После кризиса в руках банках оказалось огромное количество недвижимости — как отдельных квартир и домов, так и целых проектов на разных стадиях строительства, и банкам пришлось стать риэлторами и девелоперами. Однако на практике оказалось, что кредитные учреждения не готовы к такой роли, а некоторые уже и вовсе разочаровались в работе на рынке недвижимости.
Бесчисленные метры
Во время кризиса многие заемщики не смогли обслуживать свою банковскую задолженность, эта проблема коснулась как физических лиц, так и юридических. В руках банковских структур действительно оказались не только ипотечные квартиры, но и девелоперские проекты самого разного уровня. «Конечно, банки с удовольствием сразу бы избавились от непрофильных активов, ведь управление недвижимостью так же, как и девелопмент, достаточно трудоемкий процесс со своими особенностями и нюансами. Окунуться с головой в такой соблазнительный, но непонятный девелоперский бизнес был готов далеко не каждый банк», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Действительно, одно дело получить в управление парочку готовых объектов, и совсем другое — стать владельцем нескольких недостроенных комплексов или неосвоенных участков. То же самое касалось и ипотечных квартир: внезапно банку пришлось решать, что делать со стремительно дешевеющим в кризис жильем и даже искать для него покупателей. В итоге многие банки не нашли ничего лучше, как просто выставить такие объекты на продажу через свои официальные сайты. Так, например, на страницах Сбербанка и ВТБ появились разделы «продажа недвижимости».
Гораздо сложнее ситуация обстояла с девелоперскими активами. По словам Марии Литинецкой, некоторые банки для завершения проектов создали собственные девелоперские подразделения или начали развивать это направление через уже действующие структуры. Такой способ работы выбрал ВТБ, который активно включился в девелоперский процесс через принадлежащую ему компанию «Галс-Девелопмент». Чаще всего такая работа сопровождалась сменой менеджмента. Другой способ, как отмечает заместитель генерального директора по маркетингу «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова, заключается в том, что недостроенные проекты остаются в залоге банка, но их строительство по-прежнему может вести девелопер. Например, в августе 2009 года была арестована часть имущества компании Mirax, включая башню «Федерация» и комплекс Mirax Plaza, в обеспечение иска Альфа-банка о взыскании просроченного долга, но строительство башни «Федерация» до последнего времени вела компания Potok8 — бывший Mirax. «То есть многие проекты реализуют компании-девелоперы, при этом банковские учреждения могут являться акционерами крупных девелоперских компаний или быть финансовыми партнерами», — объясняет Ирина Кирсанова. Например, именно таким финансовым партнером для компании «Дон-Строй Инвест» стал банк ВТБ.
Выйти из положения
Несмотря на активную работу на новом рынке, основной целью банков по-прежнему является продажа своих недвижимых активов. По словам руководителя департамента ипотеки компании «Домус финанс» Сабины Хамитовой, содержать ипотечное жилье банкам вообще невыгодно, так как это требует очень больших затрат. Поэтому некоторые банки запустили специальные кредитные программы со сниженной ставкой, и эти программы себя полностью оправдали. На сегодняшний день залогового жилья, доступного покупателям, осталось не так много, но приобрести его все-таки можно. К примеру, ВТБ 24 предлагает льготную ипотеку на залоговую недвижимость со ставкой 10% и сниженным первоначальным взносом. В свою очередь, крупные банки, которые не смогли или не захотели реализовать жилую или коммерческую недвижимость по адекватной цене, передали имеющиеся непрофильные активы в доверительное управление или создали аффилированные компании, занимающиеся непосредственно недвижимостью и девелопментом. Так, например, поступили Сбербанк и ВЭБ.
В сегменте девелоперских активов все не так однозначно. «Стратегия банков в отношении объектов недвижимости находится в общей логике их деятельности и обусловлена получением максимальной выгоды. В случае, если выгоднее оставаться собственником объекта коммерческой недвижимости, получая арендный доход, будет выбран именно этот вариант», — говорит директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.
Впрочем, по его словам, банки идут на это нечасто: даже если объект коммерческой недвижимости полностью готов, достроен и арендопригоден, то все равно уровень доходности не превышает 12-15% годовых, а это не те показатели, которые им могут быть интересны. Чаще банки решают реализовать такие активы, а в ряде случаев привлекают компании, которые «доводят до ума» недостроенные объекты. Если же актив невозможно продать, его можно придержать до лучших времен. Впрочем, некоторые банки уже и вовсе разочаровались в работе на рынке недвижимости. Например, недавно руководство ВТБ заявило, что планирует избавиться от девелоперского бизнеса. В частности, пакет «Галс-Девелопмент» банк готов продать — целиком или по частям, а объекты в Санкт-Петербурге могут быть переданы администрации северной столицы.
Алексей Лоссан, преподаватель факультета журналистики МГУ
CdeEtotDom.ru от 19.06.2013 г.
