О будущем столичного района Чертаново Южное эксперты говорят с оптимизмом. Несмотря на удаленность от центра мегаполиса, это место интересно застройщикам и покупателям жилья.
Чертаново Южное входит в состав Южного административного округа столицы и имеет общие границы с МКАД, Битцевским лесопарком, а также с Центральным Чертаново и Западным Бирюлево (ЮАО), Северным Бутово и Ясенево (ЮЗАО). На территории района расположены крупные природные парки «Аннинский лесопарк» и «Долина реки Городни». Кстати, Городня — второй по длине после Сетуни приток Москвы-реки в пределах города.
ИСТОРИЧЕСКИЙ ЭКСКУРС:
Своим названием район обязан деревне Чертаново, первое документальное упоминание о которой встречается еще в ХVII в. в писцовых книгах Коломенской волости. В начале XIX в. в селе открылась почтовая станция, первая от Москвы по Серпуховской дороге. Чертаново вписано в историю Отечественной вой-ны 1812 г. — там состоялся кавалерийский бой между русскими и французскими войсками. В состав Москвы деревня Чертаново вошла с 1960 г. А уже с 1970 г. территория стала местом массовой застройки.
В зоне доступа
От центра Москвы Чертаново Южное находится довольно далеко, поэтому здесь особенно актуален дорожно-транспортный вопрос. В настоящее время на территории района функционирует две станции метрополитена — «Аннино» и «Улица Академика Янгеля». Пользуются жители и станцией «Пражская», которая расположена в соседнем Центральном Чертаново.
Кроме того, в Южном Чертаново находятся две железнодорожные станции — Красный Строитель и Покровская, здесь останавливаются электропоезда, следующие на Курский вокзал.
Дорожная сеть состоит из 14 улиц. Главная магистраль, по которой курсируют основные транспортные потоки, связывающие центр города с Подмосковьем, — Варшавское шоссе. Оно всегда считалось одним из самых загруженных в столице. Реконструкцию этой трассы начали еще в конце 2011 г., и в настоящее время большая часть строительных работ уже практически завершена. В декабре 2012 г. появилась разворотная эстакада перед развязкой шоссе и МКАД. В мае 2013 г. был открыт транспортный тоннель на пересечении с улицей Подольских Курсантов, что обеспечивает бессветофорное движение на участке более 2 км. В результате всех этих мер пропускная способность магистрали заметно улучшилась. В рамках проекта планируют также провести реконструкцию разворотного съезда на Россошанской улице (с обеспечением ширины 98 м). На остановках общественного транспорта будут устроены заездные карманы глубиной 2–3 м и длиной 40–50 м. На 2014 г. намечено сооружение развязки на пересечении шоссе с улицей Академика Янгеля.
На территории района активно ведут гаражное строительство. На улицах Академика Янгеля и Подольских Курсантов по программе столичного правительства появятся два многоуровневых комплекса (машино-места в них реализует ГУП «Дирекция гаражного строительства» г. Москвы).
Для комфорта, отдыха и содержательного досуга
Как говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», несмотря на высокую плотность населения, в Чертаново Южном нет недостатка в объектах социальной инфраструктуры, поскольку это спальный район. Здесь функционирует 12 детских садов, 20 школ, в том числе несколько специализированных (№ 1245 с углубленным изучением языка, № 549 — математики и физики, № 881 — информатики, математики и физики).
С пользой провести свой досуг можно в ДК «Маяк» (улица Газопровод), где есть бесплатные кружки и секции, и в ДК «Гармония» (улица Кировоградская). На улице Подольских Курсантов работает детская изостудия, а на улице Дорожной — выставочный зал «На Дорожной». Жителей района обслуживают в шести поликлиниках — четырех взрослых и двух детских, кроме того, есть детский санаторий.
В Чертаново Южном действует несколько крупных торговых центров, чем может похвастаться далеко не каждый спальный район. Наиболее заметные — «Меримис», «Сомбреро», «Варшавка-33», «Персей» и недавно реконструированный ТЦ «Прага».
Что касается офисной недвижимости, то с ней сложнее. Айдар Галлеев, руководитель отдела консалтинга и аналитики группы компаний RRG, отмечает, что район не относится к центрам деловой активности, вплоть до недавнего времени в нем не было качественных бизнес-центров. Около 70% таких объектов введено в эксплуатацию в 2010 г. и позднее. Среди них можно выделить Solutions, «Билдинг Сервис», «Аннино Плаза» и др.
МНЕНИЕ:
Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс»:
«Район можно охарактеризовать как достаточно комфортный для проживания. Во-первых, он имеет хорошую транспортную доступность. Во-вторых, здесь развита коммерческая и социальная инфраструктура. В то же время есть существенный минус — экологическая ситуация. Большинство домов построено вдоль Варшавского шоссе, поэтому местным жителям приходится мириться с сильно загрязненным воздухом. Явно не хватает зеленых насаждений — существующих лесопарковых зон недостаточно, чтобы поглотить вредные выхлопы. Но ситуация может измениться к лучшему, когда будет построен новый народный парк «Покровское».
Вторичное жилье: панель вне конкуренции
Рынок вторичного жилья достаточно разнообразный, при этом старый и ветхий фонд в Чертаново Южном практически отсутствует. По данным Светланы Бириной, руководителя департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», общий объем предложения неновых квартир составляет примерно 1,4 тыс. Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра компании «Домус финанс», уточняет, что на продажу выставлены в основном варианты в панельных домах, доля квартир в монолитных зданиях составляет менее 2% от всего предложения.
Как отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости», самый недорогой объект вторички стоит 4,9 млн руб. Это однокомнатная квартира общей площадью 30 кв. м с кухней 6 кв. м на первом этаже девятиэтажного панельного дома на улице Подольских Курсантов. Самое дорогое предложение — за 15,5 млн руб. Это квартира площадью 80,6 кв. м с кухней 12 кв. м на 14-м этаже монолитно-кирпичного дома.
По словам Ирины Кирсановой, директора по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», средняя цена однокомнатных квартир в Чертаново Южном составляет 5,9 млн руб., двухкомнатных — 8 млн, трехкомнатных — 10 млн. Довольно много предложений просторных однушек (38–41 кв. м) стоимостью 6–6,3 млн руб.
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, уточняет, что средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья составляет около 145 тыс. руб. Для сравнения: в менее комфортных районах Бирюлево Восточное и Западное она не превышает 125 тыс. руб.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в рейтинге районов по среднему уровню цен Чертаново Южное занимает 63-е место из 86.
МНЕНИЕ:
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
«Чертаново Южное является классическим спальным районом, он отличается более или менее однородной застройкой и развитой инфраструктурой. Я считаю, что район будет интересен и застройщикам, и покупателям. ГК «ПИК» построит здесь новый микрорайон Варшавские Холмы — данный проект будет реализован на территории бывшей промышленной зоны завода «Газстроймаш». Девелопер планирует возвести на этом участке около 130 тыс. кв. м жилья, а также детский сад и подземный паркинг».
Новое строительство
По данным Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», средняя цена 1 кв. м в новостройках района составляет 161,9 тыс. руб. Однако пока жилья в Чертаново Южном строят мало. На первичном рынке сейчас представлены квартиры только в двух жилых комплексах. Они расположены в непосредственной близости друг от друга, рядом со станцией метро «Улица Академика Янгеля». ГК «ПИК» заканчивает ЖК «Чертановский», а компания «ФСК-Лидер» возводит комплекс комфорткласса «М-Хаус». Оба объекта монолитного типа, квартиры в них продают без отделки.
По оценке Софьи Лебедевой, генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки», сегодня около 90% от всего первичного предложения района сосредоточено в ЖК «М-Хаус». Комплекс находится на стадии монтажа верхних этажей, окончание строительства запланировано на IV квартал 2014 г. В продаже одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 39,5 до 89,2 кв. м. Цена 1 кв. м составляет 129,3 тыс. руб. и выше.
ЖК «Чертановский» состоит из комплекса зданий: это 18-этажный панельный дом (серия «КОПЭ-М-Парус»), 25-этажное здание (серия «КОПЭ-Башня») и сооружение, возведенное по индивидуальному проекту. Стоимость 1 кв. м колеблется от 142 до 167 тыс. руб. Помимо традиционных однушек, двушек и трешек на продажу выставлены четырехкомнатные квартиры — помещение площадью 118,7 кв. м обойдется в 16,9 млн руб.
Елизавета Шольковская,
Недвижимость и Цены от 13.01.2014 г.
