Сегодня количество сделок с помещениями под медицинские клиники и стоматологические кабинеты не превышает 5-10% от общего объема сделок на рынке коммерческих помещений. Однако аналитики отмечают, что в последние два года активность арендаторов в этом сегменте заметно возросла.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что всплеск активности на рынке помещений под медучреждения наблюдается на рынке частных клиник с 2012 года, когда нескольким медицинским заведениям были выделены государственные средства на развитие. Ряд услуг, оказываемых по ОМС (например, экстракорпоральное оплодотворение), теперь можно получить в аккредитованных частных клиниках.
Специфика помещений соответствует направленности медицинской клиники. Если это помещение стоматологического профиля, то над ним не может располагаться жилое помещение, если ортопедического, то это, скорее всего, будет медицинский магазин с возможностью консультации у врача. "Самым непривередливым форматом выступает комната для массажного кабинета, не требующая специфических характеристик, кроме обеспечения доступа к воде", — рассказала директор департамента стрит-ритейла NAI Becar в Санкт-Петербурге Марина Федорова.
Если это обычный стоматологический кабинет, то достаточно относительно небольшого помещения на первом этаже, что полностью соответствует санитарным нормам и правилам. Если рассматривать помещения для многопрофильной клиники, то планировка помещения должна позволять организовать большое количество отдельных кабинетов с окнами, поскольку по нормам требуется наличие дневного света.
"В случае если клиника использует такую аппаратуру, как МРТ, имеющий определенный уровень излучения, на размещение накладываются некоторые ограничения. К примеру, такая клиника может расположиться в отдельно стоящем здании, а в случае размещения на первом этаже жилого дома второй и третий этажи должны быть нежилыми. Стандартные медицинские центры, не использующие большого количества специальной аппаратуры, обычно предпочитают помещения в спальных районах города с хорошей транспортной доступностью, недалеко от метро. При наличии этих критериев арендаторы готовы рассматривать дома не только на первой линии, а также помещения, расположенные не только на первых этажах", — рассказывает Ольга Аткачис.
"Если рассматривать медицинские клиники, которые предусматривают наличие операционных, то у таких операторов крайне жесткие требования к помещениям: соответствие санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, наличие подъездов, определенное количество входов-выходов, достаточное количество киловатт. На практике крупные клиники часто сталкиваются с тем, что помещение испытывает нехватку электроэнергии и нуждается в увеличении мощности, поэтому большинство таких клиник располагается в зданиях бывших медицинский учреждений", — сообщает Денис Радзимовский, генеральный директор "S.A.Ricci — Санкт-Петербург".
Стоит отметить, что любое медицинское учреждение требует проведения специальной вентиляции, освещения, специального ремонта, который будет соответствовать стандартам санитарных норм.
Месторасположение медицинской клиники также играет важную роль. Большинство крупных клиник стремятся найти помещения рядом со станцией метро либо на оживленных магистралях. Небольшие клиники стараются открыть свои филиалы в каждом районе города.
"У компаний, работающих в данном сегменте, существуют специфические требования к помещениям: определенная локация (одни клиники ищут помещения только на севере, другие — на юге), площадь помещений — от 400 кв. м, возможность организовать кабинетную планировку (если она изначально отсутствует), наличие большого количества окон, в случае аренды объекта — возможность заключения договора на срок не менее десяти лет, возможность установки рентгеновского аппарата, который разрешается располагать в помещении, над которым нет жилых квартир. Ставка по таким помещениям составляет до 1000 рублей за квадратный метр в месяц. При этом, если говорить о местоположении, для медицинских центров важно отсутствие конкурентов в ближайшем окружении. Следует отметить, что, как правило, медицинские центры предпочитают приобретать объекты в собственность, а не арендовать их", — отметила Анна Лапченко, старший консультант отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Станислав Титоренко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Delta Estate, утверждает, что особенно востребованными сегодня являются помещения под медицинские клиники, работающие в области пластической хирургии, стоматологии, контурной пластики. Технологии в этих отраслях активно развиваются, и клиники такого рода являются высокорентабельными с точки зрения бизнеса.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, добавляет, что помещения, которые планируется использовать под медклиники, не должны размещаться на метр и более ниже уровня земли (то есть, в отличие от салонов красоты, например, подвальные помещения в данном случае не подходят). Есть требования и к отделке (в частности, необходим легко моющийся пол — кафель или линолеум). Кроме того, если помещение располагается в неспециализированном здании, будет необходим и отдельный вход. Размер помещения, пригодного под размещение частной клиники, — не менее 80 кв. м.
Станислав Титоренко уточняет требования к помещениям. Так, например, кабинет должен иметь окно, минимальная площадь его должна быть не менее 9 кв. м, а для стоматологии 15 кв. м, потолки не ниже 2,5 м, обязательно должен быть подвод воды и канализации, вентиляция в каждом кабинете. "Важно учитывать при аренде таких помещений требования Санэпиднадзора и противопожарной службы. Документ СанПиН 2.1.3. 1375-03 — документ стандартов. Он описывает перечень предъявляемых гигиенических требований к объекту недвижимости", — отметил господин Титоренко.
"Таким образом, арендатору под размещение медицинской клиники в большинстве случаев приходится серьезно вкладываться и в отделку, и в оборудование помещения — поэтому договоры аренды в данном случае они стремятся заключать долгосрочные. Ставки аренды принципиально не отличаются от средних по рынку", — говорит Денис Колокольников.
Ольга Аткачис замечает также, что диапазон арендных ставок в этом сегменте составляет 600-1000 рублей за квадратный метр в месяц, требуемые площади обычно — 200-400 кв. м.
