с одной стороны, это возможность грамотно спланировать всю территорию и заложить комфортные параметры всего района, с другой - огромная нагрузка на город в части транспорта. Загрузка существующей транспортной инфраструктуры сейчас практически на пределе возможности, а строительство такого объема жилья увеличит ее в разы. При этом строительство новой станции метро не позволит разгрузить линию в целом. Положительным моментом здесь является наличие моста (а по непроверенным данным трех мостов), эстакады и ТПУ, однако общая ситуация так или иначе усугубится. В то же время можно будет задействовать и речной транспорт, хотя прецедентов его полноценного использования пока не было. Что касается распределения функций, то основная проблема – это объем жилья, одновременный вывод которого на рынок может создать переизбыток предложения. При этом весь район изначально будет обеспечен торговой инфраструктурой (за счет строительства ТЦ) и спортивной инфраструктурой, а также рекреационной зоной вдоль реки. Кроме того, это единственный пример застройки, при котором планируется «спрятать» машиноместа не только под домами, но и под дворовым пространством, что существенно улучшит качество жизни.
Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG
Общий объем наземной части в 2 млн. кв. м для такой территории кажется вполне адекватным (7000 кв. м на 1 га). В условиях плотной городской застройки он мог бы быть на 0,5 млн. выше, но надо учесть, что часть территории будет занято плоскостными спортивными объектами (типа стадиона Спартак). Если говорить об отдельных видах недвижимости, то офисы в 300 тыс. кв. метров будут пользоваться спросом при условии грамотной концепции и поэтапного выхода на рынок. Кроме того, с учетом существующей обеспеченности, я думаю, стоило бы также задуматься о торговом центре для жителей проектируемого района.
Анна Цирульская,заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России»
Сочетание жилых и бизнес-площадей, строительство спортивных объектов и зон отдыха – это тенденция, которая даст новые перспективы развития Москвы, как удобного для жизни и работы жителей мегаполиса. Правильно будет начать с транспортной составляющей. Плотность застройки адекватная. К тому же, вдоль Москвы-реки планируется разбить рекреационную зону, что целесообразно не только с точки зрения комфорта, но и с точки зрения финансов. Обычно территории вдоль водных объектов является проблемной для строительства капитальных сооружений – это затраты на инженерные изыскания, разработку специальных проектных решений, а также использование дорогостоящих строительных конструкций и материалов.
Какие вложения могут понадобиться для реализации данного масштабного плана застройки?
Сергей Чемерикин
Существенные вложения будут связаны с развитием транспортной инфраструктуры, так как уже сейчас Волоколамское шоссе перегружено — при движении в центр создано «бутылочное горлышко» в месте пересечения с улицей Свободы, а при движении в область такая же ситуация наблюдается при выезде из тоннеля в месте пересечения с улицей Константина Царева. Решение администрации Москвы по расширению Волоколамского шоссе направлено на улучшение текущей транспортной проблемы в этом районе. Неизвестно, будет ли оно учитывать повышение трафика в связи с появлением нового микрорайона. Хотелось бы надеяться, что будет, так как 28 000 жителей и 28 000 новых рабочих мест увеличат трафик, как минимум, на 15 000 машин. Что касается выгодности проекта, то здесь стоит отметить, что по своему местоположению обсуждаемый район является привлекательным как с инвестиционной точки зрения, так и с экологической. Ведь район Тушино лидирует по этому показателю в Москве, что немаловажно для размещения жилья.
Сергей Симонов
Затрудняюсь ответить.
Наталья Чистякова
Бюджет реализации столь крупных проектов сложно прогнозировать. Очень сложно предсказать как стоимость возведения нестандартных объектов (каким, несомненно, является стадион Спартак с окружающей его спортивной инфраструктурой), так и общепроектные издержки, связанные с инженерным обеспечением проекта. Если же подходить укрупненно к оценке объема необходимых инвестиций, то мы оценили бы эту цифру в 150 млрд. руб.
Анна Данченок
Совокупный объем инвестиций в проект может составить не менее 2,7 -3 млрд долл. Понятно, что объем жилья, планируемого к строительству, делает объективно выгодным реализацию всех «обременительных» объектов. По существу, любая коммерческая функция в подобной локации будет также востребована.
Айдар Галлеев
Объем вложений может составить 3,5 -4,5 млрд. долл. При этом продать построенную недвижимость можно будет за 5,5-7,0 млрд. долл. Так что потенциал данного проекта достаточно хороший.
Анна Цирульская
Пока не будет готов хотя бы проект планировки, говорить об объемах вложения слишком рано. Что касается инвестиционной привлекательности, то ее уровень достаточно высок. Вместе с тем, инвесторы с опаской относятся к таким масштабным проектам из-за необходимого объема вложений и продолжительности реализации. В настоящее время успешным этот проект может быть в формате государственно-частного партнерства.
Районом какого класса лучше сделать застраиваемое Тушино?
Сергей Чемерикин
При строительстве жилья я бы предложил отказаться от строительства в этом районе так называемых «народных гетто» — типовых многоэтажек высотой более 20-ти этажей, стоящих «окна в окна», без необходимого количества парковок, детских садов и поликлиник, примеров которых множество в Москве и ближайшем Подмосковье. Вместо этого следует построить разноплановые жилые дома с ограничением этажности не более 16 этажей, с просторными и широкими дорогами и междворовыми проездами, необходимым количеством парковок. Предусмотреть несколько детских садов с бассейнами и поликлиниками. Другими словами, сделать образцовый район для комфортного проживания людей. Среди офисной недвижимости наиболее оптимальным будет строительство офисов класса «В», среди гостиничной недвижимости — гостиницы категории 3 звезды. И еще один немаловажный элемент — организация зеленых зон (небольших парков).
Сергей Симонов
Учитывая, что Тушино - это район массовой застройки, то целесообразно застраивать жильё для массового спроса, то есть эконом- или комфорт-класс. Территорию вдоль парков и набережных лучше застраивать жильём бизнес-класса. Что касается офисов, то Тушино не является деловым районом, поэтому при строительстве офисов более предпочтительным кажется рассматривать формат бизнес-парков и гостиниц 3-4 звезды.
Наталья Чистякова
Северо-западное направление традиционно является одним из наиболее престижных направлений. Однако, в виду массовости застройки, консультанты GVA Sawyer предложили бы основной упор сделать на сегмент бизнес в секторе жилой недвижимости, на офисы высокого качества (класс А,Б), на гостиницы 3-4*. При этом, учитывая сложность проекта, мы допускаем, что, в отдельных случаях (с учетом конкретной локации и соседства с иными функциональными зонами) часть возводимых объектов может иметь как повышенную классность объектов (офисы А+, жилье элит), так и более «демократичные» характеристики (офисы В, эконом-жилье). Но это будет, скорее, отклонение от общей парадигмы застройки.
Анна Данченок
Такой объем жилья подразумевает ориентацию наибольшей доли строительства на эконом-класс. При этом часть жилья, которая расположена ближе к речной зоне целесообразно делать более дорогой, здесь будет востребован бизнес-класс.
Айдар Галлеев
Многофункциональные районы, в которых удобно и работать и жить – то, что действительно нужно городу и людям. Поэтому в нем должно быть все функции. По уровню жилья предпочтительны дома класса «эконом-комфорт», офисы – класса «В», гостиницы 3-4 звезды.
Анна Цирульская
Очевидно, что здесь планируется строительство жилья бизнес-класса. Во-первых, такое предположение можно сделать исходя их заявленных объемов строительства и числа жителей, на которые рассчитывают власти. Во-вторых, это вытекает их состава инфраструктуры, поскольку предполагается строительство гостиниц и парковочных мест в составе транспортно-пересадочного узла. Кстати, возможно, стоит подумать над увеличением числа парковочных мест. Полагаю, что целесообразно строить офисы класса А, во-первых, из-за удачного расположения, во-вторых, по причине того, что рынок стал понимать выгоду от «начинки» и уровня обслуживания управляющих компаний для офисов высокого класса.
Arendator.ru от 7 февраля 2013 г.
