Несколько десятилетий подряд о необходимости развивать и поддерживать физкультуру и спорт на государственном уровне вспоминали разве что в дни поражений российской сборной на международных соревнованиях. Сегодня это тема модная и социально значимая: прошедшая универсиада, грядущие Олимпиада и чемпионат мира по футболу подогревают интерес к спортивным событиям, а пропаганда здорового образа жизни вовлекает в «фитнес-процесс» общественность. Все это требует современных объектов.
По подсчетам компании CBRE, расходы на строительство и реконструкцию спортивных комплексов в Москве сегодня составляют порядка 38–40 млрд руб./год. В ближайшее время эта цифра может существенно вырасти. В конце прошлого года была утверждена Отраслевая схема развития и размещения объектов физической культуры и спорта в городе Москве до 2025 г., согласно которой планируется построить около 5 млн кв. м спортивной недвижимости. Реализация будет проходить в два этапа. До 2016 г. появится 248 крытых сооружений (1,4 млн кв. м) и 467 плоскостных объектов (0,3 млн кв. м) — катки с искусственным льдом, теннисные корты, стрелковые тиры, объекты для занятий пляжным волейболом и др. Кроме того, будет выполнена реконструкция двух столичных Дворцов спорта — «Мегаспорт» и водных видов спорта, а также Гребного канала в Крылатском и стадиона «Лужники». На втором этапе (2017–2025 гг.) в Москве должны появиться крытые сооружения площадью 3,3 млн кв. м и плоскостные — 1,1 млн кв. м. Почему именно столько?
«При планировании рассчитывается обеспеченность квадратными метрами спортивных сооружений по видам на 1 или 10 тыс. населения, — отвечает Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка компании CBRE. — Требуемый объем площадей существенно различается в зависимости от функционального назначения объектов. Скажем, по бассейнам дефицит более серьезный, рост их площадей за пятилетку может составить 50% и выше. По спортивным полям, площадкам, а также беговым дорожкам вопрос стоит менее остро — увеличение объема возможно даже в пределах 10%».
При этом отнюдь не все, обозначенное в схеме, планируют построить за счет горбюджета. Собираются реализовать за счет инвесторов 97 объектов первой очереди. Однако найти таких может быть очень непросто. По мнению Дениса Колокольникова, председателя совета директоров ГК RRG, девелоперам довольно невыгодно заниматься строительством и реконструкцией спортивных объектов как самостоятельным бизнесом: «В большинстве случаев участие частных инвесторов ограничивается реорганизацией физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) под фитнес-центры с последующей сдачей в аренду».
Исключение из этого правила составляют девелоперы, считающие строительство спортивных сооружений неотъемлемой частью своих проектов, улучшающей городскую среду («Cити — XXI век», «Дон-Строй» или MR Group). Однако это скорее «статусно-повышательный», а не «бизнесовый» ход, хотя, несомненно, крайне похвальный с точки зрения развития спорта. А вот сделать из спортивных сооружений «большой бизнес», приносящий доход государству как основному держателю спортивных активов или частному владельцу, пока в России получается плохо. Почему это так и можно ли изменить ситуацию — в эксклюзивном интервью журналу «Недвижимость & цены» рассказал Вальдемар Вайсс, вице-президент компании NAI Becar.
— Есть ли статистика, сколько всего в России спортивных объектов?
— В общем-то, нет. Само Министерство спорта, возможно, не в курсе, каково их количество в стране. Если брать усредненно, то объектов, пригодных для тренировок, несколько тысяч. Порядка 260 из них подходит для большого спорта — ледовые арены, стадионы. Однако и это не все — спортивные объекты зачастую находятся в ведомственном управлении Министерства внутренних дел, Минобороны и т.д. Их еще пока никто не считал. Недавно была предпринята попытка со стороны Министерства спорта создать единый реестр спортивных объектов и заставить всех пройти освидетельствование, чтобы понимать, в каком виде они существуют, каково их наполнение, готовы ли принимать спортсменов и т.п. Но пока результаты этого исследования нигде не публиковали.
— Можно ли, пусть даже приблизительно, оценить, сколько объектов в стране приносит доход или хотя бы работает на уровне самоокупаемости?
— Тут, честно говоря, получается совсем безрадостная картина — самоокупаемых объектов, если исключить ФОКи и спортивные залы, на территории России нет. Сама система не заточена на то, чтобы создавать доходные проекты. Нет даже экономической основы и необходимости организовывать управление таким образом, чтобы проект приносил прибыль. К сожалению, показатель, с каким результатом обслуживаются спортивные сооружения, снижают ли они нагрузку на бюджет, повышают ли доходность, не учитывается в оценке деятельности губернаторов, региональных министров спорта. Да, в общем-то, это сделать невозможно, потому что спорткомплексы у региональных Министерств спорта находятся только в операционном управлении, а на балансе они у Министерства имущества. Эта запутанная система приводит к тому, что в России все крупные спортивные объекты дотационные.
— Есть ли предпосылки к тому, чтобы ситуация изменилась?
— Появления окупаемых объектов в перспективе ждут все. Они будут принадлежать коммерческим структурам — «ВТБ-Арена», «Торпедо», возможно, «Спартаку». Однако это не все. В любом парке развлечений логична спортивная составляющая. В крупный торговый центр тоже разумно интегрировать спортивные комплексы. Резюме — объекты, которые появятся на рынке в ближайшее время, будут приносить инвесторам радость и деньги, станут частными структурами. А государство, если оно не изменит своего отношения, как тратило, так и будет тратить большие средства на содержание комплексов.
— Изменить это невозможно?
— Возможно, но тогда нужно полностью изменить подход к управлению. Во многих строящихся объектах следует сразу учитывать будущую эксплуатацию, ориентировать их на прибыль.
— А как быть с уже существующей недвижимостью?
— С этим все сложнее, потому что она разбросана по областям, ее строили в разное время, по-разному эксплуатировали, у нее нет единой концепции. На мой взгляд, чтобы не платить больших денег из бюджета, на региональном, краевом уровне необходимо создавать единые или даже общенациональные агентства по управлению спортивными комплексами. Задача состоит в том, чтобы за счет проектов в привлекательных местах, способных генерировать прибыль, содержать, поддерживать, развивать более слабые объекты. Например, в Кировской области есть Ледовая арена, которая построена в населенном пункте, где всех жителей не хватит, чтобы заполнить ее трибуны. Основная масса болельщиков при проведении больших соревнований приезжает сюда из Вятки. Для стабильной прибыли необходимо наполнить объект ивентами. Требуется не просто профессиональное управление, а интеграция с другими спортивными комплексами, которые находятся под контролем государства.
— Как создать изначально коммерчески успешный объект?
— Для начала не надо бояться многофункциональности. Проект должен работать каждый день, а не только в дни проведения соревнований. Для этого можно включить в него развлекательные парки, соединить с торговой составляющей, создать специализированные магазины. Продажа спортивной одежды, инвентаря тоже логична. В эту же цепочку «увязываются» бары, аттракционы, прямо или косвенно связанные со спортом. Есть масса вариантов того, как можно оживить проект, если изначально с ним будут работать те люди, которые занимаются коммерческим наполнением, и впоследствии будут отвечать за доходность.
— Давайте перейдем от теории к практике — есть ли примеры грамотно спроектированных «мультифункциональных объектов», которые ожили после смены концепции?
— Российских разработчиков, которые бы это умели делать, я не знаю. Однако вот, к примеру, гамбургская компания GMP, разрабатывая комплексы, сразу закладывает в них хорошую доходность. В мировой практике много случаев «наоборот» — когда спортивный объект интегрирован в торговый. Например, в Mall of America в пригороде Миннеаполиса интегрирован ледовый дворец. Могу привести несколько успешных примеров из практики управляющей компании AIG, которая оживляла объекты, стоящие в не очень удачном месте. Низкодоходная арена в Гамбурге их стараниями превратилась в привлекательное место, где происходит до 200 ивентов в год. Они управляют арендами в Лондоне, Берлине, Гамбурге под брендом «02», и везде жизнь кипит. В спортивном объекте постоянно должны быть люди, ведь это социально интегрированный проект. Для этого необходимо продвижение в социальных сетях, создание собственных групп последователей. Появление этого всего — не стихийный, а целенаправленный процесс, в котором маркетологи играют одну из самых важных ролей, особенно в первые годы. Как и в других областях, показателен первый год. Какие деньги будут вложены в раскрутку проекта в этот период, такую отдачу он будет давать в последующие годы.
— Зарубежный опыт, конечно, хорошо. Однако есть ли подвижки в этой области на российской территории?
— Я работаю не со всеми регионами, но там, где бываю, могу сказать: подвижки, конечно, есть. Например, в Красноярском крае задумываются, как изменить ситуацию с объектами, которые уже возведены, как заложить доходность в те, которые будут строить. Предыдущий министр спорта Московской области тоже активно пытался понять, как получать доход от спортивных сооружений. Я вижу позитивное движение, и если мы будем двигаться тем же путем, то сможем создать краевое агентство по управлению спортивными объектами, которое значительно снизит, а с течением времени снимет бюджетную нагрузку на содержание спортивных объектов.
Оксана Самборская,
Недвижимость и Цены от 07.10.2013 г.
Оксана Самборская,
Недвижимость и Цены от 07.10.2013 г.
