На протяжение долгих лет рынок торговых центров Москвы был не насыщен, и площади пользовались большим спросом. Кризис привнес серьезные коррективы, в том числе и поменяв потребительские предпочтения. Рынок сегментировался, по сути, на успешные, средние и менее успешные торговые центры. Наиболее успешными оказались торговые объекты с «узкой» концепцией и определенной целевой аудиторией (большую часть среди успешных ТЦ занимают именно специализированные торговые объекты). Таким образом, в настоящее время наиболее эффективным торговым форматом является специализированный торговый центр.
В первую очередь в формате подобных объектов начали открываться крупные мебельные центры и центры товаров для ремонта, спортивные и детские ТЦ.
Так, дом мебели «Три Кита» в Москве является крупнейшим салоном мебели в Европе. Огромная площадь торгового комплекса включает 5 этажей, и ежедневно дом мебели принимает тысячи покупателей.
Крупнейшим в России специализированным торговым комплексом по продаже домашней электроники, бытовой техники и медиа-носителей с общей площадью более 60 000 кв.м. сегодня является «Горбушкин двор».
Подобные торговые центра полностью удовлетворяют покупательский спрос и с каждым днём набирают популярность, это свидетельствует о том, специализированные торговые центры только будут набирать популярность
Эволюция формата
Современные действующие специализированные объекты в подавляющем своем числе являются результатом реконструкции административных зданий, изначально не предусмотренных для размещения торговой функции, реконструкции рынков или ярмарок с сохранением основного направления по группе товаров.
В связи с этим многие объекты медленно, но верно просто уходят с рынка. Они вытесняются более современными крупными центрами, такими как торгово-развлекательный комплекс спортивных товаров и техники «СпортЕХ». ТРК изначально создавался с учётом современных потребностей покупателей. Главным отличием четырёхэтажного ТРК от стандартного районного ТЦ является, конечно, площадь, а соответственно, и набор качественных арендаторов. Так как крупные ритейлеры даже в силу планировки не могут разместиться на маленьких площадях.
Кроме того, сама узость специализированного формата здесь весьма условна. «СпортЕХ» представляет по сути один сегмент, но очень широко и профессионально: большой выбор одежды и экипировки для спорта и активного отдыха, техники и сопутствующих товаров позволит каждому найти что-то полезное для себя. Например, кеды, которые носит сборная России по футболу или высокотехнологическое термобельё, которое позволяет дольше поддерживать тонус для тренировки или сохранить тепло в условиях зимнего горного спуска.
Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости, Knight Frank, отмечает, что фактически, ввиду неразвитости рынка ритейлеров, специализированный торговый центр заменяет собой крупного оператора - category killer. «Создавая в одном объекте крупнейший выбор предложений в категории товаров для спорта и отдыха, девелопер может рассчитывать на то, что покупатели поддержат эту концепцию» - заключил эксперт.
Место встречи изменить нельзя
Также важной составляющей для ТЦ, особенно в сложных московских условиях, является его расположение. Самые крупные ТЦ Москвы расположены на МКАД – это три Меги, Вегас. Второе кольцо крупных ТЦ – это район на небольшом удалении от 3-го кольца - Золотой Вавилон на пр. Мира, Метрополис, Гагаринский. Строительство ТЦ в Москве изначально двигалось от центра к окраинам и МКАДу. В какой-то момент строительство на МКАДе было явным трендом наряду со строительством в плотно населенных районах. Сейчас же, торговые центры, расположенные внутри города, пользуются у покупателей неизменным успехом. Транспортный коллапс отпугивает людей от поездки к МКАДу даже за самыми необходимыми покупками. Поэтому качественный торговый центр на рубеже ТТК зачастую привлекает больший покупательский поток, чем мега-проект, закрытый пробками.
При этом районные ТЦ представлены во всех округах столицы, вместе с тем можно отметить, что обеспеченность ТЦ этих форматов на востоке Москвы ниже, чем на западе и северо-западе. Отчасти причину можно искать в том, что восток традиционно менее популярен у девелоперов. Юго-восток относительно насыщен региональными и районными ТЦ, а вот в СВАО и ВАО представлено всего несколько крупных объектов (Золотой Вавилон в СВАО, «СпортЕХ», Город и Город 1 на Шоссе Энтузиастов и Рязанском проспекте соответственно – не более 1 районного ТЦ на каждое шоссе восточного и северо-восточного округов).
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, отмечает, что не так много крупных ТЦ и в ЮЗАО, который популярен у девелоперов и имеет устойчивую репутацию весьма платежеспособного округа. «Причина может быть в том, что здесь стремились реализовать, прежде всего, жилые проекты. В результате крупные ТЦ на Юго-западе можно пересчитать по пальцам. Больше всего районных и региональных ТЦ построено на западе и северо-западе столицы», - заявил специалист.
Специализированные ТЦ в этом отношении не являются исключением. Большинство из них либо недостаточно велики, чтобы удовлетворить потребности района, либо находятся на месте бывших рынков, вблизи МКАД. И если торговые центры домашней электроники, бытовой техники ещё более менее развиты, то сегмент спортивных ТЦ представлен в урезанном формате. Исключением является, пожалуй, «СпортЕХ». ТЦ расположен в ЮВАО Москвы, между ш. Энтузиастов и Рязанским проспектом, рядом со станцией метро «Авиамоторная». Спортивно-развлекательный торговый комплекс предполагает размещение арендаторов, представляющих товары для туризма, спорта и отдыха: магазины мото- и велотехники (включая крупную технику: квадроциклы, лодки и т.д.), спортивное оборудование и инвентарь, спортивная одежда, обувь и аксессуары, спортивное питание, товары для охоты и рыбалки, а также сопутствующие товары для активного отдыха.
Само расположение на границе центра и ЮВАО даёт возможность для жителей сразу двух округов иметь в шаговой доступности специализированный спортивный ТРК, что по меркам Москвы встречается крайне редко.
Шопинг требует развлечений
Одним из самых важных отличий специализированных ТЦ от стандартных является наличие развлекательной зоны. Сейчас уже стало нормой размещение фудкортов, кинотеатров и зон отдыха в любом качественном ТЦ. Однако у многих девелоперов сложился стереотип, что специализированные ТЦ нацелены лишь на обслуживание покупательских потребностей насления. В связи с этим и с учётом небольших площадей такие ТЦ часто представляют собой в прямом смысле крытый рынок, что никак не соответствует запросам современного посетителя ТЦ.
Екатерина Тамазина, старший консультант отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, отмечет, что концепция специализированного ТЦ выбирается девелоперами в случае высокого уровня конкуренции, чтобы занять относительно свободные ниши в каком-либо сегменте. «Основная проблема сегодняшних объектов такого формата: отсутствие в большинстве случаев концепции как таковой и преобладание несетевых операторов. Помимо этого многие такие объекты производят впечатление рынка своими узкими коридорами, тупиковыми зонами и т.д.» - заключила эксперт.
При этом стоит отметить, что сам сегмент торговой недвижимости уже давно тяготеет к развлекательной составляющей. Сейчас сложно представить очередную Мегу без кинотеатра, зоны фудкорта или детской зоны.
Однако со специализированными ТЦ всё не так просто. По мнению Екатерины Тамазиной, ключевая задача сегодняшнего посетителя ТЦ - получить все, что нужно в одном месте, не тратить время на покупки в разных торговых центрах, имея при этом возможность приятно провести время и отдохнуть.
Однако нужно разделять подход покупателей к приобретению товаров. Дешевый продукт повседневного спроса, как правило, можно найти во многих торговых центрах. Однако профессиональные товары приобретаются, зачастую, только в специализированных магазинах или через Интернет. Сделать профессиональный подход к спорту и активному отдыху доступнее, объединив все необходимое - одна из основных задач ТРК «СпортЕХ».
По мнению Валентины Антиповой, управляющего объектами Галс-Девелопмент, в мировой практике специализированные торговые центры строятся локально. «К примеру, если говорить о детском ТЦ, то их возводят рядом с дошкольными учреждениями, а спортивные ТЦ находятся рядом с объектами спортивной инфраструктуры. В России до этого момента специализированные торговые центры не были представлены в чистом виде. То, что мы наблюдаем сейчас, является смешанным форматом, адаптированным под потребности рынка. Развлекательная составляющая в торговых центрах представлена в основном в московских объектах, так как столичные ТЦ ограничены трафиком. Поэтому потребителю удобно получать все в одном месте, а не ездить за товарами и развлечениями в разные места».
Немаловажно и качество досуговой зоны: полноценная детская площадка, многозальный кинотеатр, фудкорт, всевозможные аттракционы, катки, корты и пр. С этим согласны и эксперты ГК «Ташир», которые отмечают, что наиболее популярным форматом по-прежнему остается торгово-развлекательный центр, поскольку он способен предложить гораздо больше возможностей для времяпрепровождения и соответственно привлечь наиболее широкую аудиторию. Для девелопера такой формат является наиболее интересным также с точки зрения доходности и окупаемости.
Среди специализированных ТЦ этот тренд в полной мере поддерживает «СпортЕХ». На 3-м этаже располагается развлекательный центр: кинотеатр, парк развлечений, детская площадка, а на 4-м фитнес-центр (5000 кв.м, 3 бассейна, сауны, детский фитнес). Для удобства посетителей в ТРК будут расположены аптека, салон связи, отделение банка и обмен валюты, а также зоны бесплатного WiFi. В торговом комплексе на разных этажах будут размещены зона фудкорта, кафе и ресторан с летней верандой.
Кулешова Елена, руководитель регионального проекта Base Property Group, говорит о том, что для девелоперов размещение развлекательных операторов является хорошим компромиссом и возможностью увеличения доходности своего ТЦ. Кроме того, если сам ТЦ расположен вблизи жилой застройки, выигрывают и жители близлежащих районов.
Стоит отметить, что наличие таких объектов, как активные аттракционы, фитнес-центр, бассейн, заведомо делает спортивный ТЦ успешным, так как не просто создаёт развлекательную зону, но поддерживает выбранный сегмент и всесторонне развивает его.
Сейчас ещё сложно судить, по какому пути пойдут дальше специализированные ТЦ. Вольются ли они в состав общего формата или смогут отстоять свой?. Но в любом случае, развитие таких торговых объектов должно идти в ногу с нынешним временем, параллельно совершенствованию общего сегмента. Тогда «специализация» на видах товара останется и дальше актуальной и сможет привлекать своего покупателя.
Арендатор.ру от 27.03 2013 г.
