Вопрос, посвящённый созданию и совершенствованию проектов комплексного освоения территорий, сегодня являются одним из наиболее активно обсуждаемых среди прямых и косвенных участников рынка недвижимости в России. Специалисты активно набирают опыт в проектировании схем освоения крупных территорий, заранее создавай задел для правильной синергии как объектов внутри комплексного строительства, так и всей площадки с окружающим городом. И всё же не стоит забывать, что всё это начиналось не со стройных и красивых схем созданных именитыми архитекторами с перспективой на десятки лет. Существовали и существуют примеры поэтапного развития КОТ. Бывает, что на площадке появляется один объект определённого формата, а затем в силу различных обстоятельств вокруг вырастают всё новые и новые элементы строительства. Насколько же эффективен и жизнеспособен вариант подобной работы с крупными или сложными участками под строительство?
Качественный прирост
Для превращения одиночного проекта в комплексный важно, чтобы образовалось необходимое совпадение сразу нескольких факторов. Во-первых, наличие свободной и пригодной (физически и юридически) для строительства земли вблизи. Во-вторых, желание и совпадение интересов собственников или концентрация всей территории в руках одного землевладельца. В третьих, коммерческий потенциал. В-четвертых, менее актуально, эффект синергии при работе с ранее возведенными объектами. К сожалению, совпадение первых трех факторов необходимо для превращения одиночного проекта в комплексный, но встречается достаточно редко – чаще всего на окраине города в зонах перспективного развития.
При этом фактически любой одиночный проект, расположенный в хорошей локации, востребованный рынком и имеющий рядом возможности для девелопмента или ре-девелопмента окружающей территории рано или поздно, скорее всего, «обрастает» набором близлежащих проектов. Планируя такой проект, меняющий «лицо» территории, инвесторы стараются по возможности купить участки по соседству и в дальнейшем и на них реализовывать успешные проекты. К примеру, рядом с «Химки Бизнес Парк» IKEA планировала построить отель. Степень разбросанности либо, наоборот, комплексного системного формат зависит от принимающих решения властей и лоббистских способностей девелоперов. В последнее время власти все больше внимания уделяют системному развитию территорий, что, при прочих равных, способствует повышению вероятности реализации принципов комплексного развития.
По словам Михаила Якубова, заместителя директора отдела стратегического консалтинга компании JLL, хороший актуальный пример – проекты «Энка ТЦ» на месте «Рамсторов» в Москве. «Изначально инвестор приобрел площадки большие по объему, чем было необходимо для строительства обычного торгового центра, и сейчас «Энка ТЦ» проводит полную реконцепцию – сносит уже устаревшие объекты и на и на их месте строит крупные МФК – первый такой проект комплексной застройки реализуется на Ярцевской улице и будет открыт уже в этом году», - отметил эксперт.
Другой вариант – это совмещение нескольких сегментов рынка недвижимости в проекте, который изначально предполагался моноформатным. Такой вариант сейчас актуален для Москвы и Московской области, где власти уже не согласуют просто проект жилой застройки – он обязательно должен включать значительный объем коммерческих площадей, а именно офисов – то есть рабочих мест для жителей этого района.
Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и аналитики группы компаний RRG, считает, что такая практика встречается в связи с поэтапным редевелопментом промышленных территорий. Сначала собственник реконструирует одно здание, потом другое и т.д. «Также перепрофилирование части офисных этажей в гостиничные и апартаментные имело место в 2009-2011 годах, когда спрос на офисы резко снизился, а гостиницы и апартаменты пользовались постоянным спросом. Этому же способствовала и политика московского правительства по ограничению строительства офисных площадей в центре города», - добавил Галеев.
С кем можно и нельзя
Выходит, что при должном внимании к деталям комплексная застройка «по цепочке» вполне может быть эффективной. И в этом случае в голове возникает резонный вопрос о то, каковы должны быть звенья этой цепи, и в какой последовательности их нанизывать на участок. На первый взгляд, наиболее очевидны, пожалуй, сочетания жилой застройки с торговыми центрами и спортивными центрами. Также часто встречающиеся комбинации - это совмещение гостиниц с крупными развлекательными центрами, привлекающими посетителей даже из других городов, или с выставочными/конгресс центрами. Крупные офисные кластеры также при достижении определенной критической массы сотрудников, зачастую нуждаются уже не просто в сопутствующей инфраструктуре, а в полноценном торговом центре, а также в гостинице.
По мнению Сергея Шиферсона, коммерческого директора компании City&Malls PFM, на московском рынке чаще всего появляются проекты торгово-офисных центров: Метрополис, Калейдоскоп, вышеупомянутый «Смоленский пассаж» и т.д. «В рамках одного проекта возможно сочетание торговли, офисов, гостиницы и апартаментов. В настоящее время самый крупный пример такого многофункционального комплекса - это Москва-Сити. Этот проект также развивался пофазово: сначала офисы, апартаменты, гостиница, потом был введен в эксплуатацию торговый центр. В состав этого многофункционального комплекса входят также выставочные площади «Экспоцентра». Таким образом, территория вокруг популярного выставочного комплекса со временем развилась в торгово-деловую зону и это как раз удачный пример комплексного развития территории, начавшееся с одиночного проекта выставочного комплекса», - заключил Шиферсон.
Если говорить о от месторасположения конкретной площадки, то чем ближе она к центру, тем больше форматов там может быть востребовано. Коммерческая недвижимость гораздо более чувствительна к расположению к локации в центре города или у метро, чем жилье. Для жилой недвижимости это будет влиять на цену продажи, тогда как для коммерческой это будет камнем преткновения – возможно полное отсутствие спроса.
Сергей Маринин, управляющий партнер SMT Developments, отмечает, что в мировой практике не сформировалось единого мнения относительно целесообразности и эффективности «миксования». «МФК получают преимущества перед монофункциональными объектами в случаях, если удается достичь синергии от объединения функций, можно снизить удельные затраты на кв.м., связанные с покупкой и подготовкой участка, и увеличить масштаб проекта. В тоже время МФК сложнее в проектировании и не всегда эффективны, если есть сложности с формированием транспортной схемы, недостаточно парковочных мест или возникают конфликтующие потоки. Это в первую очередь относится к проектам, реализуемым в условиях стесненной застройки – редко удается поучить объект с полноценным функционалом. Для комплексного освоений территорий все недостатки можно свести к нулю при условии проработки генплана еще на стадии концепции. Правда в этом случае не всегда удается вносить изменения по ходу реализации проекта без ухудшения его качества», - заявил специалист.
Однако при этом не стоит забывать, что, как и в гардеробе – здесь разные элементы могут, как хорошо сочетаться, так и вовсе не подходить друг другу. Первое, что приходит на ум, это то, что складские проекты сложно совместить с чем-либо другим. Для их функционирования требуются специфические транспортные условия, которые для города неприемлемы.
Одним из основополагающих условий в комплексном освоении является наличие единой концепции и поддержание определенной внутренней среды для четкого позиционирования на рынке. К примеру, зачем располагать, в бизнес-пространстве объекты, направленные на проведение семейного досуга (аква-парки, океанариумы и пр.). Это приведет к диссонансу функциональные зоны, будет нарушена синергия объекта.
По мнению ЮлииГорловой, директора департамента консалтинга Colliers International, жилая застройка и гостиницы практически не имеют синергии между собой, так же как промышленные /складские проекты и торговые центры. «Их можно размещать в рамках одной территории, но они не генерируют спрос друг для друга. Совсем неудачным является расположение жилой застройки и очень крупных спортивных объектов, таких как футбольные стадионы, из-за соображений безопасности и общего имиджа территории. Казино и игорные зоны также не коррелируются с жилыми кварталами, по схожим причинам», - добавила специалист.
Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, уверена, что промышленность и логистика – часто враги других функциональных типов недвижимости. «Тем не менее, во многих проектах они прекрасно уживаются между собой и даже дают необходимую синергию. Офисы и жилье достаточно непросто увязать в рамках одного проекта, если только эти проекты не расположены в деловых субзонах или они не взаимоувязаны между собой в рамках единой целевой аудитории», - подытожила эксперт.
Немаловажны в вопросах совмещения форматов и физические масштабы проекта. Как правило, чем меньше объект, тем сложнее «миксование». Небольшие здания всегда более эффективны, если имеют только один вид использования, имея ввиду именно вид использования, а не сопутствующие функции, которых может быть сколь угодно много, и все зависит только от спроса потребителей, связанных с основной функцией.
По мнению Сергея Маринина, основные сложности всегда связаны и распределением потоков и конструктивными особенностями. «Например, довольно сложно совмещать развитую торговою часть с офисами и гостиницей наверху, особенно при большой высотности. Это связано с различающимися требованиями к базовому шагу колонной сетки, требованию к разделению входных групп и путей эвакуации и многим другим причинам. Но, несмотря на это примеры эффективного совмещения таких функций существуют, и не мало», - заключил Маринин.
Еще одна важная характеристика комплексных проектов, которая может разрушить всё схему – это протяженность во времени реализации. Девелопер на первичном этапе несет очень большие затраты (подготовка участка, возможный снос существующих строений, развитие инфраструктуры и т.п.), тогда как доходы растянуты на весь период реализации проекта. Помимо этого нужно учитывать, что рынок движется циклично, и любой длительный проект попадает на кризисные периоды, то есть на снижение спроса.
Да и вообще, сложности в таких проектах могут быть самые разные. К примеру, отсутствие единой концепции и заранее проработанного генплана не позволяет или затрудняет реализацию некоторых типов объектов на поздних стадиях развития. Но самые большие сложности могут возникать в связи с тем, что здания, сооружения или отдельные помещения проданы. Цена их выкупа становится непомерной, а договорится о совместной развитии часто невозможно.
Выросли и окрепли
Если оглянуться назад во времени и осмотреться, то можно найти отличные примеры работоспособности схемы постепенного освоения территорий. Не совсем типичный, и, тем не менее, достаточно интересный проект в районе Марьиной Рощи – изначально театр «Сатирикон», теперь оброс новым зданием школы сценических искусств, а также одноименным ТРЦ «Райкин Плаза». Примечательно, что объединяет все три объекта небольшой парк, а в непосредственной близости не так давно открылась станция метро. Другой пример – Винзавод, Флакон, и позже Арт-Квартал – по сути, целый кластер, выросший на базе первого в этом районе подобного проекта.
По словам Елены Антроповой, руководителя проектов практики «Девелопмент» Консалтинговой группы «НЭО Центр», среди примеров постепенного развития комплексного освоения можно выделить самый яркий масштабный проект Крокус Сити - от гипермаркета «Твой Дом» территория развилась до многофункционального города-спутника Москвы. «Менее масштабные, но не менее значимые примеры: Метрополис (удачная концепция и правильный маркетингторгового центра повысило привлекательность района и его развитие, в настоящее время рассматривается строительство дополнительной офисной составляющей), Красные Холмы (строительство офисных объектов и далее гостиничное здание и конференц-центр)», - отметила эксперт.
Мария Стольникова директор по развитию направления стратегического консалтинга компании CBRE, в качестве региональных примеров приводит, микрорайон «Седьмое небо» в Нижнем Новгороде, или микрорайон «Крутые ключи» в Самаре.
Москва-Сити во многом также показательный пример постепенного развития территории, где с увеличением ввода высококлассных офисных площадей увеличивается реальный спрос на торговую инфраструктуру и гостиницы. Все функции, которые есть сейчас в Сити, были запланированы, однако проект «ожил» и стал по-настоящему интересен арендаторам магазинов и рестораном столько 5-6 лет спустя ввода первых зданий. Менее масштабным, но также хорошим примером присоединения синергетически связанных функций к уже существующей застройке является строительство жилого дома и небольшой гостиницы для сотрудников и гостей ОЭЗ «Алабуга» в Татарстане. Эта крупнейшая в РФ ОЭЗ (2000 га) начала развиваться в 2005, и сейчас, с ростом числа резидентов, сотрудников и посетителей возникла необходимость в таких объектах инфраструктуры.
Как правильно комплексовать
В общем и целом, качество комплексных проектов растет, география расширяется, уходя все дальше от центра и за пределы МКАД. Офисный девелопмент уже сейчас активно «бежит» за парковкой – то за пределы ТТК, а теперь все активней к МКАД. Нам следует ожидать самых разных проектов – ни жилье, ни торговля, ни даже офисы и гостиницы уже давно не тяготеют к центру. Это позволяет успешно комбинировать любые функции в зависимости от спроса той или иной территории. Будущее комплексного строительства в основном зависит от устойчивости нынешней градостроительной политики – если вектор полицентризма окажется долгосрочным – то мы увидим характерное для развитых городов превращение промзон в общественно-деловые и жилые районы.
Яна Кузина, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, считает, что в Москве профилирующей функцией при КОТ однозначно должно стать жилье, а форматы и микс торговли, офисов и гостиниц будет определяться местоположением. «В Московской области мне кажется более рациональным создание, прежде всего торговой инфраструктуры для жилой функции, а вот офисы и гостиницы с трудом найдут своих клиентов ( единственное исключение могут составить места ТПУ)», - подчеркнула Кузина.
Мария Стольникова, директор по развитию направления стратегического консалтинга компании CBRE, говорит о том, что для города идеальным вариантом является случай, когда власти и девелоперы просто придерживаются принципов КОТ и комплексного освоения территорий, не затрудняющего транспортные потоки. Непосредственно баланс функциональных площадей в данном контексте является вторичным. «Безусловно, целесообразно увеличение в городе садово-парковых пространств, в том числе на основе использования водной глади Москвы-реки, других тематических развлекательно-образовательных зон, кластеров с ориентацией на развитие научного потенциала. В меньшей степени желательно продолжение активного жилищного строительства», - заключила Стольникова.
В итоге, не так уж и важно каким образом формируется КОТ, заранее и тактически или постепенно и по мере изменения ситуаций. В обоих случаях можно как преуспеть, так и всё испортить. А главным показателем того, что задача исполнена правильно можно считать факт того, что для людей, которые живут и работают в подобных кластерах, создаются все максимально комфортные условия существования. Если территория освоена действительно комплексно и действительно гармонично, то человеку практически можно и не покидать такой район.
Сергей Михайлов,
Арендатор.ру от 18.03.2014 г.
