Новомосковские офисы: где и сколько

Несмотря на изменение статуса территории и обещания властей перевести часть деловой жизни за МКАД, динамика ввода офисных площадей в Новой Москве в целом осталась на прежнем, довольно невысоком, уровне. «Казалось бы, присоединение земель — серьезный фактор влияния на развитие недвижимости, однако на строительстве объектов это сказалось слабо, — подтверждает Александр Ошурко, заместитель генерального директора компании Praedium. — Ставки аренды и цены на покупку офисов растут в обычном темпе, не демонстрируя взлетов». В настоящее время рынок представлен в основном реконструированными или старыми административными центрами, построенными еще в советское время.

 

Само по себе образование Новой Москвы необязательно должно стать стимулом для бурного строительства деловых комплексов, признают эксперты. Гораздо важнее фактические изменения. «Оживление возможно, если будут осуществлены планы по переводу на присоединенные территории ряда государственных учреждений, — поясняет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG. — Положительно влияет на развитие офисной недвижимости и фактор наличия метро. Так, в непосредственной близости от строящейся станции «Саларьево» на Киевском направлении уже сейчас заявлены офисные проекты, которые в перспективе будут востребованы».

 

Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, считает, что отставание Новой Москвы — главная проблема офисного девелопмента всего Московского региона. Эксперт полагает, что препоны для застройщиков кроются в диссонансе между спросом и предложением — покупатели и арендаторы ориентируются на приемлемые цены, между тем себестоимость проектов остается на стандартном уровне.

 

Появлению офисной недвижимости препятствует и то, что Новая Москва задумана для обеспечения жильем не слишком состоятельных слоев населения. Именно поэтому не стоит ожидать появления здесь значительного количества представительских офисов.

 

Возможные сценарии

 

Определенные шансы развития бизнес-среды на присоединенных территориях эксперты связывают с жилым сектором. «Это основной фактор притяжения объектов коммерческой недвижимости, — рассказывает А. Ошурко. — Когда в новом районе появляется жилье, за ним подтягивается ритейл, и только после этого рынок начинает уверенно поглощать офисы. Сейчас можно говорить о том, что реализация проектов коммерческой недвижимости на новых территориях продолжится, однако форсировать его при нынешних темпах жилой застройки достаточно сложно. Скорее процесс будет поэтапным: после того как Новая Москва станет полноценным конгломератом, движение в ее сторону начнут сначала малый и средний бизнес, затем — крупные компании».

 

Рано или поздно может сработать и запрет на точечное строительство в центре столицы. Если экономическая ситуация в России изменится и число предпринимателей снова вырастет, то арендаторам необходимо будет искать более выгодные по цене площади. В этом случае ликвидность офисных центров в Новой Москве увеличится, уверен Ю. Тараненко.

 

Довольно оптимистично смотрит на ситуацию Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield, полагающий, что динамика на рынке офисной недвижимости в новых округах все же выше, чем в области.

 

Впрочем, бума ждать не приходится. «Предпосылок для особенно активного развития пока не наблюдается», — резюмирует Е. Орлова.

 

Офисная карта

 

Самые крупные проекты на территории Новой Москвы, такие как «Румянцево», «К2», ComCity (старое название — «Телеком-Сити»), существовали и до присоединения территорий к столице. Их введение произошло не благодаря, а скорее независимо от преобразований.

 

Проект «К2» интересен тем, что является первым международным бизнес-парком класса А в Новой Москве. Его строительство началось во II квартале текущего года. В октябре прошлого компании Storm Properties и Altai Capital выкупили 100% проекта, завершив сделку по привлечению частного капитала. Комплекс из четырех офисных зданий будет расположен на участке 12 га, общая арендуемая площадь составит 74 тыс. кв. м. Строительство идет при участии финансового партнера — компании «Сбербанк России». Строительство первой очереди завершится во II квартале 2014 г.

 

Офисы класса А+ будут предложены в комплексе ComCity, который появится на Киевском шоссе в 8 км от аэропорта Внуково. Арендуемая площадь объекта (12 зданий) — 430 тыс. кв. м. Кроме того, на его территории запланировано размещение торгово-развлекательного комплекса, гостиницы, фитнес-центра, ресторана, банков. Кредитную линию на строительство первой очереди проекта, реализуемого компанией PPF Real Estate Russia, предоставил «Сбербанк России». Окончательное введение объекта намечено на 2018 г.

 

Проект бизнес-парка «Румянцево», предлагающий офисы класса В, реализован еще в 2005 г. Ожидается, что его популярность значительно вырастет после завершения в 2014 г. строительства станций метрополитена «Румянцево» и «Саларьево». Любопытно, что в настоящее время это единственный комплекс зданий в Москве, куда на машине можно подъехать на любой этаж.