Завершается 2013 год, а это значит, что самое время соблюсти традицию и подвести некоторые итоги работы рынка коммерческой недвижимости. Кто- то подходит к концу декабря с оптимистическим настроением, а кто-то полон скептицизма. И для того и для другого есть свои причины. Чтобы понять их, нужно подробнее рассмотреть, какие значимые сделки были закрыты, в каком векторе развивались различные сегменты недвижимости.
По лезвию стабильности
В рамках деловой деятельности в этом году можно проследить как примеры удачной реализации различных идей, так и примеры разочарований и неудач. Рынок коммерческой недвижимости приближается к 2014 году с солидной подшивкой важных новостей, формированием новых трендов, в стабильности, но всё же в ожидании спада бизнес-активности. Как ни печально, но новости с макроэкономического фронта не выглядят так уж радужно. Рост экономики замедляется, прогнозы по ВВП и инфляции, скорее способствуют тому, чтобы грустно вздохнуть, а не с облегчением выдохнуть. Однако как будут обстоять дела, мы сможем понять после праздников, а сейчас постараемся разобраться в том, что принёс нам год змеи.
2013 год во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости по математическим показателям можно назвать вполне стабильным. Ставки в течение года остались на прежнем уровне, ситуация ни в одном из направлений радикально не менялась – несмотря на масштабные объемы нового строительства. На офисном рынке столицы продолжается децентрализация, и большая часть нового строительства концентрируется за территорией Третьего транспортного кольца, рынок торговой недвижимости активно развивается не только в Москве и крупных региональных городах, но и в Подмосковье, и в небольших городках с населением 300-500 тыс. человек. Развитие ритейла поддерживается продолжающейся экспансией торговых сетей.
Год вообще оказался отмечен беспрецедентным за весь посткризисный период количеством новых строящихся проектов – это касается и коммерческой, и жилой недвижимости. Одно из основных объяснений кроется в том, что процесс согласования разрешений на строительство стал снова упорядочен. Это отразилось на рынке рекордным за последние 5 лет объемом ввода новых площадей во всех сегментах.
Однако всё же глобальные тенденции связаны с низким экономическим ростом и снижением спроса. Хотя большинство помещений заполнены на 100%, перемены дают о себе знать. Арендаторы становятся еще капризнее: стремятся выбрать более качественный офис по более низкой цене, требуют скидок. Арендодатели должны быть более сговорчивыми. Очевидно, что тенденция распространится и на 2014 год.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, говорит о том, что если касаться настораживающих моментов, связанных с отсутствием экономического роста, год отмечен снижением оборота ритейлеров, отсутствием роста арендных ставок, а также высоким уровнем вакансии - порядка 15% и выше - на офисном рынке. Кроме того, определенный негативный потенциал несет в себе и закон о налоге на недвижимое имущество исходя из кадастровой, а не балансовой, стоимости объекта. «В Москве кадастровая стоимость вполне может оказаться выше рыночной, поэтому переход на новое налогообложение вполне способен подорвать экономику многих девелоперских проектов», - добавил эксперт.
По мнению Марианны Романовской, директора департамента консалтинга GVA Sawyer, год отмечен реанимацией крупных проектов, некоторые из которых были приостановлены в кризис. «Среди них «Ривер Мол», «Мозаика», «Гудзоне». Из бумажной в реальную стадию выходят новые форматы торговой недвижимости. В частности, реальность обрели аутлеты в Москве. Еще более ощутимо изменился подход властей к недвижимости, включая перевод налога на имущество на базу кадастровой, а не балансовой стоимости, передел инвест-контрактов, ну и конечно - присоединение новых территорий», - заключила Романовская.
С точки зрения же инвестиционной активности, год снова стал рекордным, хоть и совсем не на много но превысив показатели 2012-ого. И этому способствовали, прежде всего, несколько крайне масштабных сделок, таких как, продажа ТРЦ «Метрополис». Немаловажен и факт того, что впервые за всю историю современного российского бизнеса, в список крупнейших сделок рынка, вошла покупка объекта за пределами двух столиц. Конечно же здесь имеется ввиду продажа ТРЦ «Аура» в Новосибирске.
В ожидании гигантов
На текущий момент постепенно становится ясно, что рынок торговой недвижимости в столице не сможет в полной мере оправдать возложенных на него ожиданий касаемо объёмов нового строительства. На текущий год в общей сложности был заявлен выход более 250 тыс. кв. м арендуемых площадей, что должно было стать своеобразным прыжком в трехлетний максимум по данному показателю. Однако дотянуть до этой планки в итоге бизнес не сможет. В совокупности, исходя из итогов 2013 года, рынок торговой недвижимости Москвы увеличится не более чем на 200 тыс. кв. м арендуемых площадей. И всё же качественная торговая недвижимость оставалась на протяжении 2013 года наиболее привлекательным для инвесторов сегментом рынка коммерческой недвижимости. Спросом традиционно пользуются стабилизированные активы в основных торговых коридорах и транспортных магистралях, генерирующие высокий доход.
Олеся Дзюба, заместитель руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle отмечает, что России, в 2013 году, будет введено около 1,4 млн кв. м торговых площадей (на 18% ниже показателя предыдущего года). «В то же время в 2014 году на российском рынке может быть поставлен абсолютный рекорд по объему новых торговых площадей – около 2 млн кв. м. В случае реализации всех заявленных проектов к концу будущего года рынок качественных ТЦ в России достигнет почти 17,8 млн кв. м.», - заключила эксперт.
По словам Ольги Ясько, директора отдела аналитики, Knight Frank Russia & CIS, среди последних тенденций, связанных с коммерческими условиями аренды помещений в торговых центрах Москвы, следует отметить постепенное уменьшение базовой ставки аренды на фоне увеличения доли, взимаемой с торгового оборота арендатора. «Многие крупные fashion-операторы и компании (например, ГК «ДжамильКо», «Джинсовая симфония») все чаще заключают договоры аренды по вышеуказанной схеме. Подобная тенденция обусловлена тем, что таким образом и девелопер, и арендатор будут в равной степени заинтересованы в успешной работе торгового объекта. Однако необходимо принимать во внимание то, что активная, стратегия развития розничных сетей может привести к обострению конкуренции между магазинами одной розничной сети и в конечном итоге снижению показателя торгового оборота оператора на метр арендуемой площади. Очевидно, что при текущей ситуации арендный доход собственника будет зависеть от грамотной концепции развития сетевых розничных компаний», - добавила специалист.
По итогам прошедшего MAPIC обрисовывается картина, что топовые проекты все еще открываются в Европе, в которой, как нам известно, конкуренция столь высока, что девелоперы обязаны делать каждый новый объект на порядок интереснее существующих. Однако при этом заметный перекос между уровнем российских и европейских проектов стремительно сокращается.
Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, считает также важным фактом возобновление крупных проектов ТРЦ, приостановленных в кризисный период 2008-2009 гг., увеличение числа новых проектов, в том числе регионального и суперрегионального масштабов.
Если касаться выхода на сцену российского рынка новых ритейлеров, то стоит отметить, что в сравнении с некоторым затишьем в начале года, вторая его половина принесла множество премьер различных брендов. Так, в прошедшем квартале наиболее активно выходили на рынок бренды сегмента одежда и аксессуары (Happy Socks, Sherry Hill, Pili Carrera, ASH, The Kooples), а также рестораны и кафе (Quiznos, Natan’s Famous, Krispy Kreme). Помимо этого в Москве начала работу сеть книжных магазинов WHSmith, открывшаяся в travel-формате. Также следует отметить открытие собственных флагманских магазинов Tommy Hilfiger и Hugo Boss на Кузнецком Мосту, Gucci на Петровке. Помимо этого вскоре в Москве в Столешниковом переулке должен появиться первый магазин Moncler. Также в этом году в Москве дебютировал японский ресторатор Marugame, в Петербурге открылось первое заведение Jamie’s Italian.
По мнению аналитиков компании CBRE, интерес международных сетевых брендов к России остается достаточно высоким. «В 2013 году к нам пришло 34 сетевых международных бренда. При сохранении существующего интереса к российскому рынку в течение ближайших 2-3 лет Москва может выйти на 3-е место в мире после Лондона и Дубаи по числу присутствующих ведущих международных брендов». – заявляют специалисты.
Можно по разному оценивать показатели данного сегмента в текущем году, однако именно 2014 год должен стать для рынка торговой недвижимости, по-настоящему знаковым. К вводу заявлены рекордные объемы торговых площадей: планируется ввод в эксплуатацию восьми крупных торговых объектов, суммарная арендопригодная площадь которых превысит 800 тыс. кв. м. В числе ожидаемых проектов, запланированных к выходу на 2014 год в Москве, можно назвать «Авиа Парк», «Колумбус» и «Вегас Крокус Сити».
А против B
В 2013 году произошли существенные изменения в налоговом законодательстве, которые приведут к росту налоговой нагрузки для владельцев объектов коммерческой недвижимости офисного назначения. Изменения вступят в силу с 1 января 2014 г., и можно ожидать, что это окажет значительное влияние на рынок офисной недвижимости. Одним из наиболее важных событий на рынке стал ввод в эксплуатацию башни «Меркурий» в ММДЦ «Москва-Сити». Также год отметился рядом инвестиционных сделок по покупке офисных зданий – это приобретение структурами компании Millhouse Capital бизнес-центра «Белые Сады» и «Четыре Ветра», покупка компанией O1 Properties бизнес-центра iCube и приобретение бизнес-центра «Имперский Дом» фондом, находящимся под управлением UFG Real Estate. Компания «Алроса» купила одно из зданий комплекса «Аквамарин III» для размещения своего офиса.
По словам Ольги Ясько, при создании проектов, все большее внимание уделяется не только созданию качественного здания, но и развитию окружающей его территории, инфраструктуры. «Мы ожидаем увеличение количества децентрализованных объектов, а также офисных площадей сертифицированных по международным стандартам энергоэффективности. После рекордно низкого объема введенных в эксплуатацию офисных площадей в 2012 году в 2013 ожидается превышения прошлогоднего показателя почти на 35%, а до 2016 г., по нашим прогнозам, в эксплуатацию будет введено около 2,8 млн кв. м высококачественных офисных площадей», - заявила Ясько.
Соломенникова Татьяна, старший специалист практики «Оценка активов» Консалтинговой группы «НЭО Центр», говорит о то, что также в 2013 г. в целях борьбы с долгостроем, правительством Москвы были внесены изменения в постановление «О совершенствовании порядка установления арендной платы за землю в г. Москве». «Было принято решение, стимулировать девелоперов быстрее выходить на строительные площадки с помощью арендной платы за землю: чем дольше объект находится в стадии строительства, тем выше ставка аренды. А по истечении 6 лет отведенных на стройку, земельные платежи достигнут потолка - 10% от кадастровой стоимости участка. Но, несмотря на рад законодательных изменений в 2014 г. все, же пока сохранятся тенденции уходящего года», - добавила эксперт.
И всё же, отсутствие экономического роста, имеющее своим следствием слабую деловую активность, приводит к невысокому спросу со стороны существующих компаний, и лишь незначительному прирост новых компаний-арендаторов. Как результат, проблема с заполняемостью нет разве что у объектов, расположенных в пределах центра. Также следующий год, судя по всему, станет не самым простым для офисов класса А. Всё чаще, потенциальные арендаторы таких площадей делают выбор в пользу B+ объектов, которые обходятся дешевле при своих часто незначительных отличиях от класса А.
Ни дня без складов
В 2013 году в московском регионе ориентировочно будет введено порядка 950 тыс. кв. м складских помещений, что вполовину перекрывает показатели 2012 года. В результате ввод складов в регионе может оказаться рекордным за последние три года. Однако такой значительный объем нового предложения не повлияет на объем вакантных площадей – большинство из вводимых объектов были арендованы или куплены еще на этапе строительства. Среди крупных объектов этого года можно назвать «Логопарк Север» компании «Логопарк Девелопмент», новые здания в «ПНК-Чехов» компании PNK Group, новые фазы ЛП «Климовск» и ЛП «Ногинск» компании Raven Russia, новые здания в «Южных Вратах» компании Radius Group, в проекте «Инфрастрой Быково» и другие. Высокие темпы роста рынка обусловлены дефицитом предложения и высоким спросом, при которых большинство помещений сдаются или продаются еще до окончания строительства, что отражено в низком показателе доли вакантных площадей.
Очевидно, что ожидать сколь бы то ни было заметного роста ставок в 2014 году оснований нет. Ситуация на рынке производственно-складских помещений в ближайшее время будет сопровождаться снижением спроса, и в сочетании с существующими темпами ввода новых площадей это приблизит сегмент к стабильности и насыщению существующего спроса. Есть мнение, что напротив, предложение наконец, встанет на поток и в данном сегменте в московском регионе начнёт формироваться серьёзная конкуренция.
В компании CBRE считают, что наиболее проблемным фактором, влияющим на спрос складов, будет наблюдающееся замедление в розничной торговле, которое может продолжиться и в 2014 году. «Усиление макроэкономических рисков, происходящее в 2013 году, делает девелоперов осторожными и повышает их интерес к сделкам в формате build-to-suit и форвардным сделкам. Доля сделок BTS, как и ранее, будет превышать 30%. Арендные ставки остаются на уровне прошлых лет в районе 135-140 долларов США за 1 кв. м. В 2014 году они ожидаются стабильными на этом уровне», - заявляют эксперты.
Возможно, что с развитием региональных рынков спрос на склады в них будет увеличиваться и в течение 3-5 лет объем товаров, попадающих в московский регион для дальнейшего распределения по территории России, несколько сократится. Ставки аренды остаются стабильными и в ближайший год существенно не изменятся. При условии отсутствия макроэкономических шоков рыночная ситуация в целом останется стабильной и коррекция ставок аренды составит около 3% в год в сторону увеличения. Данное изменение в большей степени будет связано с индексацией существующих договоров, чем с реальным ростом эффективной ставки аренды.
В любом случае нельзя отрицать факт того, что обсуждаемость развития складской недвижимости в России в этом году просто зашкаливала. Скорее всего, тренд этот сохранится, но вот характер обсуждений может измениться, так же как и извечная тема тотальной нехватки качественных складов.
Зависание загрузки
В 2012 году мы могли заметить довольно высокий интерес инвесторов к гостиничному рынку Москвы и области. Этому во многом способствовал вектор деятельности столичной администрации, направленный на продажу непрофильных активов. В ходе аукционов были реализованы отели «Метрополь», «Будапешт», помимо этого закрыты сделки по гостинице Рэдиссон Славянская, отелям Интерконтиненталь и Хилтон Ленинградская. В сравнении с 2012 текущий год кажется, куда мене интересным. Большинство сделок в гостиничном сегменте проходило по сравнительно небольшим объектам. К примеру, состоялась сделка по покупке пакета отелей ГК «Алроса». Помимо этого, стоит отметить лишь приобретение Александром Клячиным гостиницы Renaissanse Moscow.
Развитие гостиничного рынка столицы, прежде всего, направлено на развитие формата для размещения бизнес-туристов, а также постояльцев с широкими финансовыми возможностями. В текущем году в московский строй гостиниц встают в основном 4 и 5 звездочные проекты, с совокупным фондом примерно в 1000 номеров. Напротив, формирование комфортных условий для привлечения и размещения не слишком богатых категорий туристов происходит довольно вяло. Как итог - Москва не может реализовать и монетизировать все свои туристические возможности. Власти и рынок пытаются решить эти проблемы, однако далеко не всегда это приводит к успешным результатам. И всё же в Москве расширяется спектр средств размещения: за последнее время к ставшим уже привычными хостелам добавились гостиница для велосипедистов, капсульный отель Sleep box и другие.
По словам Дэвида Дженкинса, руководителя департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle, в 2013 году все сегменты рынка гостиниц Москвы продемонстрировали отсутствие роста загрузки по сравнению с прошлым годом. «В «плюсе» с точки зрения доходности оказался лишь люксовый сегмент, который за счет роста тарифов, но не загрузки, добился увеличения RevPAR (доходность на номер) на 4%. В остальных сегментах средние тарифы практически не изменились. В течение года на рынок вышло сразу несколько отелей, в том числе Sheraton Шереметьево, Kempinski Никольская, Novotel Москва Сити. В результате качественное гостиничное предложение в столице выросло на 7% и достигло около 13 тыс. номеров. Количество занятых номеров выросло также на 7%, благодаря чему удалось сохранить загрузку на прежнем уровне, несмотря на рост конкуренции», - заключил Дженкинс.
Значимой тенденцией также стоит назвать продолжающийся процесс развития проектов международных операторов на региональных рынках России. Данный факт объясняется как с планами проведения в нашей стране Чемпионата мира по футболу 2018 года, так и с предсказуемым ростом спроса на качественные и современные гостиничные площади. На данный момент региональные рынки зачастую всё ещё представлены старыми гостиницами советского формата. Стоит отметить, что в регионах строятся не только бюджетные отели, но и ряд премиум-проектов. К примеру, в Красноярске возводится отель Мариотт 5*. Rezidor сообщил о немериниях по открытию гостиницы Radisson в Уфе,а группа Hilton – отелей в Томске. Также сейчас активно вводятся отели в Сочи – почти все ведущие бренды откроют свои гостиницы в городе в ближайшее время, до начала Игр, в том числе Hyatt, Accor, Swissotel, Radisson, Interstate, Marriott, Capella и другие. В Санкт-Петербурге к открытию заявлены Park Inn Pulkovo Airport и Hilton & Hampton by Hilton ExpoForum St. Petersburg, в Ростове-на-Дону – Sheraton и Hyatt Regency, в Волгограде – Hilton Garden Inn (с Interstate) и Park Inn.
Старая пластинка
Не секрет, что после 2008 года, весь мир, и, конечно Россия, постоянно живёт в ожидании нового глобального экономического кризиса. Традиция продолжает жить, и 2014-ый многие вновь встретят в тревожном ожидании, если не новой волны кризиса, то серьёзной рецессии. И, казалось бы, все уже привыкли к такому раскладу дел, однако сейчас дела обстоят несколько серьёзнее. Исходя из макроэкономических итогов, и прогнозов на будущее, год обещает быть, мягко говоря, не самым простым.
Денис Колокольников, считает, что общеэкономическая ситуация не располагает к росту, поэтому 2014 год, безусловно, обещает конкуренцию объектам коммерческой недвижимости. «Наиболее вероятный сценарий для рынка – снижение потребности в коммерческих площадях. Тренд в меньшей степени коснется офисной недвижимости в центре города и качественного streetretail в пределах Садового кольца. Офисные объекты, расположенные вдали от центра, вероятно, будут иметь сложности с заполняемостью. Торговые центры с устаревшей концепцией перестают быть эффективными объектами», - подчеркнул Колокольников.
Алексей Филимонов, генеральный директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит о том, что планы развития федеральных сетей по открытию новых магазинов, в основном, снизятся по сравнению с 2012-2013 годами. «Кроме того, станет меньше спекулятивных проектов, девелоперов ожидают значительно большие финансовые и временные затраты на скрупулезную подготовку проектов. Продвижение станут начинать задолго до начала строительства для того, чтобы заручиться поддержкой потенциальных клиентов», - добавил специалист.
Рынок коммерческой недвижимости России могут ожидать довольно значительные изменения. Какова будет пропорция позитива и негатива этих изменений пока не совсем понятно. Прогнозирование в условиях современной мировой экономики – это дело крайне неблагодарное. И пускай, многие сейчас настроены пессимистично, всё же историю двигают оптимисты. И мы будем надеяться, что традиция ложного прогнозирования кризиса продолжится вновь. Тем более в следующем году планируется открытие целого ряда отличных и даже знаковых торговых центров, в которых непременно захочется тратить деньги.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 24.12.2013 г.
