Крупные и средней руки ритейлеры, почти всегда, рано или поздно сталкиваются с вопросом того, кому строить новые торговые объекты для развития компании. Кто- то полностью доверяется профессиональным девелоперам, отдавая заказы на строительство профильным строительным компаниям. Кто-то в разной степени качества и масштабов сам возводит для себя объекты недвижимости, а иногда выводит этот бизнес в самостоятельное подразделение компаний. Однако, чаще всего, ритейлеры стараются в разной пропорции комбинировать самостоятельный девелопмент с заказным. Своеобразная традиция строительства разноформатных торговых центров крупными игроками ритейл-рынка возникла в середине двухтысячных годов и эволюционирует и сейчас. Так кто же прав в выборе стратегии роста и где золотая середина между собственными желаниями возможностями строительства?
Альтернативность эволюции
Причины, побуждающие ритейлеров начать самостоятельно строить объекты недвижимости, довольно разнообразны по своей сути. Однако всё же наиболее объективно такая необходимость вызвана довольно сильно ощутимым дефицитом качественных торговых площадей различной площади. Сам по себе сегмент ритейла в России развивается очень быстро. Это касается и форматов торговли, и ассортимента, и брендов выходящих на рынок. Что характерно, торговый девелопмент при этом развивается в разы медленнее и тяжелее. Вот и выходит, что приходится развивать эту сферу бизнеса, как говориться «всем миром».
В Европе практика перехода ритейлеров в девелоперы широко распространена, и именно оттуда она пришла в нашу страну. На сегодняшний день такой формат девелопмента распространен по всей России, включая Москву и регионы. С каждым годом всё больше крупных ритейлеров включаются в процесс девелопмента. Как правило, подобная практика встречается преимущественно в продуктовом и DIY сегментах. Одной из первых таких компаний стала X5 Retail Group. За ней последовали и другие крупные торговые сети – «Метрика», «О’КЕЙ», «Лента» и т.д. Стоит отметить компанию «Макси девелопмент», которая из ритейла пришла в девелопмент и стала возводить торговые комплексы.
У кого-то это получалось лучше, у кого-то хуже. Мы все помним, как активно работала на рынке структура X5 development, сформировавшая большой портфель з/у и проектов (более 30) строительства ТЦ, где форматы X5 сами и выступали бы в качестве якорного арендатора. Сейчас такой структуры у X5 уже нет, а большая часть проектов продана или заморожена.
Есть и успешные примеры ритейл-девелопмента. С середины 2000-х на российском рынке успешно работает девелоперская компания Иммошан, которая начинала как служба поддержки группы Ашан (куда входят Ашан, Леруа Мерлен и Декатлон). Сегодня это полноценное девелоперское подразделение, развивающее крупные проекты, якорями которых становятся Ашан, Леруа Мерлен и Декатлон. Рыночная ситуация, складывающаяся в крупных российских городах благоприятствует развитию формата отдельно стоящих гипермаркетов, девелоперами которых, как правило, выступают федеральные или международные сетевые ритейлеры. Включая в себя структуры, и отделения, работающие над вопросами строительства, энергетики, права и т.п., данные компании сумели развить полноценные девелоперские структуры полного цикла, от вопроса поиска подходящих земельных участков до ввода объектов в эксплуатацию и facility – управлением.
По словам Людмилы Рева, директора ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в последнее время на рынок девелопмента выходят ритейлеры, занимающиеся торговлей электроникой и бытовой техникой, – например, кибермаркет «Юлмарт» строит собственный распределительный центр. «Продуктовые ритейлеры реализуют объекты площадью до 10 тыс. кв.м., торговые площади формата DIY могут достигать порядка 15 тыс. кв.м. Большой разницы между профильными компаниями и ритейлерами, пришедшими в девелопмент, нет: и те, и другие способны в этом вопросе достичь успеха, главное условие в данном случае – это профессиональный подход», - отметила эксперт.
Мёд и дёготь
Необходимо отметить, что эффективно сочетать такие направления бизнеса как розничная торговля и девелопмент достаточно сложно. Однако реальная практика показывает, что объединение функций девелопера и торгового оператора не является редкостью для российского рынка торговой недвижимости. Как правило, совмещение этих функций подразумевает, что деятельность компании будет организована согласно одной из схем. В соответствии с первой схемой, доминирует девелоперское направление: деятельность в качестве торгового оператора поддерживает девелопмент Во втором варианте доминирует деятельность торгового оператора: девелоперское направление возникло при неблагоприятных ситуациях, и поддерживает деятельность ритейлера.
Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости, Knight Frank, говорит о том, что гораздо чаще можно наблюдать ситуацию, когда девелопер самостоятельно занимается развитием собственных сетевых розничных проектов: например, ГК «Ташир» развивает сети кинотеатров «Синема Стар», гипермаркетов «НАШ ДОМ», мультибрендовых магазинов детских товаров Kids Garden, алкомаркетов «Виноград», кафе «ТаширПицца» и Comedy Cafe; ГК «Регионы» – сеть кинотеатров Mori Cinema; компания Bosco di Ciliegi – сеть магазинов Bosco Sport, BoscoDonna, BoscoUomo, BoscoBambino, а также формат стоковой торговли «Остатки сладки». Также можно отметить, что многие девелоперы, – особенно отчетливо это проявлялось на начальном этапе развития рынка или в кризисные периоды, – активно занимались развитием сетевых концепций в партнерстве с франчайзерами. Известно, например, что высокая доля вакантных помещений в «Крокус Сити Молл» (открытие в 2002 г.) вынудила девелопера заниматься развитием премиальных брендов по франчайзинговой схеме», - добавил специалист.
Среди крупноформатных по площадям операторов, вкладывающих деньги в «стройку» нельзя не упомянуть МакДональдс. Помимо ресторанного бизнеса - это еще и крупный собственник недвижимости. На текущий момент рестораны на автозаправках строятся преимущественно на выкупленной земле, и - в ряде случаев - самим оператором.
Основное преимущество самостоятельного девелопмента заключается в том, что таким образом проще осуществлять контроль за качеством ведения процесса строительства на всех его стадиях, максимально учитывая собственные требования как ритейлера, а также эффективнее отслеживать целевые финансовые потоки в проект.
По мнению Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, собственный девелоперский проект – это плюс для ритейлера, в первую очередь, потому, что это гарантия получения лучших площадей под размещение основного бизнеса. «Ритейлер получает именно столько и именно таких площадей, которые ему необходимы. В тоже время, поскольку девелопмент – все же непрофильный бизнес для ритейлера который отвлекает серьезные ресурсы, он чреват возможными ошибками в концепции – а это риски, в т.ч. – для основного направления деятельности», - подчеркнул Колокольников.
Антон Коротаев, руководитель направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, считает, что главным недостатком и затруднением для ритейлера может стать внушительный объем инвестиций в приобретение участка и капиталоемкость непосредственно самого строительства. «Схема имеет экономический смысл только в тех случаях, когда ритейлер уверен, что инвестиционные вложения в объект окупятся в полной мере, и собственная инициатива будет эффективнее, чем аренда готового помещения в рамках строительства торгового центра», - заявил Коротаев.
Если говорить о самых масштабных примерах подобного девелопмента, то нельзя не упомянуть хрестоматийный пример сети ТЦ «МЕГА». Крупнейший международный ритейлер, профессионально занимающийся девелопментом торговый центров – это компания IKEA, открывшая первый комплекс «МЕГА» в 2002 г. По сути, Данные ТЦ можно считать одними из пионеров профессиональной крупной торговой недвижимости в современной России. При этом схема работает не только в Москве, а ведь что бывает именно так. Компания ИКЕЯ одинаково успешно развивает бизнес в Москве и Регионах.
У продуктовых ритейлеров собственное строительство случается чаще в регионах, возможно, это связано с более низкой стоимостью и более простой процедурой получения земельных участков.
По словам Анастасии Кузнецовой, старшего директора, отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, формат объекта, построенного продуктовым ритейлером, определяется размерами гипермаркета. «Торговая галерея носит сопутствующих характер, как правило, она состоит из предкассовая зоны с операторами сервиса и спонтанных покупок. Формат МЕГА-ИКЕЯ – 80000 – 100000 кв.м, формат ТЦ «Красная Площадь « от 36000 до 170000 кв.м», - добавила Кузнецова.
Всё же большее количество компаний-ритейлеров прибегают к практике девелопмента по вынужденным причинам. Данный вид деятельности остается для них некой боковой ветвью развития. Однако у некоторых получается за этой ветвью успешно ухаживать, она разрастается в полноценное и самостоятельное древо бизнес-технологий. У кого-то напротив этот бизнес чахнет и приносит лишь разочарование. Однако всё же нельзя отрицать факто того, что ритейл-девелопмент в различных формах и масштабе продолжит своё существование, пока развивается рынок торговли и пока в России существует настолько чувствительный дефицит современных торговых площадей.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 21.10.2013 г.
