ГЗК Москвы согласовала проект планировки территории на северо-востоке столицы, где будет сооружён многофункциональный торговый комплекс с офисами и апартаментами. Инвестором проекта выступает компания «Энка ТЦ». Исходя из проекта, МФК будет открыт по адресу: Шереметьевская улица, владение 20, а его Площадь составит 179,4 тысячи кв.м. В настоящее время на указанной территории расположены ТЦ «Капитолий», объекты общественно-производственного значения, в числе которых педагогический колледж, ФОК, завод, стройплощадка шахты метрополитена, две автозаправки. Подробности развития проекта и данного района Москвы в целом, обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете инфраструктурное и транспортное окружение данного участка?
Юлия Прокопенко, директор по маркетингу Storm Properties
В целом, расположение участка всего в 5 минутах езды от ТТК на автомобиле или в 10 мин. от Садового кольца - большое преимущество для объекта. Однако дорога до ближайшей станции метрополитена «Марьина роща» займет около 12 минут пешком, что является довольно критичным фактором для объектов коммерческой недвижимости. Район расположения проекта не обладает деловым имиджем, в ближайшем окружении преобладает устаревшая жилая застройка. Общественная и развлекательная инфраструктура района развита слабо. Между тем, район имеет огромный потенциал развития. Район Марьина роща на протяжении долгих лет в силу своего исторического развития считался промышленным районом, и до сегодняшнего дня на его территории располагается множество заводов, привлекательных с точки зрения инвестиций. Программа Московского правительства по реорганизации промышленных зон открывает возможности для появления новых проектов на небольшом удалении от центра. Размер участков и невысокая плотность застройки промзон позволяют реализовывать крупные и интересные инвестиционные проекты.
Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ
Потенциал места с точки зрения размещения ТРЦ полностью не исчерпан. С учетом сегодняшней рыночной ситуации, на участке возможно размещение более крупного ТРЦ, нежели существующего Капитолия на 23 тыс.кв.м GLA. По Шереметьевской улице осуществляется доступ ко многим жилым районам города. При этом, значительная часть территории в окружении проекта - южной части СВАО, на текущий момент, занята землями РЖД - ж/д путями и грузовыми дворами Савеловского и Рижского направления. Данные земли в перспективе также предполагается вовлечь в процесс редевелопмента.
Александр Иерусалимов, директор департамента инфраструктурных объектов
Рассматриваемый под проект участок находится в довольно замкнутом в транспортном смысле окружении. Основной связующей артерией здесь является Шереметьевская улица с 2-3 полосами для движения в каждую сторону. На севере есть выезд на огородный проезд и в район Звездного бульвара. Все перечисленные улицы уже сейчас находятся в критическом состоянии с точки зрения транспортной загруженности. Средняя длина пробки в час пик составляет 2,5-4км, а время на её преодоление может достигать 40-50 минут, если нет аварий. При этом, площадь нового объекта будет в 5 раз больше, чем у старого ТЦ Капитолий. Потоки посетителей для такого объекта должны вырасти хотя бы в 4 раза, чтобы объект мог нормально функционировать. Кроме того, логично предположить, что в составе объекта будут достаточно серьезные арендаторы, работающие генераторами потоков: гипермаркеты, развлекательные зоны – это вызовет увеличение существующих потоков на прилегающих улицах.
Клавдия Чистова, руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE
Участок расположен фактически внутри промышленной зоны, лишь с западной стороны к нему прилегают жилые кварталы. К тому же по близости отсутствуют станции метро - ближайшая станция Марьина роща находится в 1 км. Это существенно ограничивает его пешеходную доступность. Что касается транспортной доступности, то ее можно охарактеризовать как достаточно высокую. Участок расположен недалеко от ТТК, а также возле него останавливается большое количество общественного транспорта.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Локацию сложно назвать идеальной для размещения МФК, как и полностью неподходящей. С одной стороны, рядом район Марьина Роща, хотя и достаточно населенный, но в большей степени – аудиторией эконом-класса. В то же время, район связан с центром и близостью ТТК, и наличием новой станции метро «Марьина Роща». Таким образом, локация не самая очевидная для размещения крупного МФК.
Каков уровень конкуренции в офисном и торговом сегменте в данном районе?
Юлия Прокопенко
Район расположения проекта характеризуется низким уровнем конкуренции в сегменте коммерческой недвижимости. В окружении преобладают офисные комплексы класса В, а также морально устаревшие административные здания и бывшие производственные помещения, используемые под офисы, что логично, ведь у района нет сформированного делового имиджа и сильных «магнитов». Насыщенность торговой функцией в районе также невысока, однако, построенный рядом с метро ТЦ «Райкин Плаза» площадью около 80 тыс. кв. м также снижает привлекательность развития аналогичного ТЦ. Учитывая сказанное, а также удаленность от метро, востребованность как офисной, так и торговой функции в чистом виде, скорее всего не будет высокой, и целесообразно только в рамках реализации в составе МФК, имеющего полную внутреннюю инфраструктуру и способного обеспечить своих арендаторов всем необходимым. В свою очередь, торговая функция будет успешно функционировать благодаря синергетическому эффекту от соседства с офисами. В любом случае, для эффективного функционирования проекта необходимо тщательно проработать концепцию, уделив особое внимание балансу функциональных назначений, внутренней логистике и обеспеченности парковочными местами.
Андрей Васюткин
Конкуренция в торговом сегменте – умеренная. Основной конкурент в окружении Капитолия – «Райкин Плаза». Торговые центры расположены недалеко друг от друга, но объект от ГК Ташир расположен прямо между выходами из станции метро «Марьина Роща».
Александр Иерусалимов
Учитывая невозможность увеличения пропускной способности Шереметьевской улицы без реорганизации схем движения на пересечении с ТТК, без расширения Огородного проезда и эстакады над ним, можно прогнозировать только ухудшение ситуации. Если у застройщика нет хорошего плана по решению этой проблемы, то трудности у нового ТЦ точно будут и комфортен и конкурентен он будет только для посетителей, кто перемещается на метро и готов пройти от станции «Марьина Роща» 500 метров по эстакаде.
Клавдия Чистова
Конкуренция в офисном сегменте низкая, вблизи участка отсутствуют бизнес центры класса А.
Несмотря на то, что СВАО является третьим по обеспеченности торговыми площадями округом Москвы (397 кв.м / 1000 чел.), в районе участка конкуренция невысокая. Единственным конкурентом является ТРЦ «Райкин Плаза», который имеет более выгодную локацию за счет близости к станции метро. Данный район представлен в основном жилой застройкой, в непосредственной близости нет крупных офисных объектов. Основная часть бизнес-центров, если рассматривать северную часть Москвы за Третьим транспортным кольцом, расположена ближе к станции метро Савеловская. Среди крупных офисных проектов, которые заявлены к вводу в эксплуатацию в ближайшем будущем, можно отметить проект «Green Point» на Октябрьской улице компании О1 Properties, а также Савеловский Сити на Складочной улице компании MR Group.
Юрий Тараненко
В целом конкурентоспособность и успех проекта вполне вероятны и зависят от ожиданий девелопера.
Как вы оцениваете темпы коммерческого строительства и уровень перспективности СВАО для развития крупного девелопмента?
Юлия Прокопенко
В настоящее время темпы строительства коммерческой недвижимости в СВАО отстают от развития более престижных районов. Это во многом связано с наличием обширных промзон и желанием многих инвесторов развивать проекты в более популярных локациях. Тем не менее, тенденция к децентрализации коммерческой недвижимости и меры Правительства Москвы по улучшению качества градостроительной среды рано или поздно рано или поздно привлекут внимание инвесторов и зададут новый импульс в развитии округа.
Андрей Васюткин
На текущий момент, СВАО находится на 2-м месте по общему объему качественных площадей в ТРЦ среди округов Москвы (существенная доля их них приходится на ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино»), по обеспеченности – на 4-м. На стадии строительства находится лишь один крупный ТРЦ, ориентированный преимущественно на жителей СВАО – «Весна» (территориально расположенный в границах Мытищинского района). Перспектива для размещения крупных ТРЦ в округе сохраняется.
Александр Иерусалимов
Затрудняюсь ответить.
Клавдия Чистова
В СВАО, как и по Москве в целом прослеживается тенденция децентрализации. Крупные строящиеся торговые центры расположены за пределами МКАД – «Весна», «Premium Nord». С учетом высокой насыщенности округа торговыми площадями перспективными могут стать районные торговые центры, такие как ТЦ «ВДНХ», «Огород».
Юрий Тараненко
Затрудняюсь ответить.
Арендатор.ру от 06.02.2014 г.
