Каждый четвертый московский торговый центр нуждается в реконцепции, говорят аналитики рынка коммерческой недвижимости. «Газета.Ru» выяснила, какие торговые центры действительно нуждаются в смене имиджа и как это отразится на их экономике.
Первые концептуальные торговые центры строились в центре столицы, в западной и юго-западной части города, рассказали «Газете.Ru» в компании RGG. Они считаются устаревшими из-за возраста. Другая группа нуждающихся в реконцепциии ТЦ располагаются в менее престижных районах: профессиональные девелоперы интересовались этими районами в меньшей степени, поэтому довольно значительная часть проектов была реализована без проработанной концепции.
«Чаще всего это здания 90-х и начала 2000-х годов постройки, которые создавались на заре российского девелопмента. Такие торговые центры сегодня можно встретить во всех районах Москвы, много неудачных объектов есть и в ЦАО», — поясняет директор торгового департамента компании Praedium Сергей Камлюк.
Примеры удачной смены формата на российском рынке есть. Классический пример — ТЦ «Охотный ряд».
Изначально он позиционировался как ТЦ высокой ценовой категории. Однако здесь были проблемы с парковкой, ТЦ располагался в зоне высокой концентрации людских потоков. Поэтому после того, как в нем сменился пул арендаторов и появился mass-market, рассчитанный на другую целевую аудиторию, проект стал одним из самых эффективных.
Пока проекты удачной реконцепции на московском рынке единичны. По мнению экспертов, смена имиджа характерна для более развитых рынков. «Питер — более конкурентый рынок, здесь обеспеченность торговыми площадями выше в 1,5 раза, чем в Москве, при этом уровень доходов населения в 2 раза меньше. Если здесь не будет проводиться реконцепция, то обороты будут падать. В Москве острой потребности в реконцепции нет – Москва озаботится этим вопросом через 2-3 года», — рассказывает генеральный директор компании Colliers International Николай Казанский.
Доходность ТЦ в случае успешной реконцепции повышается на 30%, в некоторых случаях даже увеличивается в 2 раза, оценивают эксперты компании Praedium. «Если удается вернуть аудиторию, которая была до появления крупного конкурента, или даже увеличить ее, то арендные ставки могут вырасти на 10-30%. Но сама по себе реконцепция, основанная лишь на смене одного арендатора на другого, может не оправдать ожидания собственника», — уточняет заместитель директора департамента торговой недвижимости S.A. Ricci Павел Анисимов.
А вот рост арендных ставок – не обязательное следствие реконцепции объекта, они могут остаться на том же уровне или даже понизиться.
«Реконцепция проводится не потому, что «все плохо», а для того, чтобы не допустить снижения существующего уровня, сохранить стабильность и поступательное развитие проекта. Соответственно, после такой реконцепции арендные ставки останутся на прежнем уровне. Но и снижаться не будут. Более того, в отдельных случаях, когда изменения в проекте оказываются радикальными, приходится снижать арендные ставки, чтобы привлечь первых арендаторов. Тем не менее, конечно, в большинстве случаев после реконцепции ставки растут. Однако, размер этого роста индивидуален для каждого ТЦ», — объясняет председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников.
Как рассказали «Газете.Ru» в международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, есть несколько признаков того, что проект перестал быть успешным и нуждается в реконцепции. Самый главный – низкий показатель отношения посещаемости к арендуемой площади комплекса. «К примеру, если ваш объект арендуемой площадью 80 тыс. кв. м в среднем посещает 20 тыс. человек в день и соотношение равно 0,25 – то это крайне низкий показатель, который говорит о катастрофически неуспешном ТЦ. Минимальным соотношением считается 0,4, показатель на уровне 0,6-0,7 говорит, что объект работает хорошо, выше 0,7 – отлично. Максимальные показатели в Москве у таких сверхуспешных торговых центров, как «Метрополис», «Европейский», «Охотный Ряд», — рассказывает директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle Марина Малахатько.
Кроме этого, для оценки успешности ТЦ учитывается, сколько посетителей потратили деньги в ТЦ, какие магазины они посетили, а какие нет и т.д.
При этом проекты даже с плохой концепцией могут быть популярны и востребованы, если они располагаются в хорошей локации. Правда, до тех пор, пока рядом не появится более качественный объект-конкурент.
«Торговый центр «Л-153», расположенный недалеко от метро «Братиславская», работает в отсутствие качественной конкуренции, правда, основная часть посетителей приходит сюда только ради «Ашана». ТЦ «Глобал Сити» у метро «Южная», «Золотой Вавилон» в Отрадном или Ясеневе – все они работают благодаря расположению рядом со станцией метрополитена, а также отсутствию сильной конкуренции. Помимо этого нужно упомянуть и советские универмаги – «Перовский», «Первомайский» и другие: устаревшие, они при этом притягивают аудиторию, ведь рядом просто нет качественной альтернативы», — приводит примеры Марина Малахатько.
По оценкам Jones LangLaSalle, в Восточной Европе обычно реконцепция, касающаяся смены арендаторов, происходит через 5-7 лет, в Западной Европе реже – через 7-10 лет. Если говорить о более серьезной перестройке объекта – физических изменениях, в хорошо построенных ТЦ это следует делать лет через 15 после открытия. В России, особенно в объектах «первой волны», первые перестройки стали случаться через 5 лет. Для успешной работы торгового центра каждые 10 лет нужно что-то в нем менять, считают эксперты Jones LangLaSalle.
При этом положительные изменения не обязательно должны затрагивать сразу все возможные уровни. Николай Казанский приводит в пример ТРЦ «Мега»: «Этот торговый центр появился в 2002 году. Не делая каких-то глобальных изменений, он каждый год проводит какие-то незначительные реновации, чтобы соответствовать рыночным трендам. В результате до сих пор это один из самых успешных проектов на рынке».
Юлия Погорелова,
Газета.ру от 02.12.2013 г.
