В 2014 году в Москве увеличится налог на коммерческую недвижимость. Многие собственники торговых центров и офисов уже уведомили арендаторов о повышении арендной платы. Налоговые нововведения на самом деле приведут к повсеместному росту арендных ставок, или же это желание отдельных собственников, прикрываясь налогом, увеличить свою доходность?
Денис СОКОЛОВ, руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield:
Справедливым будет сказать, что для большой части объектов недвижимости их балансовая стоимость ниже новой кадастровой стоимости из-за особенностей учета, т.е. амортизации балансовой стоимости с течением времени. Поэтому особенно велика разница между кадастровой и балансовой стоимостью для более старых зданий.
Для зданий класса В арендная ставка обычно включает все расходы, и операционные расходы не перевыставляются арендаторам. Увеличение налоговых платежей будет компенсироваться доходом от аренды, уменьшая тем самым величину чистого операционного дохода. В текущих рыночных условиях и с учетом особенностей определения ставки для зданий класса В собственники не смогут увеличить ставки аренды по вновь заключаемым договорам для компенсации возросших налоговых обязательств.
В зданиях класса А, где арендная ставка структурируется как чистая арендная ставка плюс налоги и операционные расходы, арендаторы возмещают расходы собственника в виде налога на недвижимость. На практике они вряд ли с готовностью примут существенный рост своих затрат, но, если договоры аренды предполагают полное возмещение налогов, в краткосрочной перспективе у арендаторов не будет большого выбора. Однако если в результате конкуренции за арендаторов произойдет выравнивание суммарных расходов на аренду в сравнимых зданиях за счет арендных ставок, введение налога может оказать влияние на рыночный уровень ставок по вновь заключаемым договорам.
Новый налог будет вынуждать владельцев объектов сдавать в аренду пустующие площади для компенсации издержек владения. Следовательно, собственники станут более сговорчивыми при проведении переговоров. С другой стороны, мы увидим снижение темпов строительства, так как девелоперы не будут заинтересованы вводить новые площади и платить высокий налог, не имея ясных перспектив по сдаче их в аренду.
В торговой недвижимости, скорее всего, налоговое бремя будет успешно переложено на арендаторов, и в конечном итоге на потребителей. В результате к потребительской инфляции 2014 года может добавиться 5-10 базисных пунктов за счет увеличения налога на недвижимость.
Изменение стоимости активов будет зависеть от способности собственников недвижимости поддерживать уровень чистого операционного дохода в условиях увеличившегося налогового бремени. На наш взгляд, доход может снизиться в некоторых объектах класса В. Вероятность такого же снижения в объектах класса А будет зависеть от способности арендодателей переложить налоговую нагрузку на арендаторов. Кроме того, если суммарная стоимость аренды в разных объектах не выровняется, в краткосрочной перспективе может вырасти число перемещений арендаторов при перезаключении договоров.
Мы не предполагаем значительного влияния реформы на стоимость качественных торговых объектов.
Антон БЕЛЫХ, управляющий партнер DNA Realty:
На самом деле, увеличение налога на недвижимость это не повод существенно повышать ставку аренды, так как все равно эти затраты не так уж велики для собственника. Допустим, у нас есть помещение площадью 100 кв.м стоимость $15 тыс. за кв.м, то есть его цена — $1,5 млн. Годовой налог на такое помещение при ставке 0,5% составит не более $7,5 тыс. При условии того, что кадастровая оценка будет полностью соответствовать его рыночной цене. В аренду такое помещение сдается по $1,5-1,7 тыс. за кв.м в год без НДС и эксплуатации. То есть месячная ставка аренды на него составляет$ 12,5-14,16 тыс. Выходит, что годовой налог на такое помещение почти в два раза ниже одной месячной арендной ставки, и составляет всего $625 в месяц или 5% от месячного дохода. Допустим, что балансовая стоимость объекта, от которой рассчитывается налог сейчас, была в десять раз ниже рыночной, то есть $150 тыс. Значит, собственник итак платил $3,3 тыс. в год налога. Следовательно, увеличение его затрат составит всего $4,2 тыс. в год или 2,8% от общего годового арендного потока. Таким образом, рост ставок аренды в пределах 2-5% может быть вызван увеличением налога на недвижимость, а вот более высокие колебания — это уже чистой воды спекуляции.
Есть, правда, один нюанс: до текущего момента ИП, находящиеся на упрощенной системе налогообложения, были освобождены от выплаты налога на недвижимость. А именно на таких ИП «висит» большинство торговых помещений формата стрит-ритейл и маленьких офисов. Если в новой редакции закона эту льготу отменят, то такие собственники могут увеличить ставки на 6-8% сопоставимо росту своих затрат. С другой стороны, сейчас столичный рынок недвижимости более-менее сбалансирован, поэтому поднять ставки реально только на ликвидные помещения, которые по-прежнему в дефиците, и арендаторы готовы платить за них любые деньги. В остальных случаях существенные увеличение арендной платы может привести к потере арендатора.
Айдар ГАЛЕЕВ, руководитель отдела аналитики и консалтинга ГК RRG:
В результате принятия закона расходы собственников зданий возрастут существенно – по нашей оценке, прирост расходов может достигнуть от $50 до 200 за кв м. Такие изменения вполне могут сказаться на экономике проектов – рост расходов не включен в инвестиционные планы компаний, поскольку закон был принят достаточно внезапно. Поэтому в ряде случаев возникает риск превращения эффективных объектов в неэффективные, равно как и риск возникновения сложностей с платежами по кредитам для собственников. По ряду объектов компенсация расходов, связанных с введением закона, вполне может привести к росту ставки минимум на треть.
Андрей КОВАЛЕВ, президент ГК «Экоофис»:
Введение нового налога – это всегда некий форс-мажор. Было бы справедливо, если арендаторы хотя бы частично поучаствуют в уплате этого налога. Тем более цифра небольшая – 1 %. Достаточно быстро арендную плату повысят собственники качественных помещений (например, больших, известных ТРЦ).
В не очень качественных зданиях повышение арендной платы (особенно, если собственник планирует полностью компенсировать понесенные расходы за счет арендатора) может вылиться в массовый уход арендаторов. Поэтому повышение арендной платы должно быть небольшим и не на всех объектах.
Виктор КОЗИН, исполнительный директор NAI Becar:
С 1 января 2014 года ввели новый закон № 202-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ», касающийся расчета налога на недвижимость не с балансовой, а с кадастровой стоимости. На сегодняшний день принципы образования кадастровой стоимости никому по сути не понятны. Парадоксально, но нередко у двух зданий по разную сторону дороги кадастровая стоимость серьезно разнится. В связи с этим по ряду зданий очень резко изменился налог на имущество. Московские власти, к счастью, пошли навстречу собственникам коммерческой недвижимости и ограничили распространение закона касательно зданий более 5000 кв.м, при этом снизив налог на 2014 год со ставки 1,5% на 0,9%. И мы абсолютно уверены, что в следующем году у специалистов по оценке будет много работы, связанной с пересмотром кадастровой стоимости разных объектов. Консультанты компании NAI Becar в своей работе используют эффективную методику, которая позволяет максимально точно измерить рыночную стоимость здания, благодаря чему можно будет оспорить кадастровую стоимость объекта и снизить тем самым налог на имущество.
Этот «новогодний подарок» стал для многих собственников коммерческой недвижимости настоящим шоком. Бизнесмены уже сформировали и согласовали свои финансовые планы на 2014 год, и в будущем столкнутся с большими проблемами по неисполнению этих планов. Ведь в связи с ростом налога затратная часть компаний значительно возрастает. Людям ничего не останется, как брать дополнительные деньги с арендаторов, повышать ставки. Учитывая то, что за последний 2013 год арендные ставки были практически заморожены и сильно не колебались, их изменение повлечет за собой ротацию арендаторов.
Спекулятивным же поведением можно назвать лишь поведение тех компаний, которые поднимут арендные ставки, при том, что будут иметь возможность понизить свою налоговую нагрузку на землю и недвижимость.
RussianRealty.ru от 11.12.2013 г.
