На такой долгий срок больше не строят: здания через какое-то время устаревают физически или морально. Поэтому в Европе, например, в проектную документацию сразу закладывают срок службы и технологию демонтажа.

В России к тому, что будет со зданием, когда оно отслужит свое, равнодушны не только обыватели, но даже профессиональные девелоперы и муниципальные чиновники.

«Ни один строитель и архитектор не думает о сносе здания, когда начинает новый проект», — говорит Андрей Ковалев, президент группы компаний«Экоофис».«Прописывать отдельным пунктом срок службы дома в проектной документации нет необходимости. Равно как и сроки и технологию демонтажа строения», — уверены в ГК «СУ-155».«Мы строим, а не разрушаем», — отреагировали на вопрос«Ведомостей» большинство опрошенных московских девелоперов.

В настоящее время строители сталкиваются со сносом здания только на этапе подготовки площадки под новое строительство. И все дружно отмечают, что эта процедура не дешевая. Гасан Архулаев, гендиректор строительный компании«Сезар-строй», уверяет, что демонтаж здания может обойтись и в 15%, и в 100% от стоимости возведения. Большие затраты могут возникнуть при разборе промышленного здания специального назначения. Дмитрий Коновалов, гендиректор Tekta Group, говорит, что за снос здания котельной на площадке в Сергиевом Посаде подрядчики запрашивали от 150 000 до 600 000 руб. за 1 куб. м. А вообще стоимость работ по сносу зависит от материала, из которого сделан дом, от того, насколько далеко площадка находится от соответствующих полигонов или заводов по утилизации, от назначенных заказчиком сроков.

Изменчивый дом

Современное здание довольно легко переделывать. Вентилируемые системы фасадов позволяют хоть каждый год обновлять внешний вид дома. Нетрудно изменить и организацию пространства, передвинув какие-то перегородки: если здание монолитное, то оно строится на сетке опорных колонн.

Появилось даже новое веяние в архитектуре — концепция«живых зданий», предложенная голландскими специалистами. Основатели этого направления предлагают рассматривать здание как организм, который должен пластично изменяться, подстраиваться под окружающую среду и потребности людей. Например, возможность трансформации была заложена в концепцию многих олимпийских лондонских объектов. После Олимпиады-2012 часть трибун планировали разобрать, тем самым уменьшив площадь и затраты на обслуживание. Правда, пока ни один объект даже частично не демонтировали. Тем не менее во многих странах сегодня активно применяют оценку здания по его жизненному циклу. Учитывают затраты не только на строительство, но и на эксплуатацию и даже утилизацию.

В Европе многие города уже столкнулись с проблемой«жилого неликвида». Справляются с этим по-разному. Исследователь-урбанист из университета в Бирмингеме Николай Бобылев приводит в пример Ливерпуль, центр которого оказался заполнен брошенными зданиями. Мэрия разработала программу, по которой такой дом можно купить всего за 1 фунт, но с обязательством вложить средства в его реконструкцию. Хотя, по мнению Бобылева, такой подход вряд ли сможет оживить территорию: застройка не просто обветшала — она не соответствует современным представлениям о социальном устройстве города. И разумнее было бы провести полный редевелопмент.

Проблема пятиэтажек

В России также уже столкнулись с тем, что происходит, когда при строительстве не думают об утилизации. В 1956 г. в СССР началась массовая типовая застройка. Проектировщики заложили в проекты быстро возводимых пятиэтажек довольно короткий срок службы — 25 лет(этот срок истек в 1980-х гг.). Однако никаких предположений, что делать с домами после этого срока, не делалось. Принятие решения оставили на усмотрение следующего поколения. И оптимального до сих пор не найдено.

В Москве программа по сносу пятиэтажек началась в середине 1990-х гг. С тех пор снесено около 5 млн кв. м жилья. Недавно заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что осталось всего 342 пятиэтажки. Практически все они будут снесены до конца 2015 г. (этот срок неоднократно отодвигался). В других регионах страны ситуация тяжелее. Особенно плохо дело обстоит с домами первых серий(например, бескаркасной 335-й), которые уже начали кое-где буквально обрушаться.

Даже в благополучном Подмосковье демонтировать хрущевки стали только в прошлом году, соответствующая программа была принята в 2009 г. Снос с последующим предоставлением нового жилья — дорогое удовольствие. Его не могут себе позволить даже города-миллионники. В Омске, например, по заказу городских властей была разработана технология укрепления таких домов. В результате срок службы продлевается еще на 50 лет. Стоимость работ — около 40 млн руб. за здание. В среднем приходится примерно 400 000 руб. на квартиру. Покупка новой обходится дороже. Но одно дело — когда такую сумму выделяет городской бюджет, и совсем другое — когда за подобные работы придется платить собственникам квартир.

С переходом на комплексную многоэтажную застройку в сознании россиян произошли определенные сдвиги, считает Павел Никонов, архитектор петербургского НИПИград:«Если протекающая крыша частного дома была личной проблемой его владельца, то аналогичный дефект многоэтажки становится проблемой общества». По мнению архитектора, многоэтажная квартальная застройка — это мина замедленного действия. Спасением может стать стимулирование малоэтажного и индивидуального жилищного строительства.

Даже не надо ждать 100 лет, чтобы посмотреть, как будут изнашиваться современные новостройки, о дальнейшей судьбе которых сегодня никто не задумывается. Через 10-20 лет начнут разрушаться тонкопанельные здания 1970-1980-х гг. постройки. Уже сейчас очевидно: теплофизические особенности этих домов были рассчитаны на дешевые энергоносители. Их эксплуатация неоправданно дорога.

Павел Никонов предрекает: российские города ждет комплексное обветшание. Вряд ли у бюджета найдется достаточно средств на реконструкцию. Маловероятно и то, что собственники квартир объединятся, чтобы выработать какую-либо политику в отношении своего дома. Если же на фоне увеличения количества аварийно-опасных зданий работы по демонтажу переложат на собственников, тогда весьма вероятно, что при покупке квартир россияне все-таки будут интересоваться, как просто и насколько дешево она утилизируется.

Сценарии разрушения

Один из способов прекратить существование объекта недвижимости — его реконструкция в самом дешевом варианте, когда здание разбирается до фундамента и затем на укрепленном фундаменте строится новый объект, по внешнему облику аналогичный оригиналу(это может быть в 2-3 раза дешевле, чем реконструкция с сохранением коробки здания).«С нормативной точки зрения такой процесс требует тех же процедур и согласований, что и строительство нового здания, — объясняет Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Отличие в этапах. К тем, которые девелопер проходит при строительстве объекта с нуля(геологические изыскания, предпроектная подготовка, проектная стадия, строительство, сдача в эксплуатацию), добавляется еще и этап полного обследования здания до его деконструкции. Если же в процессе реконструкции предполагается изменение функционального назначения(бизнес-центр станет торговым центром, дом культуры — заведением общепита и т. п.), процесс называется реконструкцией с приспособлением».

По словам Виктории Шульги, начальника отдела маркетинга компании«Сатори», процесс утилизации здания состоит из нескольких стадий. На первой из помещений удаляется максимальное количество материалов, которые можно переработать отдельно: все деревянные детали, линолеум, фаянс, стекло. Вторая стадия — собственно снос, механизированный или ручной. Третья — предварительная сортировка образовавшихся отходов. Четвертая — их переработка. Стекло можно переплавить, древесные отходы — превратить в топливные гранулы, кирпич — использовать повторно(хотя работа по его подготовке весьма трудоемка). Железобетон идет на вторичный щебень, который используется при строительстве дорог, устройстве дренажа и т. д.