В Госдуму планируется внести законопроект, направленный на значительное ограничение капитального строительства на территории Москвы и Санкт-Петербурга. Исходя из документа, который предложили члены фракции от ЛДПР с помощью муниципальных московских парламентариев, возвести сооружение можно будет только на участке ранее снесенного здания, при этом оно должно соответствовать габаритам старого. В границах же исторических центров обеих столиц инвесторам могут разрешить только реставрационные работы. Вопрос того, как изменяется исторический центр Москвы и каким он должен быть, обсудили наши эксперты.
Как вы относитесь к подобной инициативе, в таком виде как она сформирована?
Ольга Тарасова, младший партнер практики «Оценка активов» Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Инициатива в стиле ЛДПР, а именно - все запретить, как всегда опоздала. Воспринимается как пиар, чтобы напомнить о себе. От исторического облика столицы мало что осталось, по-прежнему сносятся памятники и в центре сплошной новодел.
Полагаю, сначала нужно создать и принять общую концепцию застройки и реконструкции исторического центра, разработать и принять законодательные акты, которые позволять реализовать данную программу. Считаю, план застройки исторического центра должен приниматься и обсуждаться открыто, чтобы не ущемлять интересы жителей и учесть мнение экспретов по градостроительству и урбанистике. Планы по застройке и перестройке городов относятся к компетенциям администрации поселений, а не политических партий и организаций.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Понятно, что данная инициатива нацелена на защиту тех зданий, которые представляют реальную историческую ценность и формируют архитектурный ландшафт Москвы. Она связана с тем, что существующие нормативные акты вследствие коррупции и возможностей для обхода не полностью решают стоящие перед ними задачи. Вместе с тем, следует отметить, что по своей силе данная инициатива чрезмерна, т.к. она реально затруднит работу с постройками, которые засоряют город, и будет скорее препятствовать его развитию. Поставленную задачу целесообразно решать более тонкими методами.
Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle
В случае введения таких ограничений возникнут проблемы, к примеру, с застройкой промышленных территорий – обычно они характеризуются низкой плотностью застройки, и реализовать полноценный проект в тех же параметрах будет невозможно. Помимо этого, в центре Москвы достаточно много старых, заброшенных зданий, не увеличивая площадь которых нельзя добиться экономической привлекательности подобного проекта редевелопмента. Инвесторам это вряд ли будет интересно.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG:
Как москвич, к инициативам по ограничению строительства в историческом центре города я отношусь положительно. Объективно, не так много действительно новых интересных объектов построено в границах Садового - мне ближе европейский подход, когда центр реставрируется, но «картинка» не меняется. В то же время, любая здравая мысль может быть погребена слишком прямой и необдуманной реализацией. Очевидно, что в границах центра уже ведутся на разных стадиях новые девелоперские проекты, в которые уже вложены средства – и остановка их скажется на рынке негативно.
Александр Закускин, заместителя директора отдела консалтинга и оценки Colliers International
В текущих тенденциях, когда от количественных показателей необходимо переходить в качественные, когда Москва должна развиваться не только как деловая, но и как культурная столица мира, вопрос застройки ее исторического центра стоит достаточно остро. Безусловно, это будет больше популистическая инициатива, нежели та, которая будет поддержана, особенно учитываю большое количество ветхого фонда в некоторых районах центра Москвы и СПб. Но некоторые здравые вещи в их инициативе есть: это необходимость ограничивать и точечно регулировать строительство в центре крупных городов. Первые шаги на этом пути уже сделаны, так, к примеру, в Москве нет новой точечной застройки. Любая застройка, особенно в центре должна рассматриваться в особом порядке.
Александр Морозов, руководитель проектов департамента стратегического консалтинга Knight Frank
Идея обеспечения сохранности архитектурных памятников культурно-исторического центра города путем ужесточения норм и законов обоснована. Для формирования окончательного законопроекта необходимо привлекать профильных специалистов. Едва ли реакция рынка будет значительной – многие площадки в центре уже застроены и новое строительство слабо влияет на рынок.
Разделяете ли вы в целом мнение, о том, что нужно ослабить темпы строительства или вовсе его остановить внутри исторической Москвы? Где вы, по-вашему, её реальные границы?
Ольга Тарасова
В Москве принят ряд постановлений, ограничивающих застройку в центре Москвы. Поэтому в центре не наблюдается интенсивного строительства. А вот снос любых исторических объектов следует остановить, а так же усилить контроль по реконструкции и надстройке существующих зданий. Основные исторические объекты находятся в пределах Садового кольца, но есть и иные исторические территории, являющиеся памятниками истории и культуры, например, Коломенское или Царицыно. Окружение исторических памятников должно быть гармоничным.
Валентин Гаврилов
Реконструкция и строительство являются непосредственным отражением жизни города. Город развивается и приспосабливается к меняющимся нуждам жителей. В данном контексте остановка данных процессов не кажется оптимальным вариантом. Скорее должна быть упорядочена и сделана максимально прозрачной процедура принятия решений о строительстве и реконструкции. Вариант «все запретить», конечно, тоже возможен, но он, как правило, просто констатирует неспособность решить проблему более продуктивными методами.
Юлия Никуличева
В целом, на наш взгляд, сегодня власти Москвы достаточно активно контролируют вопросы нового строительства в центральной части города. Невооруженным глазом видно, что объемы застройки в центре сократились в разы, новые проекты выводятся реже. При согласовании новых проектов очень сильно ограничивается их плотность застройки.
Юрий Тараненко
Если проводить границу, можно – очень приближенно – сказать, что в пределах Садового кольца здания, построенные до 20-30х годов, стоит оставить нетронутыми, а в случае более поздней застройки можно рассматривать каждый конкретный случай.
Александр Закускин
Если говорить о Москве – можно было бы ограничить застройку в границах Бульварного, Садового и Третьего Транспортного кольца. Есть некоторые микрорайоны, застройку которых надо рассматривать исключительно как комплексное развитие территории и никак иначе, примеры такой застройки уже есть и в Москве и Санкт-Петербурге. Как пример, я бы назвал комплекс «Романов Двор», «Легион на Ордынке» и т.д.
Александр Морозов
Безусловно, разделяем: культурно-исторический центр столицы – лицо всей страны и должен быть сохранен и реставрирован. Воплощение этого мнения в закон было наиболее актуально во времена становления рынка (90-ые годы), т.к. к настоящему времени целый ряд исторических зданий уничтожен, зеленые зоны и скверы застроены.
Как вы оцениваете уровень приемлемости и совершенства текущего законодательства и схем работы рынка недвижимости в пределах исторического цента Москвы?
Ольга Тарасова
В пределах исторического центра стоимость недвижимости самая высокая в Москве. Здесь в основном спрос опережает предложение и наблюдается устойчивы рост цен. Законодательство следует совершенствовать, усилить ответственность за принятие необдуманных решений по сносу исторических объектов (персонально чиновников), а так же собственников объектов за их сохранность. Исторические объекты следует страховать в обязательном порядке, очень уж часто они горят.
Валентин Гаврилов
Сам факт того, что постоянно возникают инициативы о полном запрете строительства и реконструкции, говорит о том, что существующие процедуры принятия решений недостаточно эффективны, и им есть куда развиваться.
Юлия Никуличева
В то же время, по нашему мнению, нельзя вводить полный запрет на застройку, нужно регулировать ее плотность и функционал. Некоторые объекты всегда нужны будут в центре города – новые парковки, учебные заведения и так далее, нельзя одним решением запретить все.
Юрий Тараненко
В историческом центре сегодня существуют не только старые здания, нуждающиеся в сохранении, но и довольно много неинтересных и не соответствующих духу центра построек – хрущевок, панельных домов, типовых административных зданий и т.п. Как раз эти участки могут быть застроены новыми проектами – важно только, чтобы застройка велась с учетом старых параметров исторического центра. Новые многоэтажки на месте старых – не лучшее решение.
Александр Закускин
Что касается законодательства – то в указанном выше ключе я бы и работал, возможно, наделил бы отдельными полномочиями в этой сфере муниципальных депутатов в Москве. Отдельные проекты должны проходить особый порядок согласования и выбора, как например, это сделано с проектом парка «Зарядье» на месте снесенной гостиницы Россия.
Александр Морозов
Затрудняюсь ответить.
Арендатор.ру от 30.01 2014 г.
