British American Tobacco (BAT) закрыла фабрику «БАТ-Ява и намерена реализовать ее здания и земельные участки,. Компания планирует продать отдельные активы ОАО «БАТ-Ява», находящиеся в центре Москвы (3-я ул. Ямского Поля). По состоянию на 31 декабря 2012 г. отражаемая в бухгалтерском балансе стоимость данных активов составляет 979,78 млн руб. Склад на Дмитровском шоссе BAT продолжит сдавать в аренду. Производственные мощности BAT еще осенью 2012 г. руководство компании решило перевести из Москвы на предприятие в Петербурге. Дальнейшую судьбу данных активов обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете локацию комплекса зданий? Какой формат застройки наиболее удачно вписался бы в эту территорию и почему?
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Комплекс зданий имеет достаточно удачное географическое расположение недалеко от центрального делового района. Вместе с тем прилегающая территория имеет определенные сложности с точки зрения соседствующих жилых и индустриальных объектов. Данный участок может заинтересовать девелоперов жилья и офисов. Девелоперам торговой недвижимости он будет менее интересен.
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle
Участок British American Tobacco на 3-й улице Ямского Поля располагается в развитом деловом районе Белорусской и фактически является продолжением востребованного арендаторами района «Белой Площади». Потенциально здесь было бы интересно реализовать проект с офисами и апартаментами, однако инвестиционная привлекательность участка в значительной мере зависит от рычага влияния потенциального девелопера-инвестора.
Алексей Гутьерес-Фернандес, директор департамента офисной недвижимости Crystal Estate
Объект попадает под границы сформировавшегося делового района вблизи ст.м. Белорусская, отличительными чертами которого всегда была насыщенная инфраструктура и низкий уровень вакантных предложений. В концепцию развития хорошо вписывается редевелопмент существующих строений или строительство современного бизнес-парка. Также учитывая потребность в торговых помещения интересным был бы вариант со строительством Торгового – центра средних размеров, рассчитанного на высокую активность данного делового района.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Местоположение комплекса зданий – 3 улица Ямского поля, дом 9 – вполне перспективно для реализации проектов класса «бизнес» и выше, как в жилом секторе, так и в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости – (поскольку это территория, практически примыкающая к центральному кластеру). Район сейчас активно развивается, рядом есть и новые проекты, и проекты реконструкции существующих зданий.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood
Локация оценивается как достаточно удачная – место довольно привлекательно для всех видов коммерческой недвижимости – это сложившийся деловой район, расположенный близко к центру города. В непосредственной близости от зданий фабрики расположена территория часового завода Слава, которая также планируется к редевелопменту, в связи с этим возможные варианты реализации зданий и территории завода должны будут оцениваться с учетом такого соседства.
Как вы оцениваете озвученную стоимость активов?
Валентин Гаврилов
Стоимость собственно земельного участка может составить около 25-30 млн. долларов США. Что касается зданий, то они, скорее всего, не будут иметь большой ценности для покупателя.
Юлия Никуличева
Сейчас участок имеет внутренние ограничения – на нем располагаются исторические здания, и главный вопрос в том, какой проект сможет согласовать здесь новый собственник. Именно поэтому проблематично оценить продажную стоимость участка, т.к. в настоящий момент нет ясности о полноте его коммерческого использования.
Алексей Гутьерес-Фернандес
Стоимость данного актива находится в рамках рыночного диапазона цен. Но для окончательного понимания инвестиционной привлекательности объекта необходима аудиторская оценка самого объекта.
Денис Колокольников
Главную ценность здесь представляет земля. Существующее здание по своим параметрам (прежде всего, по глубине) невозможно перепрофилировать под жилье либо офисы. Вероятнее всего, будет выбран путь сноса с последующим новым строительством – исходя из качественной локации – объекта, относящегося к верхнему сегменту рынка недвижимости. Это могут быть офисы, жилье, апартаменты, гостиничная недвижимость и т.п., которые могут быть очень прибыльными.
Елена Ржавская
Негативным моментом в том числе и в финансовом плане для всех площадок в этой зоне является их расположение на территории большого промкластера, в связи с этим затраты на редевеломпент могут оказаться существенными
Как вы оцениваете насыщенность Дмитровского шоссе складскими площадями?
Валентин Гаврилов
Склад компании БАТ находится в районе Дмитровского шоссе в городской черте – это направление в основе своей, объекты класса С и D, расположенные в старых промзонах. Здесь арендуют площади компании, оперирующие в пределах Москвы. На данный момент помещения такого рода и здесь, и в целом в пределах города, довольно востребованы. Как результат, желающие арендовать данный объект всегда найдутся. В целом можно сказать, что на сегодняшний день спрос на склады настолько высок, что свободное помещение, простаивающее без арендаторов, является нонсенсом. Потребность в складских объектах и на данный момент, и в обозримом будущем будет находиться на довольно высоком уровне, а складские помещения не останутся невостребованными.
Юлия Никуличева
Затрудняюсь ответить
Алексей Гутьерес-Фернандес
Дмитровское шоссе является одной из самых длинных московских улиц. Большая часть которого проходит через сформировавшиеся там промышленные кварталы. Чаще всего такие индустриальные зоны используются как складские комплексы среднего объема. Учитывая изменения о запрете въезда крупного транспорта в Москву, возникает необходимость в складских помещения такой площади для более правильной логистики товаров из крупных областных логистических комплексов. Но и без этого потенциальный спрос на небольшие склады в этих районах на высоком уровне.
Денис Колокольников
Затрудняюсь ответить.
Елена Ржавская
Спрос на склады сейчас очень ощутим, и скорее всего, будет только нарастать. Можно сказать, что на данный момент востребованы складские площади практически любого формата и в любом месте Москвы.\
Арендатор.ру от 04.04.2013 г.
