Нестабильный макроэкономический климат в Еврозоне и ухудшающаяся обстановка в России стали ключевыми факторами развития рынка коммерческой недвижимости Москвы в 2013 г. Впрочем, в разных сегментах ситуация была неоднородной. Одни сделали шаг назад, другие — два вперед.
Индикатор рынка
Для офисной недвижимости 2013 г. оказался не из легких. Как отметила Елена Денисова, директор отдела офисных помещений СBRE, объем спроса существенно не изменился и вряд ли изменится в следующем году. По ставкам — пугающая стабильность: несколько последних лет средние показатели практически не меняются. Хотя в начале года и наблюдался рост, но в конце положение частично компенсировалось обратной динамикой. В итоге средний уровень ставок аренды в классах А и В+ увеличился не более чем на 5–7%.
«Сегмент офисной недвижимости является индикатором общего состояния всей коммерческой недвижимости, поскольку напрямую связан с деловой активностью и макроэкономикой, — комментирует Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium. — Именно по его положению можно судить о грядущих переменах».
Как отметил эксперт, в минувшем году владельцы офисной недвижимости активно заявляли о намерении продать активы. Официально на продажу были выставлены бизнес-центры Diamond Hall (Midland Development), Pallau-RB (ЗАО «Ферро-Строй»), «Даниловский Форт» («Галс-Девелопмент») и др. Были совершены сделки купли-продажи следующих объектов: «Белая Площадь» (O1 Properties), «Нахимовский, 58» (O1 Properties), «Имперский Дом» (UFG Real Estate), «Белые сады» (Millhouse).
Аппетиты на офисном рынке снизились. В моду вошли деловые комплексы класса В, наиболее востребованы площади до 1 тыс. кв. м. Основная девелоперская активность сместилась к Третьему транспортному кольцу (ТТК) с плавным переходом за МКАД.
При этом новое строительство показало рекордные результаты — около 750 тыс. кв. м, отметили в Cushman & Wakefield. В эксплуатацию введено порядка 40 офисных объектов. В их числе «Меркурий Сити Тауэр», «Белые сады», «9 Акров», «Парк Победы», «Ньютон Плаза» и др. По оценке экспертов, в следующем году объемы значительно снизятся. Основными причинами станут изменения в налоговом законодательстве, необходимость пересмотра финансовых планов застройщиков и политика экономии арендаторов.
По данным Welhome, среди введенных в 2013 г. офисных площадей преобладают помещения класса А. Их доля увеличилась на 12% по сравнению с аналогичным периодом 2012-го. Объем класса В+ составил 32%. Порядка 10% занял В–.
По итогам 2013 г. арендовано и куплено 1,6 млн кв. м офисных площадей, что меньше показателя прошлого периода (порядка 1,9 млн кв. м). Лидеры спроса — российские компании, потеснившие международных игроков. На рынке аренды наибольшую активность проявили структуры нефтегазового и добывающего сектора, финансовые организации, производственные фирмы, госкорпорации.
Многие арендаторы предпочитали продлевать текущие договоры, согласовывая с собственниками приемлемые условия. Скорее всего, в ближайшее время доля предварительных контрактов не увеличится, компании по-прежнему будут занимать выжидательную позицию, отмечают в Cushman & Wakefield. Возросшая налоговая нагрузка на арендодателей и стремление организаций сохранить бюджеты будут тормозить активность в начале года.
С прицелом на будущее
В 2013 г. на рынке торговой недвижимости произошло оживление: девелоперы объявили о новых, а также размороженных проектах. В результате общий объем потенциального предложения в 2014 г. может приблизиться к 1 млн квадратов. При этом в 2013-м показатель не превысил 360 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. — специализированные торговые центры, уточняют эксперты СBRE.
По данным Praedium, основу нового предложения составляют окружные торговые объекты: «Спортэкс» (26 тыс. кв. м GLA), «Райкин Плаза» (35 тыс.), «РИО» на Ленинском (35 тыс.), «Аутлет Центр Fashion House» (28,8 тыс.). Среди суперрегиональных объектов эксперты выделяют ТРЦ «Июнь» (78 тыс. кв. м GLA).
В минувшем году международные операторы продемонстрировали стойкий интерес к России. У нас появились 34 новых сетевых бренда, в том числе Nathan’s Famous, Patek Philippe, Serapian, Sherri Hill, Steve Madden, Takko Fashion и др. Площадками для премьер стали ГУМ, «Афимолл Сити», «Мега Белая Дача», «Галерея Модный Сезон» (бывший ТЦ «Галерея Москва»).
При этом потенциал велик. «В мире более 350 крупных брендов, у нас пока присутствует порядка 170, — комментирует Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — Мы все ждем их скорейшего появления». Эксперты прогнозируют: при сохранении активности в течение ближайших двух-трех лет Москва может выйти на третье место в мире по числу ведущих международных брендов после Лондона и Дубая.
Получил развитие тренд открытия крупными ритейлерами онлайн-порталов. За недавнее время глобальная сеть приросла магазинами Apple, LaCoste, Motivi, Tommy Hilfiger, Zara. В скором времени планируется интернет-запуск брендов Karen Millen, Massimo Dutti, Oysho. Впрочем, тенденция вряд ли приведет к заметному сокращению спроса ритейлеров на торговые площади.
По данным Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, ставки аренды на торговую недвижимость внутри Садового кольца за год снизились на 1,5% (до 1,9 тыс. долл./кв. м/год), на объекты за пределами центра — выросли на 1,4% (до 898 долл.). Средневзвешенная цена на рынке продаж по объектам в центре увеличилась на 24,7% (до 19,8 тыс. долл./кв. м/год), за его пределами снизилась (до 5,18 тыс.).
Среди актуальных рыночных задач эксперты называют реновацию комплексов первого поколения, близких к завершению жизненного цикла. По оценкам СBRE, для более миллиона квадратных метров торговых центров модернизация могла бы увеличить конкурентоспособность и эффективность бизнеса.
Урожайный год
Сегмент складской недвижимости продемонстрировал высокие результаты развития. В 2013 г. рынок не просто стабилизировался, а находился на стадии бума. По словам Н. Девятилова, пик спроса пришелся на II квартал (350 тыс. кв. м) и незначительно уменьшился в III квартале (340 тыс. кв. м).
По данным СBRE, объем нового предложения составил более 1 млн кв. м, что стало рекордом, по статистике, начиная с 2007 г. Если сбудутся прогнозы, 2014-й может быть еще более урожайным — девелоперами анонсировано порядка 1,5 млн квадратов.
Более одной трети объемов строительства пришлось на долю крупных сделок (от 40 тыс. кв. м). Примерно 90% введенных складских проектов уже заполнено арендаторами. В результате уровень вакансии составляет не более 1%, причем предпосылок к увеличению пока нет.
Практически все новые объекты относятся к классу А. Большинство введенной складской недвижимости располагается на юге. За три квартала в данной локации введено около 230 тыс. кв. м, подсчитали в Praedium. Второе место принадлежит северному направлению — 110 тыс. кв. м.
По мнению Вячеслава Холопова, партнера, директора по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS, минувший год наглядно показал, как влияют на рынок изменения в транспортном регулировании: «Вследствие ограничений движения грузовиков внутри МКАД компании стали рассматривать склады в непосредственной близости от Москвы. Арендаторы, которые обслуживают несколько городов, напротив, заинтересовались проектами в районе Московского малого кольца. Ожидаемое строительство ЦКАД должно улучшить транспортную ситуацию. Однако эти изменения произойдут с временным шагом в два-три года».
Порядка 60% сделок совершалось по схеме built-to-suit. «Такой цифры я не видел нигде в мире, — говорит Ланс Пилант, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE в России. — Год назад показатель находился на уровне 35%».
Арендные ставки оставались в диапазоне прошлых лет — 135–140 долл./кв. м. На объекты, расположенные в зоне до 10 км от города, цены были на 7–10% выше средних по рынку. Ожидается, что в 2014 г. ставки останутся стабильными.
МНЕНИЕ:
Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости, Knight Frank Russia & CIS:
«Минувший год продемонстрировал новые рекорды, которые вряд ли удастся превзойти в ближайшие несколько лет. В 2014 г. мы также увидим дальнейшее развитие складской недвижимости в регионах, причем преимущественно благодаря усилиям локальных девелоперов. При этом в Московском регионе ожидается максимальный за всю историю рынка годовой объем ввода в эксплуатацию современных складов».
Ставка на три звезды
Несмотря на то что основная девелоперская активность была сосредоточена на Сочи, открытие гостиниц происходило и в российской столице. В течение 2013 г. на рынок вышло сразу несколько отелей, в том числе «Sheraton Шереметьево», «Kempinski Никольская», «Novotel Москва-Сити». «В результате качественное предложение в столице выросло на 7% и достигло около 13 тыс. номеров, — рассказывает Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle. — Количество занятых номеров увеличилось также на 7%, благодаря чему удалось сохранить загрузку на прежнем уровне, хотя конкуренция выросла».
Среди необычных премьер внимание привлекает отель на улице Бахрушина, который сочетает в себе бренды Mercure, Ibis и Adagio (433 номера). Впрочем, данный объект пока не оказал серьезного влияния на показатели рынка, говорят эксперты.
Гостиничный сегмент находится в хорошей форме, его основные значения недалеки от предкризисных. По стоимости номера Москва входит в топ-3 наиболее дорогих городов Европы. Как отмечает Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию индустрии гостеприимства CBRE, средние цены выросли на 5%. По словам эксперта, тарифы завышены даже в трехзвездочных проектах.
Впрочем, в ближайшие пять лет ситуация может измениться. Предложение на рынке качественных гостиниц Москвы увеличится, что позволяет прогнозировать снижение цен на проживание. Как сообщил Д. Дженкинс, к 2018 г. сегмент пополнится 13 тыс. номерами, то есть вырастет вдвое. В эксплуатацию будут введены в основном международные гостиницы экономкласса и объекты среднеценовой категории.
Ожидаемые открытия:
- «Four Seasons Гостиница «Москва» (180 номеров);
- «Marriott Новый Арбат» (234 номера);
- «Radisson Шереметьево» (379 номеров).
МНЕНИЕ:
Николай Девятилов, генеральный директор компании Praedium:
«Согласно прогнозам Министерства экономического развития и утвержденному проекту государственного бюджета на 2014–2016 гг. наступивший год будет непростым для экономики страны. Принятие активных мер по стабилизации, сокращению неэффективных расходов и стимулированию доходной части бюджета едва ли поможет инвестиционным рынкам. Существует вероятность увеличения количества замороженных объектов строительства, а также отказа от реализации уже задуманных, преимущественно крупномасштабных проектов. Вероятнее всего, некоторые девелоперские компании и сетевые ритейлеры могут серьезно пересмотреть свою политику на 2014 г.»
Дарья Соболь,
Недвижимость и Цены от 27.01.2014 г.
