Правительство России заявило о новом строительном мегапроекте – в подмосковном Домодедово будет создан образовательно-спортивный кластер. «Газета.Ru» опросила аналитиков и участников рынка недвижимости, как строительство кластера отразится на местном рынке жилья? Почему правительство выбрало именно Домодедово? Будет ли в итоге реализован такой масштабный проект и, если будет, то когда?
По замыслу правительства России, в новый образовательно-спортивный кластер в Домодедово должны переехать студенты и преподаватели нескольких технических вузов, Федеральный центр спортивной медицины, а также тренировочные базы к чемпионату мира по футболу в 2018 году, сообщила газета «Коммерсантъ». В проект предполагается вложить до 100 млрд рублей.
По мнению экспертов, реализация такого масштабного проекта, скорее всего, будет зависеть от времени согласования с вузами окончательных условий переезда. «Вообще вызывает большие сомнения тот факт, что в Домодедово переедет Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова или Национальный исследовательский ядерный университет «МИФИ». Студенты первого — точно не захотят уезжать из центра, да второй вуз расположен достаточно удобно, с точки зрения транспортной доступности, в районе станции метро Каширская. Московский государственный технический университет радиотехники, электроники и автоматики, находящийся у станции метро Юго-Западная, также расположен в удобном для обучения районе и его «переселение» в Домодедово нецелесообразно», — рассуждает руководитель аналитического центра компании Est-a-tet Денис Бобков.
Планы по созданию этого кластера неизбежно напоминают проекты Сколково и Новая Москва, которые, будучи громко заявленными, развиваются весьма вяло.
«Подобный проект уже несколько лет реализуется в Сколково, однако пока нельзя сказать, что очень успешно...
Из предпосылок, которые способствовали выбору Домодедово в качестве нового образовательно-спортивного кластера, можно отметить хорошую транспортную доступность направления — как общественным транспортом, так и личным. Кроме того, в данном направлении расположен аэропорт Домодедово», — считает генеральный директор МИЦ-Девелопмент (ГК МИЦ) Сергей Хорошков.
«Здесь есть крупные незастроенные территории, которые обладают хорошей доступностью. Причем речь идет и о автомобильном, и о железнодорожном сообщении. Широкая современная трасса «ДОН», электрички до Павелецкого вокзала, наличие станции метро на Каширском шоссе практически у МКАД – все это позволит наладить хорошее транспортное сообщение с центром столицы. С южными регионами хорошее сообщение по скоростной трассе «ДОН». Кроме того, близость аэропорта с его инфраструктурой (в том числе и гостиницами) делает Домодедово удобным для приезжающих из регионов и из других стран», — перечисляет плюсы выбранного местоположения руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдар Галеев.
Однако единого мнения среди экспертов нет. По оценкам руководителя аналитического центра компании Est-a-tet Дениса Бобкова,
Домодедово — активно застраивающийся район, но не под данный проект.
«В конце 2010 года ГК «ЛСР» начала реализовывать крупный проект «Новое Домодедово». Рядом — СУ-155 строит микрорайон «Южное Домодедово». Плюс ко всему, здесь много объектов, строительство которых ведет MR Group. Возведение проектов этих компаний началось еще задолго до того, как было объявлено о намерении строить образовательно-спортивный кластер», — считает Денис Бобков.
Выбор Домододево для реализации проекта мог быть и вовсе случайным. «Как я понимаю, самого процесса выбора участка — т.е. оценки и сравнения нескольких альтернатив — не было. Побудительным мотивом явился масштаб идеи и наличие бесплатных земельных участков. При этом территория находится на заметном удалении от города Домодедово (не путать с административно-территориальной единицей городской округ Домодедово) и, если в проекте помимо общественных, образовательных и спортивных сооружений предусмотрят интенсивную жилую застройки, то можно будет говорить о появлении города-спутника Домодедово. В целом уже есть первые примеры реализации концепции создания новых городов в Подмосковье, хотя и они находятся на начальной стадии – например, Новое Ступино», — объясняет директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру» Александр Пыпин.
Если проект кластера в Домодедово будет запущен, его реализация займет, по мнению опрошенных «Газетой.Ru» специалистов, довольно много времени. «Невольно напрашиваются параллели с реализацией таких масштабных и неоднозначных проектов, как «Новая Москва» и «Сколково».
Если выбранная территория не будет обеспечена инженерной и транспортной инфраструктурой соответствующего уровня, то новый проект рискует превратиться в очередную утопию.
Запланирован большой объем строительства, поэтому потребуется не менее 7-8 лет на то, чтобы его воплотить», — сообщила «Газете.Ru» заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ – Недвижимость» Ольга Новикова.
По подсчетам Александра Пыпина, «полноценная реализация подобного проекта, если он пройдет дальше стадии «красивых картинок» и громких заявлений, займет не менее 30 лет, при этом первые объекты, например, к чемпионату мира по футболу могут появиться уже в ближайшую пятилетку».
Роста цен только от факта объявления о строительстве проекта, как это случилось в Новой Москве, эксперты не прогнозируют. При этом, учитывая большое количество предложения в Домодедово, эксперты считают, что строить жилье нужно по мере заполнения кластера.
«Как показывает практика, если жилая застройка осуществляется медленно, поэтапно и несет новое качество жизни, качество жилья, и при этом сопутствует созданию новых рабочих мест (тот же Ступино – промышленно развитый город), то сильных перекосов и просадок рынка жилья не происходит. Если спрос на жилье будет расти, а спортивно-образовательный кластер развиваться и становиться самодостаточным, то возведут некий объем жилья (который еще только предстоит определить) за несколько десятилетий.
Если будет слабый спрос — растянут реализацию жилых кварталов на значительно больший срок, чтобы излишнее предложение не подействовало чрезмерно негативно на цены реализации.
При этом одним из ключевых вопросов нового проекта будет организация транспортной инфраструктуры, которая в сегодняшнем виде не справляется здесь даже с текущей нагрузкой, а при реализации проекта без комплексной реконструкции железных дорог, путепроводов и магистралей транспортный коллапс будет неизбежен», — поясняет Александр Пыпин.
По данным «Метриум Групп», сейчас стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Домодедово составляет 50 000 — 83 000 рублей. «Улучшение и развитие транспортной и социально-бытовой инфраструктуры, как правило, повышает стоимость жилья на 10-15%. Но дополнительную прибавку город может получить как раз за счет особого статуса места. В качестве ориентира можно использовать уровень цен в наиболее популярных и развитых городах ближней части Подмосковья, таких как Реутов, Красногорск, Одинцово, Химки, где стоимость жилья сейчас достигает 70-110 тыс. рублей за кв.м. Соответственно, Домодедово, получив новый статус и улучшенную инфраструктуру, может приблизиться по ценам на жилье к данным городам, несмотря на свою большую удаленность от Москвы. Таким образом, по нашему мнению, общий рост цен может составить 30-35%», — подсчитывает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.Юлия Погорелова,
Gazeta.ru от 7 февраля 2013 г.
