Особенности привокзальной аренды

Палаточная торговля, отсутствие мер безопасности, неудобный паркинг с нелегальным сбором средств, непонятная навигация — такие ассоциации пока вызывают столичные вокзалы у большинства арендаторов. Однако в скором времени ситуация изменится: появятся просторные залы, цивилизованные торговые ряды, современные кафе и рестораны. Власти обещают реорганизовать вокзалы и довести их до европейского уровня.

 

 

В силу профиля и технических особенностей вокзалы — достаточно специ­фические и сложные для аренды объекты. Однако, несмотря на отпугивающие факторы, они обладают неоспоримым преимуществом — огромным трафиком. По мнению Константина Королева, заместителя директора департамента инфраструктурных проектов NAI Becar, посещаемость ставит вокзалы в один ряд с лучшими торговыми центрами и даже выше их. Например, в ТРЦ «Золотой Вавилон» трафик составляет от 70 до 110 тыс. человек в сутки (в зависимости от дня недели), а на Киевском вокзале — 330 тыс. «Разумеется, большинству торговых компаний и заведений фастфуда, которые заточены на массовую аудиторию, площади в таких местах очень нужны», — убежден эксперт.

 

Впрочем, не все московские вокзалы на хорошем счету у арендаторов. Наиболее интересными эксперты называют объекты, прошедшие реконструкцию, — Курский и Ленинградский. Далее идут Киевский, Павелецкий и Казанский, где самые большие пассажиропотоки. Как замечает Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty, из-за невысокого трафика наименее интересны для аренды Рижский и Савеловский вокзалы.

 

По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, пока торговая недвижимость в этом формате развивается достаточно хаотично: «Помещения зачастую характеризуются неудобной конфигурацией, отсутствием витрин, низкими потолками, неудачным размещением относительно людских потоков. Это во многом является причиной того, что крупные сетевые игроки не рассматривают данные площади для размещения магазинов. По большей части торговля на вокзалах сегодня представлена точками индивидуальных предпринимателей и мелкими сетями».

 

Однако это не мешает собственникам предлагать помещения по ставкам, аналогичным хорошим ТЦ. По наблюдениям А. Белых, цены колеблются от 0,9–1 тыс. долл./кв. м/год до 4,5–5 тыс. в зависимости от площади (чем меньше — тем выше ставка) и назначения. Разница в стоимости связана с неоднородностью помещений, объясняют эксперты.

 

Потенциальный арендатор, который хочет заработать на вокзальной точке, должен четко понимать, где проходит основной пассажи­ропоток. «Помещения могут быть расположены ближе или дальше основного трафика потенциальных покупателей, — отмечает К. Королев. — Поэтому даже на одном вокзале бизнес может оказаться как в очень успешном месте, так и в малопосещаемом. Интересно, что на ранних этапах реконструкций сложно определить, как переместятся потоки по завершении работ. Это риск, требующий отдельной проработки».

 

 

Большой трафик притягивает на вокзалы разнообразные группы арендаторов. По словам Антона Коротаева, руководителя направления консалтинга в сфере торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, в первую очередь такими помещениями интересуются представители предприятий общественного питания и операторы сферы услуг, чьи услуги наиболее востребованы пассажирами. Кроме того, уместны салоны связи, точки продажи товаров импульсного спроса (например, журнальные и сувенирные киоски).

 

Как рассказала Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer, в 2013–2014 гг. компании «Организация питания на вокзалах» и РРХ запускают в эксплуатацию 13 точек общепита на Ярославском, Казанском, Ленинградском, Павелецком и Белорусском вокзалах. В общей сложности под рестораны и фуд-корты будет выделено 10 тыс. квадратов. В частности, «Росинтер», которому будет предоставлено более 4 тыс. кв. м, намерен открыть рестораны и кофейни под брендами «IL Патио», Costa Coffee, «Планета Суши», T. G. I. Friday’s, а также под торговыми марками, предназначенными для развития только на транспортных узлах — «Мама Раша», «Американский бар и гриль». По словам эксперта, контракты подписаны с «Г. М. Р. Планета гостеприимства» (работает под брендами «Сбарро» и «Елки-палки»), а также ПБО «Савеловский» и ООО «Спектр», которые владеют франшизами KFC и Subway на организацию точек общепита на железнодорожных вокзалах.

 

Судя по всему, у подобных заведений большое и перспективное будущее. По словам А. Белых, уже сегодня ресторан KFC на Павелецком вокзале входит в число наиболее успешных. «Огромное число людей проводит время в точках общепита, ожидая прибытие поезда и встречая пассажиров», — подчеркивает эксперт.

 

И все-таки создавать на вокзалах полноценные торговые комплексы с обычным составом арендаторов, галереями и бутиками в Москве пока не спешат. Во-первых, на таких объектах совершаются в основном импульсивные покупки. Во-вторых, заманить сюда потенциальных покупателей с улицы (непассажиров) практически нереально. В-третьих, с большинством столичных вокзалов соседствуют полноценные ТЦ. Например, около Курского вокзала расположен «Атриум», у Киевского — «Европейский».

 

 

Многие операторы питания и торговли действительно хотели бы расположиться поближе к железнодорожным узлам, однако на этом пути встречается множество преград. По словам Виктории Камлюк, директора направления стрит-ритейла компании Knight Frank, на объектах, построенных в советский период, размещение предприятий общепита практически не предусмотрено. «Fashion-операторы могут столкнуться с проблемой безопасности, — продолжает эксперт. — Препятствием для размещения мини-маркетов, скорее всего, станут ненадлежащие санитарные условия, отсутствие помещений достаточной площади и оптимальной конфигурации, а также доступа транспорта к зоне загрузки».

 

Как отмечает Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, по большому счету работы по модернизации проведены только на Курском вокзале: «Речь не идет о реконструкции как таковой, скорее о ремонте, организации зон общественного питания и торговли с учетом актуальных потребностей пассажиров и сегодняшней загрузки. Ни реконцепции, ни нового капитального строительства не проводилось, но доходность все равно выросла и является максимальной».

 

По мнению В. Камлюк, особого внимания требует Комсомольская площадь. «Ленинградский, Казанский и Ярославский вокзалы практически не связаны между собой, несмотря на то что находятся очень близко друг к другу, — комментирует эксперт. — Проблем у этого транспортного узла много — недостаток мест парковки, неудобные стоянки для такси, неразвитость инфраструктуры. Комплексный подход к реконструкции сразу трех московских вокзалов позволил бы организовать крупный транспортный хаб, создать безопасный, удобный и коммерчески выгодный объект».

 

И все-таки улучшения на московских вокзалах налицо. И дело не только в реконструкции, но и в сервисе. К примеру, РЖД продвигает услугу «электронный билет», которая ограждает пассажиров от очередей. При этом на самих объектах появляется возможность сократить количество билетных класс и отдать освободившиеся квадраты под аренду.

 

 

Несмотря на эффектный вид и статус памятников архитектуры, вокзалы многих городов мира обладают сомнительной репутацией из-за низкого уровня безо­пасности. Так, в Париже до недавнего времени одними из самых неблагополучных и криминальных считались окрестности Гар Дю Нор (Северного вокзала). Реконструкция начата только в 2006 г. — район был благоустроен и приобрел урбанистическую ценность. В российской столице аналогию можно провести с Курским вокзалом, к которому еще несколько лет назад характеристики «удобство, безопасность и комфорт» не имели никакого отношения. «До реконструкции туда даже в дневное время было жутковато заходить, а вечером так и вовсе неприятно», — вспоминает К. Королев. — Сейчас все изменилось. Появились системы контроля правопорядка, включая видеонаблюдение внутри и снаружи, пункты досмотра, металлодетекторы на входах«.

 

Группа компаний RRG провела исследование, которое позволило обобщить мировой опыт на основе данных по 56 вокзальным комплексам Японии, Великобритании, США, Германии, Африки и Южной Америки. Полученные данные подтверждают: торговая составляющая в зарубежных проектах не только широко представлена, но и отлично работает. Объекты спроектированы с учетом того, чтобы обеспечить все возникающие в пути потребности пассажиров.

 

Госпожа Камлюк к числу наиболее интересных отнесла вокзал в центре Стокгольма, проект транспортного узла в Нидерландах (Nieuwe Hoog Catharijne) и Центральный вокзал Нью-Йорка (Grand Central Terminal), расположенный в Среднем Манхэттене.

 

«Grand Central Terminal — один из крупнейших в мире по количеству платформ и путей, — рассказывает она. — Здание построено еще в 1913 г. На его территории находятся поражающий богатством ассортимента и качеством товаров экобазар, а также лучший в Америке устричный ресторан, открытый одновременно с вокзалом 100 лет назад. Пообедать сюда приходят около 10 тыс. человек, проживающих или работающих поблизости».

 

Антон Богданов, директор по маркетингу производителя оконных систем PROPLEX, замечает, что на вокзалах многих европейских городов коммерческие площади устроены таким образом, что у кафе, например, есть два входа — как с улицы (с яркой вывеской), так и со стороны внутренней части. Таким образом, целевой аудиторией становятся не только пассажиры, но и проходящие мимо люди. Это очень эффективно с точки зрения бизнеса и удобно для клиентов.

 

Среди главных отличительных особенностей европейских вокзалов Е. Ржавская отмечает функциональность и максимальное удобство, высокий уровень общественного порядка, наличие комфортной сопутствующей инфраструктуры. «С этой точки зрения подход к модернизации вокзалов в Москве должен быть комплексным, а не направленным на внедрение единичных мер», — делает вывод она. По мнению Э. Ишметовой, пока ни один из наших вокзалов нельзя назвать транспортно-пересадочным узлом с полноценной торговой галереей (например, как вокзал «Термини» в Риме). Будущее эксперт видит в реализации концепта, сочетающего инфраструктурные и коммерческие составляющие.

Ольга Денисова,
Недвижимость и Цены от 02.12.2013 г.