ОПИН намерена реконструировать стадион «Торпедо» на юго-востоке столицы. Помимо этого, компания планирует реализовать проект строительства 160 тысяч кв.м. недвижимости рядом со спортивной ареной. Так, на прилегающей к стадиону «Торпедо» территории компания ОПИН планирует соорудить 160 тысяч кв.м. коммерческой и жилой недвижимости. На участке площадью 16 гектаров будет реализован проект комплексной застройки: жилье, офисы, торговые площади. На данный момент компания согласовывает стройку с столичной администрациией. В комплекс «Торпедо» входят центральная спортивная арена, спортплощадки, открытый теннисный корт, каток, залы для борьбы и бокса, павильоны «Арена» и «Спорт», административные и технические помещения. Инвестиции превысят $1 млрд. Перспективы данного проекта обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете перспективность данной площадки для возведения: жилья, офисов, торговых площадей?
Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга СBRE
Перспективность площадки в целом оцениваем, как достаточно высокую – с одной стороны, близость крупных магистралей (ТТК, Садовое Кольцо, Симоновский Вал), с другой – выход к Москва-реке, с третьей – большая площадь участка. Если говорить о типах недвижимости – перспективно для строительства жилья и офисов, торговлю имеет смысл рассматривать скорее в виде сопутствующей, вспомогательной функции. Однозначно – формат рекреации, спорта, досуга, отдыха и развлечений.
Дарья Брюховецкая, ведущий консультант NAI Becar
Хорошее место во многом благодаря расположению вблизи ТТК. Также возможно по Велозаводской улице доехать до Таганской площади и Садового кольца – при условии отсутствия пробок, этот путь займет 7-10 минут. В пешей доступности (хотя и не очень удобно) находится станция метро «Автозаводская» и маршруты наземного общественного транспорта. Строительство торгового центра в классическом понимании рекомендовать там сложно, т.к. неподалеку строится ТЦ РиверМолл – и хотя темпы строительства невысоки, когда проект все-таки будет введен, он перетянет на себя почти все потоки. Поэтому торговый сегмент лучше бы закладывать в формате стрит-ритейла и микрорайонного торгового центра. Относительно развития жилья и бизнес-центров – место, пожалуй, неплохое, если бывшие промышленные земли подходят для строительства этого типа объектов.
Екатерина Евтушенко, руководитель проектной группы Департамента финансового консультирования Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Данный район перспективен с точки зрения жилой недвижимости: уровень конкуренции ниже, чем в целом по Москве, спрос при этом достаточно высок с учетом местоположения предполагаемой застройки. В данном районе возможно размещение жилья комфорт и бизнес-класса. С учетом местоположения участка (граница с ЦАО, близость к ТТК) возможно развивать и торгово-офисный сектор. Однако с точки зрения окупаемости проекта предпочтительней размещение большей доли жилых площадей.
Михаил Якубов, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle
Площадка привлекательная для жилья: имеется выход на набережную, хорошая транспортная доступность, Симонов монастырь. Такое окружение представляет хороший потенциал для качественного бизнес-класса. Основной негативный фактор – это близость нефтебазы и заброшенных корпусов завода «Динамо» им. Кирова. С точки зрения крупной торговли, перспективы в этом районе не высоки из-за удаления от основных транспортных и пешеходных потоков. Для создания офисов расположение чуть лучше в контексте активно формирующегося делового района вокруг Павелецкого вокзала и Дербеневской и Павелецкой набережных. При этом данный район обладает значительной конкуренцией в сфере офисных объектов.
Елена Ржавская,директор департамента консалтинга, аналитики и исследований
Жилой проект при соблюдении баланса качества и стоимости с высокой долей вероятности может быть востребован в данном районе. Основной плюс – расположение недалеко от станции метро «Автозаводская». Кроме того, площадка расположена недалеко от территории завода «ЗИЛ», где планируется масштабное строительство нового микрорайона города, включающее развитие транспортной системы района, что, безусловно, по итогам реализации проекта окажет положительное влияние на имидж района. Наиболее близкими жилыми комплексами к рассматриваемой площадке является жилой комплекс комфорт-класса на ул. Мельникова и ЖК бизнес-класса «Веллхаус на Дубровке» (1-я улица Машиностроения). Цены варьируются от 127 до 313 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена на первичном рынке находится на уровне 167 тыс. руб. за кв. м. С точки зрения рынка офисных помещений район расположения стадиона «Торпедо» не является крупной деловой зоной города, здесь расположено несколько бизнес-центров класса В+, крупнейшими из которых являются БЦ «Omega Plaza» (100 тыс. кв. м), БЦ «Прогресс Плаза « (10 650 кв. м). Однако спрос на офисные помещения в локации является невысоким, соответственно, в рамках комплексной застройки стадиона «Торпедо» не рекомендуется создание крупного офисного центра. Средние ставки аренды на офисные помещения могут варьироваться от $600 до $650 за кв. м в год.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Территория, прилегающая к стадиону «Торпедо», перспективна в плане дальнейшего развития; в настоящее время ее потенциал недостаточно раскрыт; можно сказать, что рассматриваемый участок находится в депрессивном состоянии. Хорошее местоположение – набережная, близость к центру – позволяют прогнозировать, что при грамотной концепции (а поскольку ОПИН является крупным игроком, сомневаться в этом вряд ли приходится) проект будет успешным.
Как вы оцениваете заявленный размер инвестиций?
Полина Жилкина
Размер инвестиций оценить сложно, т.к. основную долю заберет реконструкция и строительство спортивных объектов.
Дарья Брюховецкая
Сумма выглядит достаточно реальной. На возведение или реконструкцию спортивных объектов в среднем уходит от 60 о 400 млн долл. Самые дорогие и технически оснащенные стадионы, такие как Даллас Ковбойз (Даллас), требуют инвестиций в объеме от 1,2 млрд долл. В данном случае, объем инвестиций в спортивную составляющие, скорее всего, заложены на уровне 300-350 млн долл., если не менее, зависит от текущего состояния объектов и планов по их развитию. Относительно сроков освоения, лучше придерживаться консервативной точки зрения – 5-7 лет.
Екатерина Евтушенко
С учетом проведения мероприятий по реконструкции стадиона срок освоения участка составит 4-6 лет.
Михаил Якубов
Затрудняюсь ответить.
Елена Ржавская
Учитывая заявленный объем площадей, инвестиции в проект не должны превысить 1 млрд. долл.
Денис Колокольников
Исходя из локации участка, наиболее успешным будет проект с жильем, как основной составляющей. Коммерческие площади могут быть представлены в объемах, превышающих стандартные показатели для обеспечения ЖК инфраструктурой (торговля, спорт, развлечения), но все же заметно уступающих жилой составляющей. Исходя из близости стадиона «Торпедо», может быть сделан акцент на спортивной инфраструктуре комплекс.
В чём специфика работы на проектах, соседствующих с крупными спортивными объектами, преимущества и минусы?
Полина Жилкина
Специфика работы на таких проектах заключается в максимально эффективном планировании территории и зонировании, т.к. деятельность крупных спортивных объектов – с одной стороны, предмет особого регламента и ограничений, с другой стороны – своего рода «якорь» проекта.
Дарья Брюховецкая
Необходимо грамотно оценить и выстроить транспортные потоки, создать логистику, которая не будет перегружать осваиваемую территорию в дни проведения матчей и иных массовых мероприятий. Да и в целом направление достаточно загруженное уже сейчас.
Другой вопрос – с паркингом. Потребность в паркинге здесь будет большой, как за счет стадиона, так и за счет деловых объектов.
Екатерина Евтушенко
С точки зрения размещения жилого комплекса минусом может быть большое скопление людей при проведении спортивных мероприятий, плюсом - возможность жителей пользоваться спортивной инфраструктурой стадиона.
Михаил Якубов
Проект очень похож на уже имеющий долгую историю проект «ВТБ Арена парк» в Петровском парке. Там планируется порядка 150 тыс. кв. м жилой застройки в формате апартаментов. Близость жилых объектов и стадиона не должна смущать, поскольку, во-первых, современные технологии и архитектурные решения позволяют минимизировать шумовое воздействие на застройку, а во-вторых мероприятия на стадионе проходят только в определенное время и далеко не каждый день. Если говорить о гостиницах, которые гораздо ближе по своей природе к апартаментам, наоборот, чем ближе к стадиону – тем лучше. Такое жилье привлекает людей, видящих преимущество в близости спортивной и досуговой инфраструктуры, но не сильно чувствительных к неудобствам, связанным с крупными мероприятиями. Более того, всегда можно решить ориентацию квартир таким образом, чтобы удовлетворить в том числе и покупателей, ищущих спокойное окружение.
Елена Ржавская
В настоящее время разрабатывается несколько проектов близ существующих и строящихся стадионов, в частности, «Спартак» (Покровское-Стрешнево), «Динамо» (Аэропорт). В рамках проектов планируется создание жилой, общественно-деловой зоны и объектов инфраструктуры. Одной из основных проблем, которую приходится решать при проектировании и посадки зданий, является создание обособленной внутренней среды для будущих жильцов, в том числе разведение общественных и внутренних потоков.
Денис Колокольников
Специфика работы с недвижимостью, расположенной вблизи спортивных объектов, предполагает и выгоды, и ограничения для девелопера. С одной стороны, спортивная составляющая может стать дополнительным якорем, привлекающим покупателей недвижимости, а также поддерживающим поток посетителей объектов инфраструктуры и коммерческих помещений. С другой, проекту необходимо грамотное зонирование, разделяющее потоки жителей ЖК, арендаторов офисных помещений, посетителей магазинов от болельщиков в дни проведения спортивных состязаний. Должна быть продумана шумоизоляция, чтобы полноценное функционирование спортивной составляющей не создавало неудобств жителям ЖК и посетителям коммерческих площадей.
Арендатор.ру от 25.04.2013 г.
