Уже больше чем год назад к Москве официально присоединены новые территории, но ажиотаж вокруг вопросов освоения «новой» Москвы не утихает. Девелоперы объявляют о новых планах, аналитики делают прогнозы по активности рынка и перспективности участков. Однако сейчас обсуждается не только территория новой Москвы, но и общее пространство недалеко от внешней стороны МКАДа. Многие специалисты на протяжении последних лед делали ставки на переезд коммерческой недвижимости, а в частности офисов из центра города в дальние районы и за пределы кольцевой дороги. Мы решили выяснить, как вы глядит ситуация сейчас, как далеко и в каком векторе движется строительство офисов на отдалении от центра столицы.
Офисная теснота
Москва в своих старых границах уже не справляется с проблемой роста. Дефицит свободных участков под строительство коммерческой недвижимости, ограничения по строительству офисов в центре, а также стабильный рост цен и арендных ставок неизменно ведут к укреплению тренда децентрализации девелоперской активности. Кроме того, предложение крупных блоков в качественных офисных центрах в центре Москвы крайне ограничено и зачастую переоценено. По этой причине ряд компаний, преимущественно международных, рассматривают в качестве альтернативы бизнес-парки, располагающиеся за МКАД на небольшом удалении (до 10 км). Кроме того, для многих компаний переезд из центра предполагает существенную экономию при сохранении или улучшении класса офиса и его качественных характеристик. Высокий парковочный коэффициент, комфортная и экологичная среда, наличие благоустроенной территории и богатой внутренней инфраструктуры - те факторы, которые выгодно отличают офисы за МКАД от испытывающих постоянные транспортные проблемы офисов в центре. Так, во 1-ом полугодии 2013 года активность компаний продолжает преобладать за пределами ТТК — 50% общего объема купленных и арендованных площадей расположено в децентрализованных районах.
За последние несколько лет было реализовано и заявлено много новых проектов на внешней стороне МКАД. Причем это в равной степени справедливо как для офисных проектов, так и для объектов складской и торговой недвижимости. Самыми «активными» направлениями в этом отношении традиционно являются северо-запад, запад и юго-запад столицы. Что же касается «Новой Москвы», то на сегодняшний день на стадии активного строительства находятся несколько объектов, расположенных как раз в непосредственной близости от МКАД. Остальная территория «Новой Москвы» рассматривается некоторыми девелоперами как перспективное направление на будущее, когда эти районы будут застроены и обеспечены всей необходимой инфраструктурой, но в настоящий момент активного строительства там не ведется.
По словам Лилианы Стояновой, руководителя направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, В качестве успешных примеров реализованных проектов бизнес-парков вдоль периметра МКАД можно выделить такие как, «Гринвуд», «Химки Бизнес-Парк», «Кантри Парк», «Западные Ворота», «SkyPoint», «Рига Лэнд». До конца 2013 года также ожидается ввод в эксплуатацию около 45 тыс. кв. м качественных офисных площадей в составе новых фаз строительства бизнес-парков «Кантри-Парк» и «Рига Лэнд», - отметила эксперт.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, напротив не считает, что тенденция к переезду за город существует и, тем более, набирает силу. «В городе нет дефицита помещений, который мотивировал бы перебираться за МКАД без особых на то оснований. Спрос на такие офисы формируется со стороны компаний, которые нацелены на экономию. Переехать за город могут себе позволить компании, не имеющие необходимости ежедневно общаться с большим потоком клиентов (которым, очевидно, неудобно ездить в Подмосковье), компании, уникальные по каким-либо параметрам (что позволяет выбирать для себя такую локацию без риска потерять клиентов) или компании, для которых экономия в жестком приоритете», - заявил Колокольников.
Наиболее распространенным форматом офисных объектов в районе МКАД является формат бизнес парков. Традиционный бизнес парк - комплекс малоэтажных зданий, объединенных общей концепцией на сравнительно большой территории, находящейся за пределами или на окраине города. На сегодняшний день порядка 40% от общего объема предложения в бизнес парка составляют офисные площади класса А. Для того, чтобы привлечь арендаторов в отдаленные районы, девелоперы стараются обеспечить необходимую инфраструктуру в сочетании с высоким качеством.
По мнению Николы Обайдина, директора департамента офисной недвижимости, Knight Frank, спрос на помещения в бизнес парках формируется преимущественно со стороны представителей ИТ и телеком индустрии, занимающих почти 60% площадей в бизнес парках Москвы. «Транспортные и логистические компании, предпочитающие иметь офис вблизи складских комплексов, занимают 22%, и 8% арендаторов – это представители компаний, занимающихся производством. Среди арендаторов, выбравших бизнес парк в качестве своего офиса, такие компании как Microsoft, Ростелеком, Volvo Vostok, BMW Rusland, Jaguar Land Rover, Kaspersky Lab, Тинькофф Кредитные Системы, Intel, Johnson & Johnson, BAT и другие. Потенциальными арендаторами бизнес парков так же могут стать крупные компании, желающие разместить свои back-офисы по привлекательным ставкам аренды и чья работа не подразумевает большое количество встреч с клиентами», - заключил специалист.
Ольга Ладоренко, начальник отдела маркетинга Nagatino i-Land, добавляет, что активно заходят в такие объекты и Рекламные компании (бэк-офисы); бэк-офисы банков; телекоммуникационные компании; автодилеры; торговые компании.
За и против
Однако как – это всегда было, есть и будет, в любом деле есть, как свои весомые плюсы, так и неоспоримые минусы. Не обошел стороной этот закон жизни и дальние московские офисы. Рост интереса к бизнес-паркам обусловлен особенностями формата и меняющимися потребностями арендаторов. Площади соответствующего качества предлагаются по более низким арендным ставкам, чем в центральных районах. Диапазон ставок аренды составляет $280 – 450 за кв.м в год. Крупных арендаторов привлекает возможность арендовать блоки большей площади или целые здания, что практически невозможно в центре Москвы. Удобная транспортная доступность позволяет избежать проблем, связанных с загруженностью дорог Москвы, а развитие сети метрополитена в ближайшей перспективе даст возможность быстро доезжать до места работы вне зависимости от дорожной ситуации.
Для сотрудников, передвигающихся на общественном транспорте, в большинстве случаев предусмотрены специальные автобусные маршруты (shuttle bus), доставляющие людей от ближайших станций метро до места работы. Удаленность от центра города компенсируется высоким уровнем развития инфраструктуры внутри бизнес парков. На территории, как правило, присутствуют магазины, кафе и рестораны, фитнес центры и бассейны, представительства банков, а в некоторых случаях даже детские сады и больницы. За счет относительно большой площади комплексов при проектировании учитывается возможность озеленения прилегающих территорий, что создает благоприятные условия для работы и нахождения на территории бизнес парка.
Михаил Курнев, генеральный директор компании Storm Properties, считает, что Высокое качество объектов также подтверждается сертификатами по системам LEED и BREEAM, которые сейчас стремятся получить многие строящиеся объекты. «Безусловно, не все компании готовы сразу и безболезненно перебираться из центра на окраины города. Но все больше и больше крупных компаний оставляют в центре только небольшие офисы под представительские цели, размещая остальной персонал в более удаленных офисах, тем самым добиваясь существенной экономии на арендных затратах и обеспечивая качественное пребывание сотрудников на рабочем месте. Что касается Новой Москвы, к основным препятствиям можно отнести необходимость разработки проекта планировок территорий и общего Генплана присоединенных территорий. В настоящий момент рынок недвижимости замер в ожидании, многие инвестконтракты пересматриваются, ведется изъятие земель под строительство инфраструктуры», - отметил Курнев.
Одним из наиболее существенных недостатков децентрализованных проектов зачастую является отсутствие развитой инфраструктуры. Прежде всего, это слаборазвитая дорожная сеть и отсутствие удобных маршрутов общественного транспорта вблизи офисных объектов. При использовании общественного транспорта сотрудникам децентрализованного офиса может быть сложно добраться до развлекательных объектов, объектов торгового назначения, медицинских и образовательных учреждений.
Планы наступлений
Если говорить о географической направленности, то можно отметить, что сегодня многие инвесторы стараются мыслить на перспективу, формируя свой девелоперский портфель проектами, находящимися в наиболее перспективных направлениях Подмосковья. На выбор перспективных для инвестирования направлений главным образом влияет развитость транспортной инфраструктуры в том или ином районе. В первую очередь, это направления, связывающие центр города с аэропортами.
Все качественные офисные комплексы за МКАД расположены в северном (Химки), западном (Рублево-Успенское шоссе) и юго-западном (Киевское шоссе) направлениях Москвы. Данные направления особо востребованы среди арендаторов офисной недвижимости благодаря благоприятной экологической обстановке и отсутствию промышленных производств. В данных районах активно ведется строительство жилья бизнес-класса и элитных коттеджных поселков, таким образом, повышая спрос на офисные помещения в данном районе. Близость международных аэропортов (Шереметьево, Внуково, Домодедово) также привлекает арендаторов, рассматривающих офисные площади в этих направлениях. Новые проекты будут обладать всей необходимой инфраструктурой для работы арендаторов, высоким парковочным коэффициентом. Бесспорным плюсом новых бизнес-парков в юго-западном направлении является местоположение, так как теперь они входят в состав Новой Москвы. Таким образом, помимо инфраструктуры самого бизнес-парка в перспективе Киевское и Калужское шоссе будет обладать развитой социальной и транспортной инфраструктурой в связи с расширением границ Москвы.
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, напоминает, что в 2014 году запланировано открытие новых станций метро Румянцево, Солнцево, а к 2020 году – открытие хордовой линии вдоль Калужского шоссе. «Основными предпосылками развития децентрализации со стороны нового девелопмента являются: ограниченные возможности строительства новых объектов в центре города; высокие требования арендаторов к качеству строительства и инфраструктуре; сложная транспортная ситуация в центре города; редевелопмент крупных производственных участков; расширение границ Москвы. Арендаторы в сложившейся нестабильной макроэкономической ситуации стремятся сократить затраты на аренду, улучшить качество помещения и повысить эффективность размещения, таким образом, оптимизировать бизнес процессы (консолидация, создание / размещение бэк-офиса за/у МКАД, возможность реализовать built-to-suite проект)», - заявила Чистова.
Перечисленные точки роста для коммерческой недвижимости естественно сопряжены с определенными трудностями, поэтому сложно прогнозировать кардинальные изменения в этом сегменте недвижимости в ближайшие 5 лет. Что касается Новой Москвы, к основным препятствиям можно отнести необходимость разработки проекта планировок территорий и общего Генплана присоединенных территорий. В настоящий момент рынок недвижимости замер в ожидании, многие инвестконтракты пересматриваются, ведется изъятие земель под строительство инфраструктуры. В условиях неопределенности в активной фазе находятся лишь те объекты, решение по которым было принято еще до решения о присоединении. Но даже эти проекты требуют прохождения ряда процедур по пересогласованию и изменению статуса.
Обозримое будущее
Неоспорим факт того, что новое поколение арендаторов будет предъявлять более высокие требования к офисной недвижимости. В результате девелоперы будут стремиться предоставить лучшую инфраструктуру, с качественными объектами обслуживания и отличным транспортным сообщением с центром города. Развитие инфраструктуры Москвы поспособствует повышению спроса на децентрализованные районы. Недавние сделки показали, что арендаторы начинают рассматривать децентрализованные проекты не только в качестве приемлемых по цене, но и в качестве желаемого формата.
Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome полагает, что, скорее всего, через 5 лет мы увидим достаточно развитый офисный рынок на новых территориях, где будет представлен ряд качественных комплексных проектов с достаточно развитой инфраструктурой, включая транспортную, заполненных арендаторами.
В итоге, можно отметить, что пусть не так стремительно, но тенденция деловой децентрализации столицы набирает ход. Строятся новые объекты, а потенциальные арендаторы осторожно присматриваются к офисным площадям за МКАД. Пока ещё есть трудности вы освоении новых пространств, но они неотъемлемая часть всех новых проектов. Переезд ряда государственных учреждений на территорию новой Москвы также создаст дополнительный стимул для развития офисных помещений как в Подмосковье в целом, так и в новой Москве в частности.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 01.09.2013 г.
