«Белые воротнички» хотят плавать, заниматься спортом и возить с собой детей
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах Москвы составляет около 15%, по оценке RD Management. Разгорается нешуточная борьба за арендаторов. По мнению специалистов www.irn.ru, помимо традиционных факторов месторасположения и арендной ставки, большую роль будет играть инфраструктурное оснащение офисных комплексов.
Ничего лишнего
В западных бизнес-центрах стандартный набор инфраструктуры намного шире, чем тот, что предлагается в России. Например, по словам начальника отдела по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle Алексея Ефимова, в западных офисных центрах класса А повсеместно распространены фитнес-клубы с бассейном, тогда как в Москве даже в высоком сегменте это еще редкость.
Большое внимание на западе также уделяется детской инфраструктуре, во многих бизнес-центрах есть детские сады и центры дневного ухода. «Это отлично работает в Европе, у нас пока только несколько девелоперов изучают целесообразность такого мероприятия», - говорит Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE. Среди причин эксперт назвала дефицит профессиональных сетевых управленцев, а также большое количество административных и законодательных ограничений. Тем не менее эксперты верят в развитие этой услуги. «Рынок явно готов поддержать такую идею, но пока большое количество препон остается на уровне законодательства, жестко регламентирующего правила размещения детских садов, – комментирует директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина. – Детские центры организовать несколько проще, так что они и будут развиваться в первую очередь».
В результате даже качественные бизнес-центры Москвы не могут похвастаться широким ассортиментом инфраструктурных объектов. «В рамках предоставляемого сервиса выделяется определенный набор услуг, который в наибольшей степени востребован арендаторами: как правило, к таковым относятся отделение банка, аптека, цветочный бутик, газетный киоск, химчистка, общепит (столовая/кафе/ресторан)», – отмечает Алексей Ефимов.
На дополнительную инфраструктуру при выборе офиса чаще обращают внимание западные компании, привыкшие к высокому уровню сервиса. Среди отечественных арендаторов эти нюансы важны для компаний, в штате которых преобладают высокооплачиваемые сотрудники, считает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Дети и спорт
В большинстве своем российские бизнесмены обращают внимание лишь на те аспекты, которые напрямую влияют на производственный процесс. «Например, если бизнес-центр не предусматривает наличие точки общепита – корпоративной столовой или кафе, – то сотрудники вынуждены обедать в стороннем заведении, что сказывается на рабочем процессе в большей степени негативно, поскольку увеличиваются временные затраты, и происходит отрыв от производственного процесса», – говорит Алексей Ефимов.
Взгляды собственников компаний могут существенно отличаться от предпочтений сотрудников. «Наиболее общая проблема московских офисов порождена тем фактом, что решение об аренде принимает высшее руководство компании исходя из собственных представлений о том, что необходимо сотрудникам, – отмечает Даррелл Станафорд, заместитель генерального директора по стратегическому развитию RD Management. – Игнорируя потребности наиболее ценных сотрудников, такие компании теряют ключевые конкурентные преимущества на рынке труда, которые приходится компенсировать более высокими зарплатами или иными способами заинтересовать сотрудников».
По данным онлайн-голосования* на www.irn.ru, больше всего людям не хватает спортивной инфраструктуры. Так, 29% читателей хотели бы, чтобы в их бизнес-центре был бассейн, а 16% участников онлайн-голосования не хватает фитнес-центра. Правда, по словам Даррелла Станафорда, это не означает, что все они будут пользоваться этой инфраструктурой: «Возникает вопрос: какой процент сотрудников готов платить за частный фитнес-клуб с бассейном? Такие клубы обычно самые дорогие». Также среди популярных ответов были центр для детей (14%), мини-отель, где можно переночевать после работы (12%), супермаркет (9%) и врачебный кабинет (8%).
Хорошо за МКАД
Разнообразный ассортимент инфраструктуры обычно представлен в наиболее престижных и дорогих московских бизнес-центрах. Например, ММДЦ «Москва-Сити» славится развитым ретейлом, кроме того, в одном из зданий делового комплекса планируется строительство детского развлекательно-обучающего центра. «Это будет развивающий центр для детей, где будут предусмотрены услуги няни или воспитателя на случай, если есть необходимость оставить в этом центре ребенка на весь рабочий день», – говорит Алексей Ефимов.
Кроме того, хорошей инфраструктурой располагают бизнес-центры, расположенные за МКАД. Для них это дополнительный способ привлечь арендаторов, многие из которых опасаются переезжать из центра Москвы. Например, в бизнес-центре Premium West, который расположен в районе развязки Можайского шоссе и МКАД, предусмотрен фитнес-клуб с бассейном. По словам Елены Семенихиной, организация фитнес-клубов в бизнес-центрах является главной тенденцией на столичном рынке офисной недвижимости. «Можно переждать пик пробок, занимаясь в тренажерном зале», – говорит она.
На территории бизнес-центра RigaLand, расположенного в 26 км от МКАД, есть собственная гостиница, а в химкинском БЦ «Кантри Парк» обустроили полноценную клинику.
Платить не готовы
Разнообразная инфраструктура сама по себе не ведет к более высоким арендным ставкам в БЦ. «Основные факторы, влияющие на ценник, – это местоположение объекта и состояние здания: качество инженерных сетей, стабильная работа управляющей компании и т.д. Кроме того, значение могут иметь дополнительные «статусные» факторы: наличие якорных арендаторов определенного уровня. Но, если резюмировать, основные факторы ценообразования – location и качество объекта. Инфраструктура может стать дополнительным конкурентным преимуществом», – считает Юрий Тараненко (RRG).
С этой точкой зрения согласна директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге Александра Смирнова: «Для собственников большее значение имеет локация объекта, его класс, видовые характеристики и арендные ставки, и лишь следующим по значению идет инфраструктура, поэтому уровень арендных ставок практически не зависит от ее наличия или отсутствия».
Перспективы
Между тем именно инфраструктура может стать определяющим фактором в конкурентной борьбе, поэтому в будущем, по мнению экспертов, она станет богаче и разнообразнее. «Учитывая то, что доля вакантных площадей на офисном рынке составляет около 15%, а спрос не растет, бизнес-центры будут вынуждены искать новые способы привлечь и удержать арендаторов», – полагает Даррелл Станафорд (RD Management).
По мнению Елены Семенихиной («ГЕМА Инвест»), будет развиваться любая инфраструктура, связанная с ежедневным потреблением и образом жизни сотрудников: «Если обобщить, то тенденция такова: все, чем мы с вами пользуемся ежедневно, может быть размещено в бизнес-центре. Это и покупка продуктов в небольшом количестве (восполнение запасов), оплата наших коммунальных счетов, операции с банковскими картами, покупка цветов и подарков коллегам, экспресс-уход за собой – все это может быть неплохим бизнесом, организованным в бизнес-центре, и создавать дополнительные преимущества для арендаторов. Однако задачей собственника является при этом эффективно разместить инфраструктурных арендаторов, «вписать» их в пространство первого этажа бизнес-центра, чтобы избежать визуального сходства с рынком».
Полина Жилкина (CBRE) также среди перспективных направлений назвала детскую инфраструктуру, индустрию красоты и здоровья – причем не только традиционные фитнес-клубы, но и центры йоги, танцевальные школы, клубы для будущих родителей. Также популярными могут стать медицинские услуги – как отдельные кабинеты врачей различных специализаций, так и многопрофильные клиники. Кроме того, очень популярными могут быть автоуслуги (мойки, шиномонтаж, аренда автомобилей, мелкий ремонт), конгресс-залы и шоу-румы.
Irn.ru от 10.12.2013 г.
