Компания MR Group представила проект по реконструкции дорожной инфраструктуры вокруг своих объектов. Инвестиции в размере 700 миллионов рублей пойдут на реконструкцию дорожных сетей вокруг МФК «Водный», БЦ «Лотос» и МФК «Савеловский Сити».
Планы по реконструкции у девелопера большие - расширить Кронштадтский бульвар и Головинское шоссе, улицу Складочная, создать поворотную полосу с улицы Одесская на Нахимовский проспект. Естественно, такая инициатива была поддержана властями, проект одобрен, а строительные работы начнутся в скором времени.
Несмотря на то, что сейчас чиновники активно продвигают ГЧП, а также призывают инвесторов участвовать в строительстве социальных объектов и другой инфраструктуры, отклик от частных предпринимателей они находят не всегда. Однако всё больше инвесторов готовы вкладывать деньги в строительство инфраструктуры непосредственно возле своих объектов – насколько оправданы эти действия, мы спросили у экспертов строительной отрасли.
Необходимо ли инвесторам самостоятельно создавать инфраструктуру вокруг своих объектов, либо этим всё-таки должно заниматься государство?
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Вопросы развития инфраструктуры всегда находятся в компетенции государства, которое может в различной форме делегировать свои полномочия, в том числе на базе партнерства с бизнес-структурами. Следует учитывать, что государственное планирование, как правило, осуществляется на длинные периоды времени, и, соответственно, сроки ввода объектов частных компаний и инфраструктуры данного района могут различаться. Иногда, достаточно существенно. Нередко возникают ситуации, когда для того, чтобы существенно увеличить интерес к объекту необходимо реализовать всего несколько небольших в формате города инфраструктурных решений. В этих случаях инвестору может быть экономически выгодно ускорить их реализацию за счет собственных средств, а не ожидать, когда будет профинансирована соответствующая статья бюджета.
Земцова Елена, управляющий партнер Delta estate
Считаю, что созданием инфраструктуры все-таки должно заниматься государство либо это должны быть совместные проекты. Также чтобы повысить интерес инвесторов к совместным проектам, государство должно разработать лояльные программы, где, например, будет сокращен срок согласования и сдачи такого объекта.
Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome
Безусловно, функции обеспечения города всей необходимой инфраструктурой лежат на государстве. Но зачастую при строительстве новых коммерческих объектов существующая планировка дорожных сетей может идти вразрез с успешной концепцией нового строительства. В таком случае, инвестор заинтересован в проведении реконструкции существующих дорог и проявляет инициативу по данному вопросу, ожидая компенсировать понесенные затраты за счет более успешной реализации собственного проекта.
Вера Сецкая, президент GVA Sawyer
Затраты на строительство инфраструктуры являются одной из самых чувствительных статей бюджета, влияющих на доходность проекта. Именно поэтому при освоении значимых для района или города проектов все больше применяются механизмы государственно-частного партнерства, где город или область берет на себя определенные обязательства по подведению инженерных сетей или реконструкции дорожной инфраструктуры.
Панарин Антон, старший консультант Crystal Estate
Безусловно, теперь можно говорить о том, что девелоперы стали заинтересованы не только в успешной реализации непосредственно своих проектов, но и в развитии прилегающих территорий, поскольку, как показывает практика, правительство Москвы не сильно стремится к развитию инфраструктуры, связанной с коммерческой деятельностью. В основном, приоритет отдается проектам с каким-либо социальным уклоном. Так, как известно, правительство города взяло на себя расходы по возведению станции метро и транспортных развязок на северо-западе города вблизи строительства «Стадиона Спартак», который планируется к вводу в эксплуатацию в следующем году.
Михаил Гец,управляющий директор по инвестициям компании Blackwood
Это, в первую очередь, вопрос объемов. Если они значительны, то без государственного участия обойтись практически невозможно. Если же объемы невелики и проект представляет коммерческий интерес для инвестора, то, скорее всего, он примет решение самостоятельно развивать инфраструктуру и тем самым ускорить процесс реализации своих объектов.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
В данном вопросе обе стороны – и бизнес, и государство, должны действовать вместе. С одной стороны, существует план развития дорожных сетей города, и контроль над процессом, безусловно, на государстве. С другой, если девелопер заявляет масштабный проект, он не может рассчитывать только на государство и ожидать, что план развития транспортной инфраструктуры немедленно будет скорректирован государством с учетом потребностей его проекта. Город, безусловно, может дать девелоперу какие-то преференции в плане, например, сроков согласования, но любой грамотный девелопер и инвестор обязан просчитать все потребности, возникающие с вводом объекта, и ресурсы, необходимые для их реализации.
Михаил Якубов, заместитель директора, отдел стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle
Фундаментальная классическая модель развития транспортной и инженерной инфраструктуры предполагает ее создание силами городских властей. Индивидуальный подход каждого инвестора к реализации любых инфраструктурных проектов обычно ограничивается, с одной стороны, заинтересованностью девелопера в реальной отдаче от этой инвестиции, а с другой стороны – лимитированным объемом средств. Таким образом, теряется системность в развитии транспортной инфраструктуры, а следовательно, серьезно страдает ее качество.
Насколько экономически выгодно для инвестора проводить строительство за свой счёт и как быстро окупятся затраты?
Валентин Гаврилов
Маловероятно, что срок окупаемости превышает 7 лет. В противном случае компании было бы экономически нецелесообразно этим заниматься. Стоимость данных работ составляет менее 10% инвестиционного бюджета МФК «Водный», но все-таки достаточно значительную сумму.
Земцова Елена
Инфраструктурные проекты специфичны и достаточно трудно сказать как быстро окупятся затраты, но на данный момент ряд инвесторов готовы объединить усилия с государством, чтобы решить стратегические городские задачи.
Дмитрий Голев
Затраты на инфраструктуру вновь возводимого объекта, как правило, являются неотъемлемой частью общих инвестиций в проект. В случае значительного увеличения данной статьи затрат, если того требует необходимость, экономическая эффективность проекта в целом несколько снижается, сроки ввода в эксплуатацию затягиваются. Вместе с тем, возложив эти затраты на себя, инвестор в будущем сможет повысить привлекательность и покупательский интерес вокруг своих объектов, тем самым получить максимальную отдачу на вложенные средства. Окупаемость инвестиций в инфраструктурные объекты в данном случае напрямую зависит от сроков окупаемости самого проекта.
Вера Сецкая
маркетинговый успех и доходность большинства объектов как жилого, так и коммерческого назначения , например, торговых центров, полностью зависит от организации транспортной инфраструкуры, удобных развязок, съездов, выездов , отсутствия пробок, поэтому девелоперам приходится вкладывать достаточные собственные средства в проекты, где государство не участвует
Панарин Антон
Разумеется, наличие дополнительных съездов и полос движения напрямую влияют на транспортную доступность объекта, что в конечном итоге только повышает привлекательность объекта. На моей практике были случаи, когда отсутствие дополнительного съезда с оживленной магистрали ставили крест на желаниях клиентов арендовать офис в полюбившемся бизнес-центре и заставляли остановить свой выбор на объекте с более развитой инфраструктурой. На мой взгляд, оценивать окупаемость и экономическую эффективность строительства инфраструктуры не только сложно, но и нецелесообразно. Рациональнее оценивать окупаемость инвестиционного объекта в целом, а не по частям.
Юрий Тараненко
Такое решение всегда принимается инвестором на самом раннем этапе и является одним из ключевых моментов для принятия решения о реализации проекта. Окупаемость с учетом создания всей необходимой инфраструктуры всегда изначально закладывается в проект.
Михаил Гец
Инвестор никогда не будет вкладывать средства в проект, который ему невыгоден. Это непреложная истина. Поэтому если в MR Group приняли подобное решение, то, очевидно, компания рассчитывает на то, что проект будет оправдан с экономической точки зрения. Что касается сроков окупаемости затрат, то они опять же зависят от объемов реконструкции. Для крупномасштабного проекта эта цифра составляет, как правило, семь-десять лет. Если говорить про конкретные инициативы, то здесь вложения могут окупиться достаточно быстро, в течение двух-трех лет. В первую очередь, благодаря ускорению темпов продаж на объектах, которое станет следствием реконструкции.
Михаил Якубов
В принципе строительство инфраструктуры – это долгосрочный процесс, и финансируется он обычно государством из пенсионных фондов, налоговых отчислений и т.д., то есть, некоторого накопленного капитала. Бизнес девелопера обычно характеризуется сравнительной быстротой процесса «инвестиции-окупаемость», и выручка, как правило, должна направляться в дальнейшее развитие и поддержание основного бизнес-профиля. Поэтому здесь существует определенный дисбаланс между ограниченным бюджетом, который инвестор может выделить на развитие инфраструктуры, и реально внушительного объема инвестиций, который необходим для качественной реализации такого проекта.
Достаточна ли сумма инвестиций компании MR Group для заявленного объема работ? Встретит ли инвестор какие-нибудь сложности в ходе строительства?
Валентин Гаврилов
Компания делает полезное для города дело, которое одобрено властями столицы. Делает за свои деньги. Возникнет достаточно странная ситуация, если инвестор столкнется с каким-то бюрократическими препонами на данном пути. Что касается технических сложностей, то они, безусловно, всегда возможны.
Земцова Елена
Объем работ соответствует заявленной сумме. Возможно, возникнут сложности с утверждением проекта планировки территории, а также с решением вопроса о предоставлении инвестору соответствующих земельных участков для выполнения его части работ.
Дмитрий Голев
На наш взгляд, заявленный объем инвестиций в развитие существующих дорожных сетей в зоне расположения будущих объектов коммерческого назначения можно считать достаточно реальным. С большой долей уверенности можно сказать, что тот объем инфраструктурных имений, который на текущий момент необходим для успешной реализации концепций, осуществить вполне возможно при условии наличия продуманного проекта реконструкции. Что касается сложностей в процессе строительства, то тут очевидно увеличение транспортной нагрузки на существующие дорожные сети в период проведения ремонтных работ, но эти трудности, как правило, носят временный характер.
Вера Сецкая
Абсолютная цифра общего объема инвестиций в инженерную и дорожную инфраструктуру в рамках одного объекта сама по себе ни о чем не говорит. Оценить ее влияние на бюджет и доходность можно только в привязке к общему количеству квадратных метров, которые будут построены. Так, например , при объемах строительства жилья 100 000м2, инвестиции в 700 млн рублей будут составлять приблизительно 336 долларов в общем бюджете из расчета на м2 жилой площади, что вполне может компенсироваться в продажной цене за счет привлекательности проекта в плане транспортной доступности и общей инфраструктуры. Если те же затраты распределить на строительство 50 000м2, они становятся значительно более весомыми в бюджете. Такие же вложения в объект коммерческой недвижимости, планируемый к сдаче в аренду, могут значительно утяжелить бюджет и сделать объект вообще не рентабельным. Это очень характерно , например, для индустриальных парков , где уровень ставок аренды строго ограничивают возможные расходы на девелопмент. Поэтому именно в этом сегменте так популярно ГЧП.
Панарин Антон
К сожалению, не являюсь специалистом в области развития транспортной инфраструктуры, и не владею информацией касаемо протяженности дорожного строительства. В любом случае, начинание MR Group можно считать позитивным сигналом для рынка, поэтому остается только пожелать компании успехов в реализации намеченных планов.
Юрий Тараненко
Исходя из того, что решение о реализации проекта с учетом именно такого объема работ было принято MRGroup, сумма инвестиций достаточна (набор работ, затрат на них – всегда результат взвешенного анализа). Логика инвестора достаточно проста: он вкладывается в проект после того как посчитает затраты и отдачу и найдет результат удовлетворительным.
Михаил Гец
Не думаю, что заявленная сумма будет сильно разниться с итоговыми затратами, учитывая опыт MR Group в инвестиционных проектах. Относительно сложностей, конечно, в ходе реконструкции могут возникнуть определенные нюансы. Например, расширение улиц и шоссе может затронуть территории, находящиеся в чужой собственности, и это потребует дополнительного согласования. Но уверен, что опытная команда инвестора сможет решить все подобные вопросы.
Михаил Якубов
В ходе строительства инфраструктуры силами частного инвестора, несомненно, могут возникнуть сложности. Во-первых, территория, подлежащая инфраструктурным изменениям, не является собственностью девелопера, а принадлежит обычно государству, поэтому возникает целый ряд формальностей, начиная от особенностей налогообложения, заканчивая необходимостью получения соответствующих разрешений на освоение территории.
Арендатор.ру от 29.08.2013 г.
