Район Красносельский. Жилье на втором плане

 

Железнодорожные ветки не столько объединяют, сколько разъединяют территорию района. Жилая застройка сосредоточена в трех зонах: от центра до Каланчевской линии, южнее Казанской и к востоку от Ярославской железной дороги. Доехать на автомобиле из одной зоны в другую довольно сложно, эстакад над железными дорогами мало. Приходится делать многокилометровые крюки, объезжая пути по основным магистралям. При этом плотная застройка сводит практически на нет возможность обновления дорожной сети. Правда, в прошлом году была проведена реконструкция трамвайных путей, ведущих от Комсомольской площади к Сокольникам и Преображенской площади. Чтобы обезопасить пассажиров, сделали специальные ограждения за счет и без того неширокой проезжей части. Кроме того, трамвайные линии оградили высоким бордюрным камнем. В результате автомагистраль еще сузилась.

 

Сеть дорог в Красносельском достаточно разветвленная. Мясницкая улица ведет чуть ли не до Кремля, Краснопрудная — в Сокольники, кроме того, по территории района проходят Бульварное, Садовое и Третье транспортное кольцо. Но из-за большой загруженности движение почти всегда затруднено.

 

В целом транспортная инфраструктура — сильная сторона района. Красносельский обслуживают восемь станций московского метрополитена («Красносельская», «Комсомольская», «Красные Ворота», «Сухаревская», «Тургеневская», «Чистые пруды», «Сретенская» и «Мясницкая»), а также трамвайные, троллейбусные и автомобильные маршруты. По словам Романа Попова, директора департамента стратегического консалтинга Kalinka Real Estate Consulting Group, из перспективных дорожно-транспортных проектов внимания заслуживает новый крупный узел, который будет построен рядом с площадью трех вокзалов. РЖД совместно с частным инвестором планируют возвести еще один вокзальный комплекс на базе станции Каланчевская, соединив его с тремя столичными аэропортами. «По предварительным экспертным оценкам, стоимость проекта может составить более 1 млрд долл., — отмечает эксперт. — Однако конкретные сроки строительства так и не были озвучены».

 

На сайте управы Красносельского района можно найти информацию о вводе в эксплуатацию подземного перехода в Орликовом переулке в 2013 г. На ближайшее время запланирована реконструкция железнодорожного моста через Русаковскую улицу. Предусмотрено также переустройство инженерных коммуникаций ОАО «РЖД», сооружение дождевой и городской канализации, водопровода, перекладка 4,8 км сетей уличного освещения, установка шумозащитных экранов и др. Власти планируют реконструировать одно из старейших электродепо столичного метрополитена — «Северное». После проведения работ общая площадь капитальных строений должна увеличиться с 73,7 до 77,9 тыс. кв. м.

 

 

Вопрос парковок весьма актуален для Красносельского. Огромное количество транспорта собирается рядом с железнодорожными вокзалами, загружены до предела Садовое и Бульварное кольцо. Здесь много офисных зданий, а значит, и машин. Жителям густозаселенного района с крохотными дворами ставить свои автомобили просто негде.

 

Самый большой платный паркинг открыт на Тургеневской площади. Он рассчитан на 300 машино-мест на шести подземных уровнях и одном наземном. Несколько стоянок есть под элитными домами. Три платные парковки функционирует на Русаковской автодорожной эстакаде. Одна из них расположена на пересечении Третьего транспортного кольца с Ольховской улицей (на 17 машино-мест) и две (по разные стороны) — на пересечении с Русаковской улицей (на 48 и 21 машино-место). Для желающих обзавестись собственным машино-местом ГУН города Москвы «Дирекция гаражного строительства» выставила на продажу помещения в Басманном переулке и на улице Русаковская. Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга ГК RRG, добавляет, что в 2012 г. был сдан народный гараж на Краснопрудной улице. В 2013 г. по этой программе ожидается ввод еще двух объектов общей емкостью 500 машино-мест.

 

С недавних пор часть района — в границах Бульварного кольца — попала в программу по организации платных парковок, поэтому автомобиль можно оставлять на улице только за деньги (правда, жители Красносельского вправе рассчитывать в этой зоне на бесплатную парковку с 20:00 до 8:00). Уже с 1 сентября такая же участь постигнет территорию в границах Садового кольца, сейчас здесь активно устанавливают информирующие знаки.

 

«В 2013 г. в районе планируют ввести более 2 тыс. новых машино-мест, — сообщает Ирина Кирсанова, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест». — Это необходимая мера, потому что по состоянию на начало года на весь район было всего 525 машино-мест».

 

 

 

Застройка района в основном промышленная. «Примерно 40% территории занято железнодорожными путями, вокзалами, складскими, производственными и транспортными предприятиями, — говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». — Вдвое меньше — лишь 20% — занимают жилые дома». В основном это старый жилой фонд, однако есть и современные дома: кирпичные, монолитные, а также панельные (серии П44Т). Сохранилось четырехэтажное ветхое жилье, дореволюционные строения, сталинки. Реконструированные дома находятся в той части района, которая простирается от станции метро «Лубянка» до Садового кольца. В Красносельском 104 объекта является памятниками архитектуры, до сих пор есть и коммунальные квартиры. Интересно, что доля муниципального жилья составляет более 90% от общего жилого фонда в районе.

 

Как отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», на долю Красносельского приходится всего лишь примерно 0,8% от всего предложения вторичного жилья в столице и около 4,5% — от предложения в ЦАО.

 

По данным «Метриум Групп», средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке составляет 238,7 тыс. руб. Для сравнения: в соседних Басманном и Мещанском районах она равняется 189,5 и 230,9 тыс. руб./кв. м соответственно. Элитные квартиры стоят дороже — около 15 тыс. долл./кв. м, подсчитала Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ — Недвижимость на Пресне».

 

Средняя цена однокомнатной квартиры в данном районе — около 8,1 млн руб., небольшую по площади (31 кв. м) можно купить за 6,5 млн руб., добавляет И. Кирсанова. Двухкомнатные стоят около 11,5 млн руб., трехкомнатные обойдутся дороже. Например, трешку общей площадью 135 кв. м в монолитно-кирпичном доме, построенном в 1998 г., на Верхней Красносельской улице продают за 34 млн руб., а на Краснопрудной улице квартиру (93 кв. м) в 14-этажном кирпичном доме предлагают за 18,5 млн руб. За комнату площадью 20 кв. м в трехкомнатной коммуналке в Московско-Казанском переулке хозяин хочет получить 3,4 млн руб.

 

 

 

Отсутствие свободных территорий, а также участков под снос не способствует развитию рынка первичного жилья в Красносельском районе. Из новостроек экспонируется только ЖК «Шатер» (улица Верхняя Красносельская). Он представляет собой 14-этажный жилой дом бизнес-класса с трехуровневым подземным паркингом. Сейчас на объекте ведут работы по внутренней отделке и благоустройству. По словам И. Игнаткиной, на сегодняшний день в продаже осталось около десяти квартир. Двухкомнатная площадью 84 кв. м стоит 20,4 млн руб., квартиры большей площади— от 138 до 150 кв. м — от 33 до 36,5 млн руб.

 

На улице 2-я Рыбинская, вблизи парка «Сокольники», реализуют проект, состоящий из апартаментов, — Loft Garden. Интересно, что на этом месте с 1951 г. располагалось отделение конструкторского бюро Российского авиационного завода им. М. Л. Миля. Предусмотрена качественная реконструкция объекта — с сохранением исторического облика фасадов и внутренних стен из красного кирпича. В обновленном виде здание имеет высоту три этажа и мансарду. На территории резиденции предусмотрена наземная охраняемая парковка на 100 машино-мест. По словам И. Кирсановой, небольшие апартаменты (33,1 кв. м) можно приобрести по цене 5,6 млн руб., но помещения площадью 100 кв. м выставлены на продажу уже почти за 20 млн руб.

 

 

 

Так как жилая часть района небольшая, то и объектов инфраструктуры здесь немного. Функционирует восемь детских садов, десять общеобразовательных школ. Сейчас, по словам И. Игнаткиной, ведут строительство нового корпуса школы № 1305 во 2-м Красносельском переулке.

 

На территории района находится несколько крупных торговых комплексов («Тройка», универмаги «Московский», «ХЦ Сретенский» и т.д.) и бизнес-центров («Домников», «Даев Плаза», «Мясницкая Плаза», «Миллениум Хаус» и др.). Единственный объект, в котором за счет гастролей разных театральных коллективов течет культурная жизнь, — Центральный дом культуры железнодорожников на Комсомольской площади. «Для поддержания здорового образа жизни тоже мало возможностей: на весь район всего один бассейн и одна детская спортивная школа», — отмечает И. Кирсанова. Ближайшая зона отдыха — парк «Сокольники».

 

Хотя Красносельский — район вокзалов, гостиниц здесь немного. Самой знаменитой является сталинская высотка, бывшая Ленинградская, а после реконструкции — «Hilton Moscow Ленинградская» на 270 номеров. В отеле функционируют фитнес-центр со спа-комплексом и бассейном, ресторан, банкетный зал.

 

Зимой текущего года власти озвучили планы по строительству апарт-отелей для экспатов на месте ветхих и аварийных домов в историческом центре города. Планируется, что площадь арендного жилья составит 100 тыс. кв. м. Данный проект затрагивает в том числе и Красносельский район. С заказчиком или инвестором власти хотят определиться до 1 марта следующего года.

Елизавета Шольковская
Недвижимость и Цены от 26.08.2013 г.