В 2013 году Москва инвестирует в транспортную инфраструктуру больше всех в мире. Однако эксперты говорят: сколько бы ни вкладывали в транспортную и дорожную инфраструктуру, это не поможет разгрузить дороги до тех пор, пока большинство офисов не переедет из центра.
«В Москве реконструкция вылетных магистралей и децентрализация офисов — два параллельных процесса. Если не сказать, взаимоисключающих», — считает Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований и стратегического консалтинга Cushman & Wakefield.
«По идее, реконструкция радиальных направлений должна облегчить ситуацию с «маятниковым» трафиком. То есть позволить большему числу жителей отдаленных районов Москвы и Подмосковья приехать на работу в центр города, а вечером — уехать. Таким образом, очевидно, что реконструкция вылетных магистралей — скорее, дань прошлому, которая при отсутствии скоростного пригородного железнодорожного сообщения призвана немного успокоить проблему уже сложившейся маятниковой миграции», — пояснил эксперт.
Начавшаяся реконструкция, кстати, позволяет арендаторам офисов отложить решение вопроса о переезде из центра города, а москвичей стимулирует к переезду за МКАД.
Тенденции последних лет таковы, что жилье москвичи все чаще покупают за МКАД, поскольку там цены ниже, чем в столице, а выбор новостроек больше. Но часто, сэкономив на покупке квартиры, люди вынуждены намного дольше добираться до работы. Многих это, конечно, сдерживает от покупки. Однако, если ситуация на дорогах становится лучше, то это приведет к тому, что люди перестанут рассматривать этот фактор как «затруднительный» и охотнее будут переезжать жить в Московскую область.
Оптимальный вариант решения проблемы можно найти в европейских странах. Здесь развито пригородное железнодорожное сообщение с совмещенными пересадочными станциями (метро+электричка).
Когда дорога до работы ведет к болезни
Еще в 2006 году НИиПИ Генплана обнародовал данные опроса москвичей. Оказалось, что с середины 90-х по 2006 год, резко увеличилось время, которое они тратят на дорогу от своего подъезда до ближайшей остановки. В 90-х годах на это уходило от 4 до 5 минут, а теперь около 8.
Также увеличилось и среднее расстояние, преодолеваемое москвичами от дома до работы. В 90-х годах этот маршрут занимал 15 километров, а сейчас около 24. Среднее время в пути для москвичей выросло до 1 часа в одну сторону на общественном транспорте и до 1,5 часа на автомобиле.
Через четыре года все стало еще хуже. Москва — мировой лидер по количеству времени, которое жители города в среднем ежедневно проводят в пробках (2,5 часа), выявила в ходе исследования в 2010 году корпорация IBM В остальных 20 «пробочных» городах мира жители «стоят» по часу в день.
Расстояние от дома до офиса более 13 километров негативно отражается на здоровье человека, выяснилось в ходе исследования ученых из Университета Лунд (США). Дистанция более 25 км повышает риски до предела и грозит тем, что у человека развивается гипертония, атеросклероз и различные гормональные нарушения. Основной вред наносит то, что человек вынужден долгое время сохранять статичное положение — сидеть или стоять в общественном транспорте, сидеть за рулем. Кроме того, в пробках люди нервничают. Чем больше времени уходит на дорогу, тем меньше времени на спорт, на общение и на сон.
При этом, согласно данным кадровых агентств, 35% россиян в возрасте от 18 лет с постоянным местом работы тратят на дорогу до своей службы в среднем менее получаса. Еще 35% работающих граждан добираются до работы примерно за полчаса-час. И тут любой город России определенно оказывается более «здоровым», чем Москва, констатируют эксперты.
Когда офисы переедут в Подмосковье
Децентрализация офисов, перенос их в другие районы Москвы и даже за МКАД — это взгляд в будущее, считает эксперт.
«Действительно, если в Подмосковье удобно жить, то почему бы не переместить рабочие места туда же? К сожалению, этот вопрос нельзя решить административным методом. По нашему прогнозу, вряд ли стоит ждать действительно децентрализации офисов раньше 2015 года. Но, начавшись, этот процесс принесет долгосрочные положительные и необратимые результаты. Повысится мобильность людей, социальная инфраструктура начнет развиваться на окраинах, и не исключено формирование в Подмосковье многочисленных комьюнити по аналогии с Европой или США», — прогнозирует Денис Соколов.
Но чтобы перетянуть жителей полностью в Подмосковье, здесь надо помимо рабочих мест, создать качественные медицинские центры и образовательную инфраструктуру.
«Уверен, все отремонтированные магистрали в ближайшее время будут забиты жителями подмосковных районов. Для переноса же коммерческих площадей и бизнеса в целом в пригород, реконструкция и расширение выносных трасс выглядит полумерой. Я уверен, что подобной функциональной нагрузки, связанной с децентрализацией офисного рынка, реконструкция дорожно-транспортной сети и не несет», — поясняет Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group.
Он прогнозирует, что решению задачи выноса офисов из центра поможет развитие пригородного железнодорожного сообщения с совмещенными пересадочными станциями. Однако он ожидает, что даже к 2017 году в Москве не произойдет децентрализации офисов, и город по-прежнему будет томиться в пробках — виной тому круговая структура города.
«Офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости достаточно стабилен, и ожидать серьезных перемен в связи с улучшением состояния вылетных магистралей я бы не стал. В границах Садового кольца спрос однозначно превышает качественное предложение, перемен в этом соотношении не намечается», — отмечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
При этом он заметил, что за пределами МКАД уже сейчас сформировалось определенное предложение качественных офисных площадей и функционирует несколько современных бизнес-центров. Однако арендаторы не спешат уехать из центра, пока для этого нет серьезных причин.
По его мнению, смещению рабочих сил из центра в другие места будет способствовать не реконструкция трасс или иные действия властей в центре, а совсем другой фактор: «География размещения качественных БЦ зависит, в частности, от места проживания лиц, принимающих решения (а это традиционно центр, запад, юго-запад, отчасти северо-запад Москвы). Здесь не происходит существенных изменений, так что нет оснований прогнозировать и смещение спроса на офисы высокого класса за границы ЦАО, ЮЗАО, ЗАО и СЗАО».
Не будет способствовать центробежным тенденция и перманентное ожидание очередного кризиса. «При сложной экономической ситуации я бы не стал прогнозировать бума строительства коммерческой недвижимости в целом и особенно в отдаленных частях города на ближайшие несколько лет», — прогнозирует Кирилл Зайцев.
«Если попробовать дать именно футуристический прогноз, можно предположить, что часть спроса может сместиться и за пределы МКАД, следуя за трендом к переезду за город состоятельных москвичей», — пояснил Тараненко. Однако, по его мнению, даже такой переезд вряд ли приведет к выраженной децентрализации офисного рынка.
В общем, надежда на то, что жители московского региона станут быстрее добираться до работы, возлагается на реконструкцию железнодорожных путей, а для состоятельных граждан — на вертолетное сообщение.
Татьяна Соколова,
Bfm.ru от 03.05.2013 г.
