Проект развития территории завода ЗИЛ утвержден. На месте промзоны должно быть построено порядка 4,5 млн кв недвижимости. «Газета. Ru» выяснила у аналитиков и участников рынка недвижимости, как новый проект отразится на соседних районах. Изменятся ли там цены на жилье? Повлияет ли проект «полуостров ЗИЛ» на московский рынок недвижимости в целом?
По данным Департамента городского строительства города Москвы, на месте промзоны будет построено более 2 млн кв.м объектов общественного назначения, включая офисные, торговые, спортивные, образовательные, медицинские объекты и гостиницы; 1,5 млн кв. м жилья; около 850 тыс. кв. м производственных объектов. Как уточнил мэр Москвы Сергей Собянин, большая часть территории будет отдана под жилищную застройку. Для улучшения транспортной доступности планируется построить станцию метро Технопарк между станциями Автозаводская и Коломенская, а на Малом кольце Московской железной дороги — пассажирскую остановочную платформу ЗиЛ. Помимо этого предусмотрено развитие Симоновской набережной, строительство двух мостов, которые свяжут разделенные рекой и промзоной районы города. Также будут построены дороги и магистрали районного значения.
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
Заявление Сергея Собянина немного добавило конкретики в вопрос развития территории ЗИЛа, но информации все равно мало, чтобы делать конкретные прогнозы по тому, как это повлияет на рынок недвижимости.
Радует, что территория будет развиваться по пути комплексной мультиформатной застройки. Около 2 млн кв.м собираются выделить под коммерческие и инфраструктурные объекты – офисные, торговые, гостиничные, медицинские, и образовательные. Жилье займет около 1,5 млн кв.м, еще чуть меньше миллиона кв.м отдадут под производственные объекты. Создание детского тематического парка также благоприятно повлияет на характеристики района в целом.
С другой стороны, в проекте предусмотрено соседство с производством, которое хоть и заявлено безвредным, не добавляет привлекательности жилью. Однако большая территория при грамотном планировании позволяет нивелировать этот недостаток. Например, если коммерческие объекты будут находиться ближе к производственным, а жилые — ближе к развлекательным комплексам и зеленым зонам, квартиры будут пользоваться спросом.
Однако пока рано говорить о том, как изменит реконструкция ЗИЛа рынок недвижимости района. Это очень долгосрочный проект, его полная реализация, по плану городских властей, займет почти 20 лет. В первое время после начала строительства цены могут просесть, после завершения, по идее, должны вырасти, если будет построен современный и комфортный район. Однако к тому моменту может сыграть столько факторов, так что проследить влияние конкретно застройки ЗИЛа на соседние районы очень тяжело.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:
На сегодняшний день территория ЗИЛ представляет собой своего рода «мертвый» город, оказывающий негативное влияние на соседние районы, т.к. ЗИЛ является препятствием для развития транспортной инфраструктуры, да и экологическая ситуация оставляет желать лучшего.
Мы проводили анализ всех сегментов недвижимости и урбанистической ситуации вокруг кластера ЗИЛ. Нового жилья в прилегающих кластерах очень мало, а сегменты офисной и торговой недвижимости, наоборот, близки к заполнению. Например, район на Дербеневской набережной (Павелецкий кластер) уступает по количеству современных офисов только Сити.
Реновация промзон, особенно таких крупных, как ЗИЛ, позитивно отражается на соседних кластерах: это позволит улучшить и транспортную, и экологическую ситуацию (предполагается рекультивация, строительство набережной, транспортные пересадочные узлы и т.д.) Грамотное и креативное создание на территории ЗИЛ нового «города-кластера» современной формации, с доминирующей жилой функцией, безусловно в целом окажет влияния на рынок недвижимости и может стать новой градостроительной гордостью столицы.
При постепенном улучшении транспортной и экологической ситуации цены на жилье в соседних кластерах могут даже вырасти. Но это произойдет только при условии радикальной реконструкции дорожной сети, в противном случае в этой части города автомобилисты «захлебнутся» в пробках, что, соответственно, парализует движение по третьему транспортному кольцу и основным прилегающим вылетным магистралям. Без этого влияние на окружающие районы нового кластера ЗИЛ будет только отрицательным, в качестве примера можно привести деловой центр Москва-Сити, который сложно назвать однозначно эффективным проектом, пока не будет полностью решен вопрос с его транспортной доступностью.
На сегодняшний день Москве не хватает гостиниц, торговли, учебных заведений, общественных пространств – от парков до спортивных комплексов. Также есть острый дефицит жилья, дорог, парковок, поэтому застройка и реорганизация промзон — процесс неизбежный, особенно с учетом нехватки участков под застройку в Москве. В Москве почти 15 тыс. га промзон, для сравнения зеленых зон – только около 13 тыс. га, т.е. есть где развиваться!
Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet:
Прежде всего, вокруг этой промзоны расположена массовая жилая застройка. Дома возводили для проживания работников завода. Конечно, сейчас весь представленный здесь жилой фонд устарел: панельные и кирпичные дома 50-60 годов 20 века нельзя назвать комфортными для проживания.
Но реализация проекта «ЗИЛ» никак не повлияет на цены окружающей вторичной застройки. Так как сама территория «Полуострова ЗИЛ» находится примерно в 1,5 км от станции метро «Автозаводская», то здесь остро встает и транспортный вопрос, который необходимо решать в первую очередь. Но при успешном завершении проекта жители окружающих районов смогут пользоваться улучшенной социальной, транспортной, торговой инфраструктурой Москвы.
Несомненно, такой крупный проект повлияет на рынок недвижимости Москвы. Он может занять порядка 20-25% от объема рынка недвижимости Москвы.
Я считаю, что, прежде всего, надо осваивать промзоны, которые находятся ближе к центру столицы: «Филевский парк», «Магистральные улицы» (в районе Звенигородского шоссе) и другие. Это позволит освоить многие неиспользуемые территории и во многом помочь избежать маятниковой миграции (утром – в центр, вечером – на окраину). Здесь такой ситуации уже не будет.
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.Ру»:
Сейчас жилой фонд, прилегающий к территории ЗИЛ, несмотря на близость к центру города, считается малопрестижным. Причины — соседство с промышленной зоной, плохая связность местных дорог, слаборазвитость системы общественного транспорта и разбросанность и непрестижность объектов социальной инфраструктуры.
Есть основания полагать, что комплексное освоение этой территории под жилищное строительство, появление новых объектов образования, досуга, работы, улучшение транспортной связности повысит ценность и прилегающих жилых домов. В первую очередь тех, которые соответствуют современным представлениям о качестве жилого фонда. Впрочем, ветхие, аварийные и старые невысокие дома вполне в ходе реконструкции могут быть снесены, а их жители переселены. При этом после освоения зоны ЗИЛ существенно может усилиться нагрузка на станции метро Автозаводская, Кожуховская и Коломенская. Это может оказать негативное влияние на ценность жилья в прилегающих домах, если не будет решен вопрос с парковками (многоуровневыми или подземными) возле этих станций.
Вслед за освоением зоны ЗИЛ логичным будет выглядеть и освоение промышленной зоны «Серп и Молот», которая находится еще ближе к центру города и при этом в окружении нескольких станций метро, жилых кварталов и парков. При этом по краям она уже застраивается торговыми центрами и офисами. Однако комплексный проект застройки придаст неизбежному процессу ее освоения упорядоченность и долгосрочную перспективу, позволит органично вписать и связать со сложившейся вокруг застройкой, выгодно дополнив ее новыми функциями.
Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента Tekta Group:
Реновация промзон положительно сказывается на соседствующих районах. Наиболее привлекательными для девелоперов сейчас являются территории завода ЗИЛ, расположенного рядом с центром города. Конечно, для такого крупного участка необходимо создание четкой проработанной концепции, где будут присутствовать разные форматы недвижимости. Наиболее выигрышным станет комплексное развитие территории, включающее наряду с жилыми комплексами офисные центры, торговую недвижимость. Преобладающая часть жилой застройки, скорее всего, будет представлена эконом- и комфорт-классом. Особое внимание следует уделить парковкам, подъездным путям, выездам и съездам на крупные шоссе. Это позволит улучшить транспортную ситуацию. Также проект должен подразумевать наличие развитой инфраструктуры, где будет достаточное количество школ, детских учреждений, поликлиник и других объектов социальной инфраструктуры.
Конечно, реновация территории повлечет за собой прирост цен не только в зоне развития, но и в соседних кластерах. Причем на ранних этапах застройки возможна небольшое снижение стоимости кв.м из-за резкого увеличения объемов строящегося жилья. Однако после того как большая часть проектов будет возведена, рынок отыграет падение цен на старте.
Строительство нового района на территории бывшего завода ЗИЛ станет одной из самых масштабных застроек. Освоение других промзон зависит от их инвестиционной привлекательности и условий, выдвигаемых собственниками и администрацией. Часто промзоны разделены между несколькими собственниками и с этим сложнее работать.
Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы компании «НДВ-Недвижимость»:
Безусловно, реконструкция промзоны ЗИЛ положительно повлияет на развитие всей инфраструктуры Даниловского района в целом. На территориях промышленной зоны «ЗиЛ» проектом предусмотрено строительство поликлиник, школ, дошкольных образовательных учреждений, колледжа, а также Ледового дворца спорта и спортивного комплекса Российского союза боевых искусств. После реализации проекта вырастет привлекательность примыкающего Южнопортового района, большая часть территории которого застроена промышленными объектами.
От реализации проекта выиграют жители северо-западной части Нагатинского затона, а также северная часть района Нагатино-Садовники. Люди, проживающие в данных районах, получат дополнительную станцию метро «Технополис» на проспекте Андропова, шестиполосную автодорогу вдоль набережной, дополнительную пассажирскую станцию «ЗИЛ» на Малом кольце Московской железной дороги, а также несколько пешеходных и автомобильных мостов на Симоновской набережной, которые в будущем будут связывать Волгоградский проспект с улицей Дмитрия Ульянова. Все эти преобразования положительно скажутся на уровне жизни населения, как перспективного района, так и районов, примыкающих к нему. Т.е. они улучшат транспортную и социальную инфраструктуру.
Так как окончание застройки всей территории запланировано на 2030 год, то в ближайшей перспективе резкого повышения стоимости квадратного метра ожидать не следует. Повышения стоимости квадратного метра следует ожидать ближе к завершению строительства всех территорий промышленной зоны «ЗиЛ».
Безусловно, тот строительный объем, который будет возводиться на всей территории промышленной зоны, будет ощутимым для рынка недвижимости г. Москвы, так как территорий для подобного масштаба строительства не так много, но спрогнозировать конкурентную среду, которая возникнет к 2030 году, на данном этапе не представляется возможным.
Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ-Девелопмент (ГК МИЦ):
Создание нового района на территории ЗИЛ не может быть неощутимым для рынка недвижимости. Фактически будет построен «город в городе» со всеми необходимыми составляющими для работы и жизни населения. Среди ключевых объектов нового района следует отметить жилую застройку, тематический детский парк в Нагатинской пойме, технопарки, а также частичное сохранение производственных территорий. При этом изменения произойдут непосредственно на территории самого завода, на прилегающих территориях и на рынке в целом.
Соседство с промзоной и соседство с новым современным районом — совершенно разные вещи. Соответственно, ближе к завершению реализации проекта стоимость недвижимости в прилегающих районах будет расти. Однако, учитывая масштабы нового проекта, все изменения будут происходить постепенно и резких кардинальных изменений не предвидится. Кроме того, пока новый район будет строиться, жители соседних районов будут испытывать временные неудобства в связи со строительными работами (шум, грязь, строительная техника и т.д.), что в свою очередь также отразится на ценах.
Что касается строительства жилья, наиболее подходящими территориями являются территории, наиболее приближенные к уже существующей жилой застройке и тяготеющие к метро Автозаводская.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, вице-президент РСИ (Российского союза инженеров):
Очевидно, что появление подобных проектов оказывает влияние на рынок. Сама идея создания «города-сада», где будут воплощены самые современные идеи строительства и планирования территорий, уже говорит о том, что город готов осуществлять комплексные масштабные проекты застройки.
Такой крупный проект позволит решить много проблем:
— улучшить транспортную ситуацию юга Москвы. Проект предполагает строительство станции метро, станций МК МЖД, автодороги и пр. В настоящее время запас пропускной способности дорог и транспортной инфраструктуры здесь практически исчерпан;
— создать благоприятный имидж данного направления Москвы. Проектом запланировано строительство большого количества жилья, офисов и развитой инфраструктуры (МФК, торговые центры, культурно-деловые и административные объекты, спортивные зоны, Ледовый дворец и др.), в том числе, тематического детского парка, в то время как производственная площадка, связанная с экологическим загрязнением, уменьшится в 10 раз;
- загрузить мощности многих компаний: девелоперов, инвесторов, строителей, проектировщиков и других.
Влияние на близлежащие территории, несомненно, это масштабное строительство окажет. Однако оценить масштаб данного влияния на текущем этапе достаточно сложно. Более явно оно будет заметно на этапе активного строительства, когда будет четко понятно, какие объекты и где будут построены. Скорее всего, можно ожидать небольшого временного снижения цен на объекты, которые будут расположены в непосредственной близости от масштабной стройки. В дальнейшем же можно ожидать повышения спроса на незастроенные или требующие реконструкции участки поблизости от «Полуострова Зил», повышения цен на жилье и офисы, расположенные рядом, увеличения ликвидности объектов.
Оказать влияние на рынок жилья Москвы (его структуру предложения и ценовые показатели) в целом запланированное в проекте строительство 1,5 млн кв. м жилья может, но только в том случае, если в предложение выйдут сразу большие объемы. Однако известно, что проект рассчитан до 2025 года, поэтому, скорее всего, строительство и реализация квартир и апартаментов будет осуществляться поэтапно, и влияние на рынок будет сопоставимо с выходом на рынок любого крупного проекта.
Юлия Погорелова,
Gazeta.ru от 15 февраля 2013 г.
