Казахская компания Meridian Capital занимается поиском локаций в Москве и регионах под возведение крупных торговых проектов. Одна из потенциальных территорий для этих целей - площадка проекта «Метрополия» на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта, на которой должен появиться ТРК совокупной площадью в 100 000 кв. м., сообщает Ведомости. Проект «Метрополия» представляет собой концепт создания делового района на участке площадью 21 га. Помимо торговой составляющей, там также возможно будет возведено 200 000 кв. м офисных площадей и столько же жилых. Девелопером проекта является компания «Метрополь девелопмент». Стороны, однако, пока не подтверждают факт переговоров о развитии партнёрства. Перспективы развития данной территории в указанном контексте обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете примерный размер инвестиций в данный торговый проект, а также кластер в целом?
Ольга Кочетова, директор департамента оценки Knight Frank Russia & CIS
Размер инвестиций в проект может составить около 120 - 150 млн долларов. Объем инвестиций в кластер будет зависеть от того, объекты какого назначения будут построены. Например, стоимость строительства жилья эконом-класса существенно ниже стоимости строительства офисов, к тому же следует учесть необходимость строительства объектов социального назначения и инфраструктуры.
Антон Коротаев,руководитель направления консалтинга в сфере торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle
С точки зрения формата торгового комплекса, то ресурсное качество земельного участка, предназначенного под застройку, позволило бы реализовать в данной локации объект большего масштаба, общей арендуемой площадью порядка 120 000 кв. м. Таким образом, предварительный размер инвестиций в создание проекта может достигать ориентировочно 220-260 млн долларов в зависимости от конфигурации комплекса.
Мария Стольникова, директор по развитию направления стратегического консалтинга CBRE
«Объем инвестиций в ТРЦ общей площадью около 100 000 кв. м, может составить ориентировочно около $180-200 млн., без учета внешних сетей.
Денис Николаев, партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Исходя из заявленных объемов проекта, учитывая затраты на сопутствующую инфраструктуру, бюджет инвестиций может составить 1,2-1,5 млрд. долл. США. Инвестиции в торговый проект могут составить 250-300 млн. долл. США.
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer
Инвестиции в строительство торгового центра могут составить в зависимости от проекта ~ 2500 долларов за кв.м. Общие инвестиции в проект могут составить ~ 1 – 1,3 млрд. долларов.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Стоимость строительства торгового центра площадью 100 000 кв.м в среднем составляет 3,5-4 млрд рублей. Такой разброс определяется тем, что для более точного расчета необходимы данные по сетям и условиям подключения коммуникаций. Строительство собственно коробки – это 3,5 млрд рублей, и еще примерно 500 млн могут стоить сети и прочее.
Как вы оцениваете уровень локации данного участка для создания торгового проекта, а также транспортно-инфраструктурную ситуацию в данном районе?
Ольга Кочетова
Транспортная ситуация в районе на данный момент неблагоприятная. Основные магистрали - ТТК, Рязанский и Волгоградский проспект. Однако в районе предусмотрена реализация комплексного редевелопмента, создания микрорайона с современной торговой и социальной инфраструктурой.
Антон Коротаев
По нашим оценкам, данная локация весьма удачна для расположения такого крупного проекта, как «Метрополия». Нахождение комплекса на вечерней стороне Волгоградского проспекта, на пересечении с крупной транспортной магистралью – ТТК – делает будущий объект потенциально привлекательным для жителей всех близлежащих районов на юго-востоке Москвы.
Мария Стольникова
Территория проекта «Метрополия» располагается на пересечении ТТК и Волгоградского проспекта и с точки зрения транспортной доступности, безусловно, имеет хорошее местоположение для размещения ТРЦ. Однако транспортная обстановка в данной части ТТК и Волгоградского пр. достаточно сложная, как в будни, так и в выходные дни.
Денис Николаев
Локация торгового проекта с точки зрения транспортной доступности в целом хорошая, так как это пересечение двух крупных автомагистралей Волгоградского проспекта и ТТК, но стоит отметить достаточно напряженную автомобильную ситуацию в районе, которую несколько помогла бы разрешить запланированная юго-восточная хорда, вместо Четвёртого Транспортного Кольца. Еще одно преимущество локации – это пешеходная доступность до станции метро «Волгоградский проспект» и «Дубровка». При правильной концепции и связки проекта с подземкой привлекательность самого торгового объекта и, в общем, планируемого проекта имеет шансы на успех.
Елена Шевчук
В данном районе уже представлены два крупных торговых объекта – ТРЦ Город на Рязанке (56 000 кв.м.) и строящийся ТРЦ «Мозайка» (68 000 кв.м.). Учитывая такую конкуренцию и высокую загруженность Волгоградского проспекта, новый торговый центр будет ориентирован в основном на жителей района. И в этом случае нужно провести более тщательный маркетинг и определить оптимальную торговую площадь.
Юрий Тараненко
Что касается месторасположения участка, это очень спорная локация для строительства классического ТЦ – и с точки зрения транспортной доступности, и с точки зрения окружения и конкурентной среды. В ближайшее время будет открываться проект 130 000 кв.м. на ТТК, в районе Велозаводской улицы, то есть практически напротив. Что касается транспортной доступности, то в этом месте на Волгоградском проспекте всегда стоит пробка, и, скорее всего, она никуда не исчезнет. На мой взгляд, целевая аудитория комплекса – это люди, которые едут по Волгоградке домой, потому что ТЦ будет ориентирован на вечерний трафик. О дневном трафике говорить не приходится, потому что жилья вокруг практически нет. А значит, собственникам предстоит плотно работать над концепцией и над развязками, чтобы люди хотели туда заезжать.
Каково конкурентное окружение с точки зрения офисной и торговой недвижимости? Какой формат наиболее подходит участку, не много ли 100 000 кв. м?
Ольга Кочетова
Район малопривлекателен для офисной недвижимости. Торговый центр с грамотной концепцией будет востребован, а планируемый объем 100 000 кв.м позволит создать торговый центр, который станет центром притяжения для близлежащих существующих и будущих жилых микрорайонов.
Антон Коротаев
Говоря о конкурентном окружении, нельзя не назвать две очереди ТЦ «Город» на Рязанке, ТЦ «Город Лефортово» на шоссе Энтузиастов, а также два торговых проекта, открытие которых заявлено на 2014 и 2015 годы – «Мозаика» и «Ривер Молл», соответственно.
Мария Стольникова
Также стоит отметить и высокий уровень конкуренции в рассматриваемом районе. В радиусе 10-15 мин. располагаются такие значимые объекты как: ТРЦ Ривер Мол, ТРЦ Мозайка и др. Участок требует аккуратного подхода с точки зрения баланса площадей и определения формата проекта и, безусловно, проведения профессиональных исследований».
Денис Николаев
Чтобы говорить о конкуренции, необходимо понимать будущий торговый формат, да и формат всего проекта. Исходя из такого понимания, а так же существующих и планируемых проектах в районе. будет формироваться и площадь и концепция, а значит возможность взглянуть на конкурентов. Основным конкурентом по шоппингу вероятно будет ТК «Дубровка», а по строительным материалам «Метр Квадратный». С офисами на сегодня в Москве больших проблем нет и судя по всему не предвидится, немного далее по Волгоградскому проспекту, в сторону области, расположены БЦ «Авилон Плаза» и БЦ «The Cube», а в районе Угрешской ул. Технопарк Синтез. Поэтому, кажется, что все есть и всего хватает. Я считаю, что успех данного проекта лежит в общей уникальной концепции.
Елена Шевчук
В этом районе представлены бизнес-центры класса B. Это обусловлено соответствующим спросом и средними ставками аренды для Юго-Восточного района Москвы (~ 400 - 460 долларов за кв.м. в год без учета НДС и эксплуатации). Поэтому для заявлено проекта будет очень важно определить реальный спрос и востребованную классность будущих площадей.
Юрий Тараненко
Чтобы ответить на вопрос, какого размера ТЦ имеет смысл строить в конкретном месте, нужно проводить серьезные исследования. Навскидку могу отметить, что если центр ориентирован только на транзитный трафик и, если собственником есть понимание, как этот трафик получить, то, наверное, 100 000 кв.м – это нормальный объем для данного места. Но поскольку локация очень неоднозначная и сложная, то и объем ТЦ объективно оценить сложно. С моей точки зрения, чтобы проект заработал, он должен иметь ярко выраженную якорную функцию (крупный «Ашан», DIY, большие универмаги как Стокманн, «ХЦ»), чтобы служить центром целевой покупки. Тогда есть шанс, что на потоке, который будут создавать якоря, будет работать и небольшая торговая галерея. Удачным аналогом подобного ТЦ можно считать «Город-2» в районе шоссе Энтузиастов: успешный проект с достаточно удачной концепцией, мощными якорями и похожим месторасположением - тоже пробка и тоже вокруг промзон.
Арендатор.ру от 24.01.2014 г.
