Группа компаний «Детский мир» продает своё здание на улице Большая Якиманка в центре Москвы. За объект, соседствующий с «Президент-Отелем» ритейлер намерен получить 50 млн долларов. Общая площадь галереи на Большой Якиманке составляет 7,5 тысяч кв.м., из которых арендопригодной – порядка 4 тысяч кв.м. В перспективе ГК может продать всё торговую недвижимость, находящуюся в собственности. Подробности проведения сделки и стратегию развития ритейлера обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете заявленную стоимость данного актива и его привлекательность для покупки?
Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar
Несмотря на близость к центру города, расположение объекта имеет ряд недостатков, в том числе, низкий пешеходный трафик, транзитный поток по Б. Якиманке, проблемы с паркингом.
Денис Николаев, партнер практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Заявленная ритейлером стоимость в 50 млн долл. США кажется вполне реалистичной. Учитывая его полезную площадь, полагаю, что при небольшом дисконте до 10% объект может быть реализован.
Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci
Несмотря на центральное местоположение, данный ТЦ нельзя назвать однозначно привлекательным торговым объектом: пешеходный поток отсутствует, парковка небольшая. Кроме того, расположенный рядом ТЦ «Гименей» уже занял нишу премиум сегмента. В любом случае без наличия фиксированного ДП от торговых арендаторов, объект вряд ли сможет быть продан более чем за 35-40 млн долларов. Чтобы продать его дороже, надо поработать над концепцей и позиционированием.
Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» ProConsulting GlobalLimited
Заявленная цена актива не выглядит сильно завышенной. Несмотря на небольшую полезную площадь, объект – безусловно, имиджевый. Поэтому у него будет всегда премия за локацию и формат. При приведенной к арендопригодному кв.м. стоимости, получается цена метра на уровне 12,5 долл. Если считать, что объект будет приносить инвестору не менее 1 тыс. долл. чистого дохода в год сарендопригодного кв.м. (после стабилизации потока), то 8% - допустимая доходность для объектов данного класса.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
Локация объекта отлично подходит для выбранного формата премиальной торговли. В сегодняшнем виде объект ориентирован на высокодоходную целевую аудиторию и может быть после продажи вполне успешен в этом же качестве. Даже при условии не самого высокого трафика средний чек и конверсия визитов в покупки достаточны для успешного функционирования магазина, что однозначно позволяет собственнику предлагать довольно высокую арендную ставку.
Под какой тип ритейла или иной функционал можно было бы удачно приспособить здание?
Анна Данченок
Потенциальными арендаторами могут стать любые специализированные функции, а также рестораны верхнеценового сегмента, розничные отделения банков и др.
Денис Николаев
Я считаю, что функционал объекта менять не стоит, ввиду его локации. Учитывая его физические данные (планировку, протяженность), а так же с точки зрения достижения наибольшего эффекта, логично «заселить» здание несколькими арендаторами, уверен, что с поиском желающих проблем не возникнет.
Яна Кузина
Вариантов использования остается немного: тематический торгово-развлекательный центр либо альтернативные концептуальные форматы выставок/ театров и мероприятий.
Наталья Круглова
На мой взгляд, детский магазин премиального уровня совершенно уместен в данной локации. В качестве альтернативы может быть рассмотрен вариант создания ТЦ, близкого по классу к ТЦ Гименей, расположенному по соседству. Полагаю, такой объект будет интересно взять под управление таким операторам, как Bosco или Jamilco.
Юрий Тараненко
Что можно было бы изменить – полагаю, объекту не помешает некоторый ребрендинг/реконцепция, чтобы еще раз заявить о себе. Кроме того, вероятно, объекту пошло бы на пользу внедрение более современных планировочных решений. В целом, объект перспективен и, скорее всего, найдет своего покупателя по заявленной стоимости.
В чём для ритейлера заключается выгода стратегии отсутствия собственной торговой недвижимости?
Анна Данченок
Объем инвестиций в приобретение объекта сопоставим с размером вложений сразу в несколько новых магазинов, что является профильным направлением бизнеса компании. В случае макроэкономических колебаний это позволяет снизить риски низкой ликвидности помещений и более гибко подходить к управлению развитием сети в целом.
Денис Николаев
Собственность или аренда – ситуация неоднозначная и для каждого решение будет свое. Отсутствие собственной недвижимости исключает затраты как на ее содержание (ремонт, налоги), так и на штат управления. Так же аренда дает возможность более легкой смены формата (расширение или сиквестирование), а иногда возможно и локации. Не исключено, что стратегия ритейлера в будущем нацелена на переход к интернет торговле и мобильность такого перехода при аренде явно выигрывает. Минусы аренды, безусловно, есть: это и отношения с арендодателями и более дорогая стоимость пользования по отношению к собственности, а иногда и потеря торговой точки ввиду неподвластных арендатору причин, что чувствительно для основной деятельности.
Яна Кузина
Затрудняюсь ответить
Наталья Круглова
Основываясь на показателях, которые продемонстрировал «Детский Мир» в 2013 г., можно отметить существенное повышение эффективности, достигнутое как за счет увеличения продаж (и в разрезе среднего чека, и по абсолютным значениям) и кардинальное снижения операционных затрат. Также сеть объявила о готовности к территориальной экспансии. Надо полгать, что ритейлер хочет сфокусироваться на своей профильной деятельности – торговле, и уйти от оперирования недвижимостью. Это высвободит ликвидность, которую сеть может направить на дальнейшее развитие и расширение географии присутствия и является разумным шагом для профессионального ритейлера. Возможные минусы этой операции я вижу во временном факторе: выход из активов в момент волатильности на рынках и раскручивания инфляционного сценария потенциально даст меньшие мультипликаторы и доходы, чем, если бы данное решение было имплементировано раньше или позднее пика турбулентности. Также, само по себе отсутствие недвижимых активов в собственности уменьшит привлекательность сети как заемщика (если не распространять на сеть преференции материнской компании – «Системы») и ритейлер будет вынужден принять на себя риски колебания арендных ставок на торговые площади (впрочем, их роста в обозримое время не ожидается).
Юрий Тараненко
Затрудняюсь ответить.
Арендатор.ру от 06.03.2014 г.
