В Москве активно проходит реставрация железнодорожных автовокзалов и их преобразование в современный вид. По словам начальника дирекции железнодорожных вокзалов РЖД Сергея Абрамова, на территории вокзалов планируется создать кинозалы. «Росинтер» сообщает, что, исходя из договорённости с ОАО «Организация питания на вокзалах», компания намерена открывать рестораны и кофейни. Также в планах города - провести инфраструктурные и другие виды работ на вокзалах и прилегающей территории. Всего за год столичные вокзалы должны превратиться в образцово-показательные мини-города, по крайней мере, это обещает их руководство. Пока не ясно, насколько точно эти обещания будут реализованы на практике, но то, что столичные вокзалы нуждаются в реновации – факт неоспоримый.
Наследие минувших лет
Все столичные вокзалы уже давно нуждаются в реновации, так как построенные ещё в советское время, устарели и технически и морально. Тоже касается и инфраструктуры в районах, где находятся вокзалы. Больше всего нуждается в реконструкции Казанский, Ярославский и Ленинградский вокзал, а территория трех вокзалов самая грязная и неухоженная, с тяжелой криминальной обстановкой. Также недостаточно парковочных мест для такого большого транспортного узла. В немного более сносном состоянии находится Киевский вокзал. Все существующие вокзалы Москвы проектировались и строились практически без учета торговой составляющей – во всяком случае, не ставилась цель получать доход от работы предприятий общепита и торговли. С момента строительства (либо последующих реконструкций, которые также не решали рыночных задач) московских вокзалов технологии шагнули вперед; в частности, уже нет необходимости в отведении таких пространств под кассовые залы (большой процент билетов приобретается через интернет или в автоматах РЖД) – и это дает основания продумать возможность более эффективного использования данных площадей.
Не так давно при участии компании Mirax Group был реконструирован Курский вокзал и теоретически должен считаться единственным столичным вокзалом, который сносно модернизирован и не слишком нуждается в реконструкции. Однако многие из тех, кому приходится бывать на Курском – крайне недовольны, тем, как организовано внутреннее пространство и инфраструктура этого вокзала.
По мнению Ольги Ладоренко, начальника отдела маркетинга Nagatino I-Land, первый крайне неудобный вокзал, который приходит в голову - Курский (реконструкция). «Очень плохие и небезопасные подходы к поездам, отсутствие приспособлений для транспортировки сумок-тележек. Узкие платформы, на которых вдобавок размещены киоски. Но, думаю, подобного рода проблемы есть у всех столичных вокзалов, все они были построены довольно давно и требуют модернизации», - отметила эксперт.
Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости, Knight Frank, считает, что больше всего нуждается в реконструкции территория, называемая «площадью трех вокзалов» – Комсомольская площадь. Ленинградский, Казанский и Ярославский вокзалы практически не связаны между собой, хотя находятся очень близко к друг другу. «Проблем у этого транспортного узла много – недостаток парковки, неудобные стоянки для такси, неразвитая инфраструктура и т.д. Комплексный подход к реконструкции сразу трех московских вокзалов позволил бы организовать крупный транспортный хаб и создать безопасный, удобный, и коммерчески выгодный объект», - добавил Обуховский.
Вагонный синематограф
В любом случае реконструкция таких важных и масштабных локаций требует комплексного подхода. Важно создать не только грамотную инфраструктуру, но и обеспечить максимально комфортные условия пребывания на данных объектах. Пассажиры зачастую проводят по многу часов в ожидании поезда, и ,конечно, хочется провести это время с комфортом и интересно. Одним из пунктов такого благоустройства стала идея создать на территории вокзалов кинозалы. Формат полноценного многозального кинотеатра вряд ли подходит для размещения на вокзалах, поскольку нормально функционировать лишь на одном пассажиропотоке крупный формат не сможет, в то время как остальную часть аудитории будет «отпугивать» вокзальная суета и специфика контингента.
Для тех пассажиров, которые проводят на вокзалах по 2-3 часа, будет привлекательным вариантом провести время в современном кинотеатре. Востребованы кинозалы, возможно, будут и у жителей соседних районов. Технически все зависит от возможностей того или иного здания вокзала (высота потолков и т.п. параметры – под открытие мультиплекса подойдет не каждое здание, а снос и строительство нового в большинстве случаев невозможны – московские вокзалы – это исторические здания), открытие небольших кинозалов (1-3 зала) выглядит вполне разумно.
По мнению Эвелины Ишметовой, вице-президента по консалтингу, партнер GVA Sawyer, требуется разумно оценить, достаточно ли будет желающих для заполнения залов, исходя из количества населения в городе, пассажиропотока вокзала и других показателей. «Люди в ожидании поезда имеют свойство кушать, совершать последние путевые покупки, о чем-то внезапно вспоминать и т.п. — это тоже следует учесть при формировании концепта подобных кинозалов», - подчеркнула Ишметова.
Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE, говорит о том, что возможно, формат 5d-кинотеатра, где частые и короткие сеансы рассчитаны на небольшое количество посетителей единовременно, может подойти. «Еще как вариант – что-то вроде видеосалонов, как Sony PlayStation делает в европейских городах, где в индивидуальных кабинках можно посмотреть кино HD или поиграть в компьютерные игры», - заключила специалист.
Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci, считает кинотеатры на вокзалах – идеей неоднозначной, поскольку полноценные кинотеатры требуют 1,5-2 часа свободного времени, а среднее время нахождения пассажира гораздо меньше. «Кроме того, полноценные кинотеатры требуют особых технологических решений (шумоизоляция, «гребенка» для кресел, техкоридоры для общепита), что с трудом можно достигнуть в реконструируемых зданиях. Кроме того, кинотеатры как арендный бизнес для «РЖД-Развитие вокзалов» это не самое экономически привлекательное решение по использованию помещений», - заявил Щуравин.
С боковушки - в ресторан
Другой немаловажный пункт усовершенствования работы вокзалов – это организация адекватного питания. Не секрет, что у многих людей в поездках аппетит разыгрывается особенно сильно, а пассажиры, ждущие пересадок, после нехитрой дорожной еды хотят перекусить чем-то качественным и вкусным. Сейчас питание на вокзалах организовано из рук вон плохо. Разрозненные точки торгуют малопонятным ассортиментом пищи сомнительного качества и при этом с огромной наценкой. Среди населения Москвы давно утвердились шутки и саркастичные замечания по поводу того, как и из чего делается еда в кафе на вокзалах и что лучше вовсе не питаться, чем купить что то рядом с поездами.
В связи с этим особенно воодушевляет заявленная идея «Росинтера открывать совместно с ОАО «Организация питания на вокзалах» рестораны и кофейни под сетевыми брендами «IL Патио», Costa Coffee , «Планета Суши», T.G.I. Fridays, а также под торговыми марками, предназначенными исключительно для развития на транспортных узлах – «Мама Раша», Это выглядит как хорошее решение, которое позволит решить две основные проблема: снизить стоимость еды на вокзале и улучшить ее качество, благодаря единым поставкам и стандартом качества в сетях.
В кафе можно и переждать пару часов до поезда, попользоваться Wi-Fi, что располагает к тому, чтобы, например, заказать еще чашечку кофе - поэтому такой формат выгоден и клиентам и самому заведению. Кроме того, часто у людей бывает потребность встретиться перед поездом с кем-то – и тут кафе опять пригодится. Скорее всего, будет востребован и формат «еды на вынос», и завтраки с бизнес-ланчами, и другие предложение в недорогом и среднем сегменте. За высокой кухней клиент на вокзал, конечно, не пойдет, но она там и не нужна.
Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга торговых помещений Jones Lang LaSalle, считает, что при удачном расположении внутри вокзала, а также при правильном формате оператора общепита, обороты могут быть сопоставимы с аналогичными точками в успешных ТЦ, ведь трафик московских вокзалов может составлять около 100 000 чел. в сутки.
По мнению Натальи Чепруковой, генерального директора Delta estate, на вокзалах явно не хватает кафе и ресторанов. «Мне кажется оптимальный вариант для вокзала это - макдональдс, т.к. обычно люди проводят на вокзале не так много времени, как в аэропорту, поэтому это должен быть фаст фуд с недорогой ценой и при необходимости удобно будет взять еду из макдональдса в поезд», - отметила специалист.
Игра стоит свеч
При всём при этом вокзалы это очень специфичный вид пространства со многими характерными особенностями инженерного проектирования и обустройства, а также своеобразностью организации работы и взаимодействия различных служб. Естественно, что характер и процедуры размещения торговли и точек общественного питания на вокзалах будут отличаться от этих же действий в ТЦ или формате стрит-ритейл. Первый важный момент – это сложность с подходом/подъездом – как правило, у вокзалов сложно припарковаться, помимо граждан с баулами везде снуют носильщики с тележками. В общем, не самый приятный антураж для посетителя кафе. Стоимость аренды на вокзале в проходимом месте будет выше, помещение в старом здании может требовать существенных доработок для размещения кухни – в отличие от нового ТЦ, в котором места под общепит заранее спланированы. Но эти затраты должны компенсироваться высочайшей проходимостью. В торговых центрах помещения, которые занимают операторы питания, как правило, имеют все необходимые для этого параметры: водоснабжение, требуемую электрическую мощность, зону загрузки и т.д. На вокзалах, построенных еще в советский период, размещение объектов общепита практически не было предусмотрено, и, безусловно, организовать современную точку питания здесь значительно сложнее.
Эвелина Ишметова говорит о том, что при похожем объеме трафика, он более затратный в обслуживании - посетители заходят часто прямо с улицы, тащат за собой тележки и чемоданы, для поддержания чистоты надо прилагать больше усилий. «Скорость обслуживания должна быть в разы выше, адекватность и быстрое реагирование персонала во многом спасут ситуацию», - добавила эксперт.
По мнению Полины Жилкиной вопрос безопасности может быть более сложным в случае размещения на вокзальной территории. «Охрана магазина или ресторана должна координироваться с системой охраны общих зон и принимать во внимание круглосуточный режим работы вокзала. Теоретически это должно отражаться на эксплуатационных расходах арендаторов», - заключила она.
Положительный пример
В целом, вокзалы – это масштабнейший транзитный поток, уже крепко сформированный коммерческий потенциал, который только нужно качественно и грамотно монетизировать. Коммерческий потенциал данных зон огромен. При желании любой вокзал можно превратить не только инфраструктурною единицу, но и в зону отдыха, досуга, место, где просто приятно и безопасно находиться и не жалко потратить деньги. Примером тому может служить работа вокзалов в крупных городах Европы.
Интересным примером является организация работы вокзала в центре Стокгольма. Железнодорожный вокзал Стокгольма объединен со станцией метро T-Centralen, автовокзалом и станцией, на которую прибывает аэроэкспресс из аэропорта Arlanda. Например, здесь нет таксистов, которые наперебой предлагают свои услуги. Для пассажиров, которым необходимо воспользоваться услугами такси, организована небольшая остановка. Таксисты, забирающие пассажиров только на специально отведенной площадке, выезжают со стоянки в строгой очередности.
Александр Обуховский указывает на проект транспортного узла в Нидерландах – Nieuwe Hoog Catharijne, который, по сути, является своеобразным торговым кварталом, соединяющим центральный холл железнодорожного вокзала Utrecht Centraal с исторической частью города.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, считает интересным примером успешной организации среды на вокзалах за рубежом Германию, где некоторые крупные вокзалы, по сути, стали крупными ТЦ (в результате полномасштабных работ по реконструкции, с временным закрытием). «При этом даже в небольших городах вокзалы и станции спроектированы таким образом, что создают комфортную для пассажиров среду и закрывают все основные потребности, возникающие в дороге», - подчеркнул Колокольников.
По словам Ольги Ладоренко, удобны вокзалы в Берне и Цюрихе. «Широкие, удобные платформы, удобная навигация. Но они используются для переезда на гораздо меньшие расстояния (2-3 часа пути), являясь альтернативой автомобильному транспорту. Используются людьми, живущими в пригороде и работающими вкрупных городах (т.к. в том же Цюрихе большие проблемы с парковкой – жителям пригородов удобнее приезжать на работу на электричках)», - подытожила специалист.
В конце можно сказать, что в силу своей специфики вокзалы, через которые проходят миллионы людей разного возраста, из разных городов, являются теми местами, качественное преображение которых хотелось бы увидеть всем. И очень не хочется, чтобы надежды на это не оправдались.
В случае если руководство будет честно работать на повышение финансовых результатов вокзалов, будет более прозрачная отчетность, а также, если будет прописан жесткий регламент выделения помещений, по конкурсу или целевым назначением – все это поможет преобразить вокзалы всего за 2-3 года с момента начала реализации программы и превратить их и в финансово привлекательные объекты в том числе.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 04.04.2013 г.
