Дорогие мои арендаторы! Бутик требует средств

 

Как отмечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, при расчете арендной ставки в стрит-ритейле исходят из параметров помещения. Расположение и характеристики объекта — вот слагаемые доходов. Наиболее дорогие площади традиционно располагаются в историческом центре города, на улицах с активным пешеходным и автомобильным трафиком, напоминает Сергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium.

 

Спрос на объекты в лучших торговых коридорах Москвы превышает предложение. Такая ситуация делает позицию арендодателя главенствующей, отмечает Екатерина Подлесных, руководитель отдела стрит-ритейл департамента торговой недвижимости Colliers International.

 

Если собственник высоко оценивает помещение и оно к тому же обладает такими характеристиками, как удачное местоположение, высокая проходимость, транспортная доступность, само собой разумеется, что оно будет сдаваться по высокой цене. В частности, представителям банковского сектора и общепита, считает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank. Несколько иной взгляд на «дорогих» арендаторов у Ирины Рачевской, старшего консультанта торговой недвижимости Cushman & Wakefield. Она выделяет ювелирку, часовые салоны, автошоу-рум, отделения связи и банки. Далее идут парфюмерные, косметические, обувные магазины, а также аптеки и кофейни.

 

Господин Тараненко резюмирует, что самыми платежеспособными являются представители специфических видов бизнеса, для которых необходимы площади, соответствующие определенному набору требований. Таких помещений гораздо меньше, чем объектов свободного назначения. По мнению эксперта, игроки ресторанного бизнеса и банковского сектора готовы платить за аренду нужных им квадратов более высокую ставку.

 

 

Требования, предъявляемые специфическими арендаторами к площадям, довольно жесткие. Как отмечает И. Рачевская, операторы этого типа заинтересованы в помещениях от 50 до 150 кв. м. Особенно ценятся объекты на первых этажах, имеющие максимум полезной площади, без подвалов, с панорамными витринами. Пожелания по электрической мощности зачастую имеют решающее значение. Наличие близлежащих парковок также делает объект привлекательным. В целом помещение в новом здании с большими витринами будет иметь преимущество перед историческим особняком, заключают эксперты.

 

Однако таких объектов в центре столицы крайне мало, напоминает В. Камлюк, поскольку для стрит-ритейла используется наследие, которое осталось со времен СССР. Поэтому зачастую арендаторы сталкиваются с тем, что риэлторы долго мониторят рынок и не могут подобрать варианты.

 

Кроме того, присутствует юридический аспект: для качественного арендатора необходимо, чтобы все документы были в порядке. Особенно это важно для иностранных ритейлеров, подчеркивает С. Камлюк.

 

Не в последнюю очередь смотрят и на соседей: маловероятно, что в одном доме будут расположены закусочная с шаурмой и премиальный салон красоты. По этой причине «дорогие» арендаторы никогда не размещаются в «спальниках».

 

Для premium-брендов крайне важно наличие рядом аналогичных операторов, соглашается Е. Подлесных. По ее мнению, единая торговая зона позволяет привлекать необходимую целевую аудиторию.

 

 

Наибольшим спросом у ритейлеров элитного сегмента пользуются помещения в Столешниковом переулке, на улицах Кузнецкий Мост, Тверской и Петровке, а также на Ленинском, Комсомольском и Кутузовском проспектах, считает С. Камлюк. Госпожа Подлесных добавляет к этому списку Пятницкую, Никольскую, Маросейку, а также торговые коридоры у станций метро, зоны вокруг крупных бизнес-центров.

 

Что касается уровня ставок в этих местах, то средние цены в стрит-ритейле сложно определить даже в пределах одной улицы. Например, стоимость аренды помещений в начале и в конце Тверской различается в разы.

 

Кроме удаленности от центра ставки колеблятчя в зависимости от качественных характеристик помещений, которые могут экспонироваться по ценам значительно выше или, наоборот, ниже рыночных. Например, аренда в Столешниковом переулке доходит до 7 тыс. долл./кв. м/год, а в прочих торговых коридорах ставки существенно ниже.

 

Как отмечает господин Камлюк, средний диапазон цен в самых привлекательных торговых зонах Москвы выглядит следующим образом. На улицах Кузнецкий Мост и Петровке они колеблются в пределах 3–6 тыс. долл./кв. м/год. На Тверской в последние годы наблюдается снижение — 2–5 тыс. долл./кв. м/год. Ставки аренды на помещения в зданиях, располагающихся на Ленинском, Комсомольском и Кутузовском проспектах, еще меньше — от 2 до 3,5 тыс. долл./кв. м/год.

 

Цены на Садовом кольце в среднем составляют 1,2–3 тыс. долл./кв. м/год. На основных магистральных улицах — 0,8–2,5 тыс., в спальных районах — 0,5–1,5 тыс.

 

 

Любопытно, что развитие стрит-ритейла, практически как и все в нашей стране, идет специфическим путем, что накладывает отпечаток и на работу «дорогих» арендаторов. Как напоминает Е. Подлесных, для стрит-ритейла Европы и США характерна стабильность взаимоотношений арендаторов и собственников помещения. За рубежом срок договора аренды может доходить до 20 лет. В России же связи не столь долгосрочны и крепки. Одним из самых ярких исключений является продолжительный договор с Reserved на Тверской.

 

Из-за краткосрочности отношений собственник часто не может пойти на серьезные перепланировки для специфического арендатора, поскольку потом эти площади будет сложно сдать.

 

Сергей Камлюк отмечает, что европейский рынок стрит-ритейла является более цивилизованным. К примеру, в Лондоне собственник сможет взыскать в суде с арендодателя, если тот при выезде сдал площадь, находящуюся в плохом состоянии. А в Москве распространена практика, когда компании вынуждены въезжать в помещение, требующее ремонта после предыдущих арендаторов.

 

Расхождения с мировой практикой присутствуют еще и потому, что с отменой парковки главная улица Москвы — Тверская — ориентирована на пешеходов и дешевую розницу, напоминает В. Камлюк (в отличие, например, от основного люксового коридора Парижа — Елисейских Полей).

 

Конечно, и в Европе многие стрит-ритейловые проекты представляют собой пешеходные зоны. Но это единые торговые пространства, которые либо полностью предназначены для прохожих, либо предполагают возможность без проблем перейти на другую строну улицы.

 

В Москве уже заявлены планы по созданию пешеходных зон на улицах Воздвиженка, Знаменка, Каретный Ряд, Малая Бронная. Однако они лишь отчасти будут представлять интерес для «дорогих» арендаторов. Наибольший спрос ожидается со стороны операторов общепита, fashion-брендов, магазинов подарков и косметики, а также бутиков высокотехнологичных гаджетов.

 

 

Как выразилась В. Камлюк, в Москве, подобно футболистам, все гоняются за одними «мячом»: ликвидными помещениями, количество которых ограничено. Из-за дефицита последних приоритет некоторых операторов сместился в сторону торговых центров. Ритейлерам одежных, обувных, аксессуарных, парфюмерных магазинов интересны демократичные ставки, большой выбор площадей, а также сложившийся клиентский поток и более высокий оборот, который предполагают моллы.

 

А кто же остался «на улице»? Как пояснила И. Рачевская, в стрит-ритейле сейчас открываются магазины, ориентированные на импульсные покупки и товары первой необходимости, либо представительские салоны (автошоу-рум, люксовые марки, бренды, впервые осваивающие Россию), а также предприятия сферы услуг и общепита. Кстати, последний сектор получил дополнительное развитие с расширением пешеходных зон в Москве, потеснив в некоторых торговых коридорах других операторов, не ориентированных на массовую аудиторию. Если раньше Кузнецкий Мост практически не имел определенной направленности присутствующих здесь арендаторов, то сейчас это общепитовская улица, потому что появилась пешеходная зона с трафиком и возможностью организации летних веранд. Еще одним примером является Дмитровка, дорожную часть которой сузили, а пешеходное пространство расширили.

 

Однако расстраиваться владельцам помещений не стоит — Москва всегда была интересна международному ритейлу. Судя по итогам выставки MAPIC, можно сказать, что люксовые операторы с интересом рассматривают возможность размещения в российской столице. Так что у каждого владельца есть шанс заполучить своего «дорогого» арендатора. Только нужно реально оценивать свой потенциал. В общем, все как в обычной жизни...

Людмила Стрельцова,
Недвижимость и Цены от 23.12.2013 г.