Для многих уже обычным форматом стали магазины на первых этажах зданий, однако, как утверждают эксперты, такие помещения отлично подходят и для офисов. Впрочем, их арендаторами чаще всего выступают госучреждения или небольшие компании, ориентированные на клиентов улицы.
Формат народный
Традиционно на московском рынке недвижимости принято считать, что площади на первых этажах жилых домов более подходят для торговой недвижимости. Однако в действительности при определенных условиях они могут быть привлекательны, например, для офисов туристических компаний, банков и страховых компаний, ориентированных на большой поток клиентов. Согласно исследованиям RRG, в районах массовой жилой застройки в Москве, например, таких, как Марфино, Волжский или Царицыно, 15-20% нежилых помещений на первых этажах жилых домов используются именно под размещение офисов. «В таких помещениях любят располагаться туристические агентства, риэлторские компании, юридические консультации, нотариальные конторы, офисы интернет-провайдеров, управляющие компании и т.п. Заметны также офисы разного рода муниципальных и государственных служб и учреждений, например, службы социального обеспечения, отделения ФМС и т.д.», — говорит руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG Айдар Галеев.
При этом изначально эти помещения могут быть «не заточены» именно под размещение офисов. По словам управляющего партнера Bluestone Group Дениса Трущенко, как правило, это площади свободного назначения, которые могут быть использованы как под офисные нужды, так и под ритейл. «Наибольшей популярностью этот формат пользуется у малого бизнеса, в том числе, у сетевых операторов предоставления различного рода услуг социального значения — аптеки, банки, парикмахерские и пр.», — говорит эксперт. Однако требования к таким объектам обычно сохраняются одинаковые как у ритейлеров, так и у офисных арендаторов. Как отмечает директор департамента брокериджа NAI Becar в Москве Илья Фокин, их, прежде всего, интересуют помещения с отдельным входом, находящиеся вблизи крупных транспортных магистралей, имеющие хорошие визуальные показатели, то есть расположенные на первой линии домов. Важна также и близость к станциям метро и остановкам общественного транспорта. С другой, также как и для помещений стрит-ритейла для них более важны критерии видимости, доступности, целевой аудитории. В любом случае при оценке офиса в расчет берется и их местоположение, и конструктивные особенности, и инженерные системы, и состояние отделки. При этом в зависимости от типа деятельности компания выбирает площади офисов, например, юридическим фирмам обычно нужно от 50 до 300 кв. м, страховщикам — от 20 до 300 кв. м, банкам — от 100 до 400 кв. м.
Предложение рынка
Как ни странно, развитию офисов на первых этажах зданий в свое время активно способствовали московские власти. Как напоминают в компании Cushman & Wakefield, в кризисный год правительство Москвы приняло постановление № 1218 от 30.12.2008 года, в соответствии с которым нежилые помещения, находящиеся в собственности Правительства, сдавались малому и среднему бизнесу по заниженной ставке 1000 рублей за кв. м в год. Изначально это постановление было принято с целью выровнять экономическую ситуацию в условиях кризиса и повысить интерес бизнеса к аренде таких помещений, но в итоге подстегнуло развитие целого сегмента, пусть и немного по другим ставкам.
В настоящее время ставки аренды на подобный тип помещений сильно варьируются в зависимости от месторасположения и их состояния. Так, по данным Cushman & Wakefield, на станции метро Новокузнецкая ставка аренды в год составляет от 25 тысяч рублей за кв. м, а в более отдаленных районах, например, у станции метро Бабушкинская арендовать такое помещение можно намного дешевле — от 15 тыс. рублей в год за кв. м.
По данным RRG, на рынке в апреле 2013 г. предлагались как помещения за $1800 за кв. м в год на первом этаже элитного жилого дома в центре Москвы, так и за 6500-7000 руб. за кв. м в год на первом этаже жилого дома на ул. Подбельского. Однако если говорить об офисах, не находящихся в центре города, то большая часть предложений находится в пределах 8500-15000 руб. за кв. м в год. В свою очередь, по данным NAI Becar, в ЦАО арендные ставки на такие предложения варьируются от $1200 до $5500 за кв. м в год. Например, помещение площадью 421 кв. м. по адресу ул. Тверская, д.4 сдается в аренду за $5500 за кв. м., но такие помещения обычно арендуют под магазин часов, ювелирных украшений или магазин одежды известных брендов, и вряд ли речь идет об офисах. В свою очередь если свернуть в переулки исторического центра, то можно найти уже помещения под офис дизайнерской студии или адвокатского бюро. Например, по адресу Благовещенский переулок, 14 предлагается в аренду 130 кв. м по ставке $1400 за кв. м в год. В свою очередь стоимость аренды на Садовом кольце варьируется от $1300 до $2000 за кв. м в год, например, по адресу Земляной вал д. 46 арендатор «ОТП Банк» недавно снял офис по цене $1350 за кв. м в год. Такое помещение, как уверяют эксперты, подойдет не только для банка, но и для туристической компании.
Алексей Лоссан,
ГдеЭтотОфис.РУ от 08.05.2013
