Новым собственником столичной галереи «Времена года» стал инвестиционный фонд Romanov Property Holdings Fund (RPHF). Фонд был сформирован в 2008 г. холдингом RD Group Гагика Адибекяна, являющегося владельцем делового центра «Романов двор» в центре Москвы. Другими учредителями стали пять частных лиц во главе с бывшим собственником «Тройки Диалог», Рубеном Варданяном, который сейчас занимает должность советника председателя правления Сбербанка.
О данной сделке было объявлено на пресс-конференции, состоявшейся в рамках III Московского урбанистического форума. До 2012 года ТЦ «Времена года» находился в собственности двух иностранных фондов из Австрии и Канады. Весной 2012 года RPHF приобрёл у фонда из Австрии 40-процентный пакет данного актива. Остальные 60% RPHF выкупила в текущем году у второго фонда. Сумму сделки и ее участников в RPHF не оглашают. Данный торговый объект стал четвертым в инвестиционном портфеле холдинга. На текущий момент фонд RPHF включает в себя: БЦ «Романов двор», ТЦ «Времена года», ТЦ «ДримХаус» на Рублевском шоссе и DIY-гиперамаркета OBI.
По словам Ивана Губочкина, управляющего директора отдела рынков капитала CBRE, «Времена года» — премиальный объект. «Желание RD довести свою долю до 100% понятно - когда у объекта один владелец, управлять торговым центром намного легче и удобнее в том, что касается арендаторов, возможного редевелопмента и т. д. Желание канадского совладельца продать свою долю связано, скорее всего, с завершением инвестиционного цикла. По нашей оценке сегодня сумма сделки составляет 200 -250 млн долларов за 60% с учетом возможной премии за контроль», - добавил эксперт.
По мнению Юрия Тараненко, директора департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, рыночную стоимость ТЦ «Времена года» можно оценить в 5-6 тыс долларов за кв м с учетом 10%-й доходности, то есть стоимость всего объекта составит порядка 320-385 млн долларов. «На данном направлении нет крупных объектов за исключением ТЦ Европейский. Кроме того, само местоположение ТЦ «Времена годаІ крайне выгодно, поскольку это перекресток, соединяющий потоки трафика нескольких престижных направлений», - отметил специалист.
Инвестиционная сделка по покупке строения, где расположен гипермаркет OBI, находящегося на юге Москвы, была совершена с обратной сдачей здания в аренду бывшему собственнику. Участники сделки говорят о том, что она стала первой в подобном формате на российском рынке. Такие соглашения часто встречаются в Европе и США: для многих ритейлеров управление объектами недвижимостью является непрофильным видом бизнеса, поэтому они чаще арендуют площади, а не владеть ими.
Уровень доходности в странах Европы по подобным сделкам держится в промежутке3-6%, а в России, по мнению Рубена Варданяна, сделки с обратной арендой могут приносить доход в 2 раза превышающий эти показатели.
Алан Балоев, заместитель директора департамента инвестиций компании Knight Frank, считает, что данный формат пока не обрел популярность, хотя потенциально мог бы быть интересен. «Крупным ритейлерам формат подобных сделок помогает высвобождать средства для развития операционного бизнеса, не меняя площадок, а для инвесторов – это низкорискованный инструмент с долгосрочным контрактом и прогнозируемым денежным потоком», - заключил Балоев.
Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки, члена совета директоров S.A. Ricci, говорит о том, что сделки «leaseback» получают распространение на развитом рынке и, в основном, распространяются на лучшие объекты в своем сегменте и наиболее стабильных арендаторов. «Так, торговый или складской арендатор имеет возможность высвободить денежные средства для своей профильной деятельности, а инвестор получает гарантированную доходность от стабильного арендного потока», - отметила Кузина.
Совокупный размер активов RPHF оценивается в более чем 1 млрд долл. Следующие 5 лет участники фонда намерены увеличить его активы в два раза. Затем инвесторы планируют сформировать целую группу фондов, акцентирующихся на инвестициях в различные виды недвижимости.
Галерея «Времена года» была построена в 2007 году. Данный проект расположен на Кутузовском проспекте перед съездом на Рублевское шоссе. На шести этажах торгового объекта размещено более 150 бутиков люкс и примум-класса. Совокупная площадь галереи составляет 64, 3 тыс. кв. м, а арендопригодная площадь - 32 тыс. кв. м.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 09.12.2013 г.
