Бывшие топ-менеджеры сетей «Пятерочка» и «Копейка» Владимир Фришер и Александр Ульянов поделились идеей постройки торговых центров на железнодорожных платформах Подмосковья. По замыслу ритейлеров, это могут быть торговые объекты площадью до 7 тысяч кв.м. Планируется, что такие ТЦ станут одновременно и билетными кассами, и пунктами питания. Однако упор делается на то, что покупатели будут совершать больше спонтанных покупок. РЖД пока не прокомментировало данную инициативу бизнесменов. Возникает вопрос, насколько реально воплотить эту идею в нашей российской действительности, когда большинство платформ нуждаются в элементарном капитальном ремонте?
Теория хороша
В Европе и Америке такая практика существует давно, также как и в Японии, Великобритании и других странах мира, где развита железнодорожная система. Однако мир живет по своим законам и привычкам, которые не всегда применимы в России. Например, в странах с меньшей территорией, но большим количеством туристов вне столицы, такие проекты наверняка успешны. Но есть ли смысл строить большие торговые центры на маленьких станциях, где и собственного населения не так уж много?
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, считает, что можно сделать однозначный вывод о том, что торговая составляющая на вокзалах и пересадочных узлах отлично работает в развитых странах. «Крупные вокзалы Германии, США, Японии, Великобритании, по сути, являются крупными торговыми центрами (в свое время для этой цели проводились полномасштабные работы по реконструкции с временным закрытием). Промежуточные станции также спроектированы таким образом, чтобы обеспечивать все возникающие в пути потребности пассажиров. В России торговая составляющая развита достаточно слабо даже на крупных вокзалах – к сожалению, в этой области мы все еще ближе к странами третьего мира, чем к Европе. При этом потенциал по развитию торговли на вокзалах и станциях хороший», - отметил эксперт.
По словам Ильи Шуравина, партнера, члена совета директоров S.A. Ricci, сейчас РЖД развивает собственную программу строительства ТПУ на базе Метро+РЖД. Отдельно развивается программа развития МКЖД. «Каждая из платформ с нормальным трафиком генерит от 20 до 40 тысяч человек в день и более; любой из таких объектов морально устарел и нуждается в серьезной реконструкции. Важнейшая задача при привлечении инвестора – это перенесение на него затрат на строительство функциональных (транспортно-сервисных) площадей. Поэтому, рассматривая возможность строительства торговых площадей на территории платформ, на первом месте стоит создание комфортных условий при пересадках и обеспечение безопасности, эффективная организация пассажиропотоков. И далеко не на всех ж/д объектах возможно организовывать торговые площади без ущерба для их качества», - добавил специалист.
Станции у нас проектировались изначально без расчета на то, что к ним впоследствии будет что-то достраиваться. В Европе приходилось экономить территорию – там строительство ТЦ и вокзала как единого комплекса дело привычное. Другое дело в России – везде на пригородных станциях достаточно много места чтобы разбить рынок и палатки.
Семь раз отмерь – один раз построй
Идея создания ТЦ на железнодорожных платформах предусматривала строительство билетных касс на первом этаже комплексов, либо на подземных этажах, с возможностью выхода на платформу через торговую площадь. В одном мнения экспертов сходятся – если строительству все-таки быть, то необходимо провести самый тщательный анализ того, как лучше всего организовать симбиоз ж/д станции и торгового центра, чтобы они помогали друг другу, а не мешали. Ведь помимо торговых площадей и касс есть еще турникеты, подъездные пути, выходы к станциям. Необходимо учесть и то, что многие приходят на станцию в спешке. Понравится ли людям преодолевать не близкий путь от входа в ТЦ до самой платформы?
Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle высказал идею о том, что если все аспекты реализации данного проекта будут приняты во внимание и качественно реализованы, то данные торговые площади будут востребованы как пассажирами, так и арендаторами. «Основными профилями торговли данных проектов будут товары импульсного спроса и услуги, продукты питания, предприятия фастфуда, операторы сотовой связи и т.д.», - подчеркнул Коротаев.
То есть, получается, что ТЦ большого формата на станциях и не нужны. Вполне хватит объектов малого и среднего размера, которые будут удовлетворять самые необходимые нужды пассажиров.
По мнению Александра Иерусалимова, вице-президента NAIBecar, говорить о том, что везде подойдет один и тот же формат, было бы неверно. «Каждый подобный объект требует тщательного анализа. С уверенностью можно сказать только то, что товары повседневного спроса и фаст-фуд всегда будут востребованы почти на любой платформе, обладающей круглогодично стабильным пассажиропотоком», - заключил эксперт.
Будет предложение будет и спрос
Спрос на товары первой необходимости есть всегда. По данным РЖД, на московской железной дороге находится более 2,3 тысяч пассажирских платформ. В 2012 году МЖД перевезла 568 миллионов пассажиров, Октябрьская железная дорога - 126,7 миллионов человек. Однако будет ли равняться уровень спроса на товары в ТЦ количеству пассажиров, которые будут ежедневно проходить через торговые центры?
Александр Иерусалимов: «Целевая аудитория зависит от места, но по предварительному описанию проекта, я бы предположил, что она будет сопоставима с аудиторией торговых центров формата «у дома», расположенных в окружении каждой рассматриваемой станции. По-сути, это близкий аналог такого формата, потому что никуда специально ехать не нужно – возвращаясь, например, с работы вечером ты уже невольно оказываешься в торговом центре и можешь купить небольшое количество продуктов или какие-то повседневные мелочи. Скорее, вопрос возникнет при ценообразовании. ТЦ придется конкурировать с местными рынками и палатками, где цены несколько дешевле, чем в магазинах».
По мнению Дмитрия Меринова, старшего консультанта компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ, идея хорошая. «Малоформатные ТЦ на большом потоке будут востребованы рынком. Более того, это добавит комфорта и больших возможностей для людей, так как ожидать поезд в холодное время будет удобней внутри небольшого ТЦ, совершая при этом покупки импульсного спроса. Только, на мой взгляд, 7 000 кв. м - это много для такого ТЦ, даже для крупной станции», - отметил эксперт.
Если посмотреть на ситуацию в целом, то проект не выглядит безнадежным. В конце концов, за пределами крупных мегаполисов не так уж много мест для отдыха, куда можно сходить выпить кофе или погулять с детьми. Небольшие населенные пункты у станций зачастую не обладают развитой инфраструктурой, торговля на них происходит стихийно. Наличие достаточно крупного ТЦ решило бы вопрос того, «куда сходить вечером» для молодежи, облегчило бы процесс покупок для всей семьи, обеспечило бы населенный пункт дополнительной парковкой. Если говорить о более крупных городах по пути следования электричек, то тут инвесторам будет где развернуться – покупательная способность у населения выше, проходимость – больше, ассортимент товаров может быть шире.
В чем единогласно эксперты сошлись во мнении – так это то, насколько быстро такой проект окупит себя. Прогнозы в условиях нашей экономики делать сложно.
Марина Чайкина,
Арендатор.ру от 24.06.2013 г.
