Власти Москвы разрабатывают стандарт, согласно которому будет определёно минимальное и максимальное число машино-мест на внеуличных, в том числе частных, парковках. В частности, ограничения будут иметь магазины, кинотеатры, развлекательные комплексы, вузы, если площадь одного этажа зданий, где они расположены, превышает 1 тысячу кв.м., Так, продуктовому магазину такого размера будет разрешено устроить парковку не более чем на 70 мест, магазину непродовольственных товаров – не больше чем на 50. Кроме того, кинотеатрам и конференц-залам разрешат обеспечить парковкой только каждого пятого посетителя, а спортивным стадионам - каждого 15-го зрителя. Бизнес-центрам, площадь которых превышает 2,5 тысячи кв.м., разрешат организовать парковку не более чем на 83 машины. Вузы смогут обеспечить машино-местами каждого второго сотрудника и каждого 15-го студента. Перспективы внедрения данной инициативы обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете данную инициативу? Это шаг вперёд или очередное ущемление прав автомобилистов?
Александр Морозов, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга, Knight Frank
Инициатива неоднозначна. Надо понимать, что Москва – это огромная территория, и ситуация в центре и на окраине существенно различается, что требует индивидуального подхода. Касательно сути инициативы, с одной стороны, установление верхней границы по объему паркинга, с учетом новых правил и штрафов, вроде как будет стимулировать людей пользоваться общественным транспортом. Но, по сути, существующая ситуация, когда центральная часть города недостаточно обеспечена паркингом, при учете уже существующих объектов социально-культурной, жилой, деловой недвижимости, сама по себе должна стимулировать аналогичное желание автомобилистов. Почему этого не происходит – наземный транспорт по-прежнему не вполне удобен из-за непредсказуемости расписания и малоудобных маршрутов, а подземка – переполнена. С другой стороны, можно заподозрить влияние девелоперов и строителей: земля в столице слишком дорогая, и создание наземных парковок или подземных паркингов оказывается слишком дорогим мероприятием. Верхняя и достаточно небольшая граница обеспеченности паркингом под эгидой «борьбы с пробками» позволит возводить больше «полезных площадей» и существенно повышает прибыль девелоперов.
Регина Лочмеле, старший консультант отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle
Т.к. в Постановлении Правительства Москвы «Об утверждении Концепции развития единого парковочного пространства в городе Москве» сделан довольно большой акцент на опыт градостроительного регулирования в Лондоне, будет полезным посмотреть на него несколько глубже. В частности, введению стандартов, регулирующих максимальное количество парковочных мест для определенных типов недвижимости в Лондоне предшествовал период исследований и мониторинга транспортной ситуации в городе в период с 1991 по 2001 год.
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer
Меры явно направлены на снижение пользования личным транспортом в городе. Считаю всё, что делается в этой связи, положительным при условии появления адекватной службы такси и доработки общественного транспорта.
Ольга Ладоренко, начальник отдела маркетинга Nagatino I-Land
Для офисных зданий это два шага вперед! Так как это больше, чем требуется по принятым на рынке недвижимости стандартам (одно машиноместо на 80 – 100 кв.м в центральных районах).
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Предлагаемая мера, на мой взгляд, не только не направлена на решение проблем парковкой – она впрямую ведет к усугублению существующей ситуации. Посещаемость коммерческих объектов (будь то офис, торговый центр, объект развлекательной инфраструктуры и т.п.) не снизится, в то время как количество мест для парковки сократится. На практике, вероятно, незначительно малая часть автомобилистов начнет активнее пользоваться общественным транспортом, а подавляющее большинство будет парковаться в не положенном месте. Если данная мера и является для кого-либо хорошей новостью – так это для мелких девелоперов, у которых появится законное основание для того, чтобы не тратиться на создание парковочных мест в своих проектах. Что, в свою очередь, дополнительно усугубит уже существующие проблемы.
Как вы оцениваете распределение пропорций машиномест – по видам недвижимости? Кому стоит выделять наибольшее количество мест, а кто может и обойтись?
Александр Морозов
Наибольшее количество мест должно быть у торговой недвижимости. На работу или за развлечениями люди, как правило, ездят налегке, и это возможно сделать на общественном транспорте. А вот для торговой недвижимости, куда люди ездят за покупками, объем паркинга критичен. Недостаток парковочных мест для ТЦ отрицательно сказывается на посещаемости и на экономических показателях. Достаточным коэффициентом для торговой недвижимости считается 4 машиноместа на 100 кв. м торговой площади проекта, но возможно сокращение до 2 м/м при удобном доступе на метро или расположении в плотной жилой застройке. Также в достаточной степени должны быть обеспечены м/м жилые проекты, минимум из расчета 1 машиномест на квартиру. Ограничение по «верхней планке» выставочных площадей, конференц-залов, кинотеатров, прочих развлекательных, спортивных, увеселительных объектов, не так страшно, и фактически так и регулируется рынком. Для офисных центров в зависимости от местоположения, следует рассматривать коэффициент от 0,75 до 2,5 мест на 100 кв. м арендуемой площади.
Регина Лочмеле
В Лондоне выделяется шесть таких зон, и карта города представляет собой своего рода «тепловую карту». Такая карта зон доступности общественного транспорта является принципиально иным основанием для выработки регулирующих нормативов (нежели любая карта условных административных районов), т.к. реально отражает транспортную ситуацию в городе. Таким образом, наиболее заметные ограничивающие парковочные стандарты оказываются применимыми для зон с наибольшей доступностью общественного транспорта, что оказывается естественным и логичным.
Эвелина Ишметова
Отдельно стоящий продуктовый магазин (сетевой супермаркет) занимает, например, около 1000-1500 кв. м. Тогда, исходя из ранее действовавших нормативов, возле него должно быть организовано меньше машиномест, чем предлагает новый закон. Конечно, требуются поправки для крупных объектов, типа гипермаркетов.
Ольга Ладоренко
Наибольшее количество мест стоит выделять торговым точкам (не тащить же покупки на руках). Спортивные болельщики вполне могут доехать до стадионов на метро. Для отдаленных от метро объектов можно организовать корпоративный транспорт (например, Реал в Зеленограде, Икея).
Юрий Тараненко
Как вы в целом оцениваете работу города с парковочным пространством в Москве за последнее время?
Александр Морозов
Принимаются жесткие меры, но пока что не видно ответа на главный вопрос – как связать воедино весь город и обеспечить удобный доступ из окраины в центр. Введение жестких штрафов за парковку привело к выдавливанию машин с улиц во дворы.
Регина Лочмеле
Что касается новых градостроительных инициатив в Москве, то, безусловно, международный опыт очень важен, но применять его необходимо последовательно, а не просто переняв нормативные коэффициенты.
Эвелина Ишметова
Очень много интересных инициатив. Если работа будет продолжена, то результаты мы увидим в течение ближайшего года. При этом важна обратная связь с автолюбителями и пешеходами.
Ольга Ладоренко
Со стороны это смотрится как несистемная работа. Плата за парковку то снижается, то повышается. Введен запрет парковку на улицах в отсутствие перехватывающих парковок. Однако есть и позитивная тенденция по принятию решений в пользу увеличения количества и пропускной способности дорог, строительству транспортных развязок.
Юрий Тараненко
Данная мера, безусловно, способна негативно повлиять на ликвидность объектов коммерческой недвижимости. Наличие большой парковки может быть существенным конкурентным преимуществом для бизнес-центра – особенно если учитывать, что в ближайшие три года планируется к вводу заметный объем новых площадей, что, вероятно (в случае, если будут введены все заявленные площади), увеличит вакансию в 1,5-2 раза. Для ТЦ и ТРЦ парковка – важный маркетинговый инструмент, обеспечивающий объекту дополнительный поток посетителей (особенно в том случае, если объект находится далеко от метро); как раз, поэтому парковки при крупных ТРЦ, как правило, бесплатны. В любом случае, большая парковка – плюс для коммерческого объекта, и введение ограничений способно лишить такие объекты одного из конкурентных преимуществ.
Арендатор.ру от 14.03.2013 г.
