Логистика, которую готовят для посетителей девелоперы торговых центров, на первый взгляд противоречит пирамиде Маслоу, но при этом отлично работает. Потребность в пище здесь вроде бы аккуратно отводится на второй план, но в ходе успешной «режиссуры» перемещений, посетитель неумолимо оказывается на самом верху торгового центра в ресторанном дворе ─ фуд-корте.
Где-то там, наверху
Следуя этой логике, когда посетителя ведут через тернии утомительного шопинга к отдохновению и пище, фуд-корт (от английского food ─ «еда» и court ─ «двор») размещается на последнем этаже торгового центра. Причем, как подчеркивает Марина Малахатько, директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL, как можно дальше от эскалаторов и лифтов: «Цель абсолютно прозрачна – пока посетитель идет к еде, он может заглянуть еще в несколько магазинов».
В фуд-корте работают сразу несколько кафе и ресторанов, имеющих общий зал. При этом ресторанный двор — один из якорных арендаторов торгового центра, подчеркивает Сергей Шиферсон, коммерческий директор City&Malls PFM: «Поэтому задача команды, работающей над проектом торгового центра, разместить фуд-корт так, чтобы на пути к нему покупатель прошел бы достаточное количество магазинов. Его размещают на значительном удалении от входа, в наименее удобных для торговли местах». В трехэтажных торговых центрах фуд-корт размещается на третьем этаже, в подземном центре - на самом нижнем уровне, в одноэтажном — в середине.
От 10 до 30 процентов посетителей идут в торговый центр специально, чтобы перекусить и отдохнуть, а в некоторые ТЦ и 90 процентов приходят вовсе не за покупками, приводит свои данные Олег Байкин, заместитель директора по брокериджу NAI Becar(Москва): «Так что именно необходимость провести покупателя по большинству торговых коридоров — основная причина размещения зоны фуд-корта на последних этажах. К тому же, его легче разместить на последнем этаже по техническим причинам, поскольку этой зоне требуется специальная вентиляция».
Техническая составляющая важна для успешного функционирования ресторанной зоны и по другим причинам: условия на фуд-корте должны быть комфортными и располагать к спокойному отдыху, ограниченному разве что часами работы торгового центра. Так, если фуд-корт находится в районе террасы или под световым фонарем, она фактически обеспечена ее вторым светом — это сильно увеличивает температуру воздуха в этой зоне, и посетителям будет здесь некомфортно находиться. В этом случае понадобится дополнительная вентиляция и хорошее кондиционирование.
Птица, бургеры и пицца
Современный общепит в торговых центрах не выглядит собранием дешевых забегаловок: забота о посетителях заметна во всем. Если раньше основной смысл этой зоны виделся в том, чтобы посетитель быстро перекусил и двинулся дальше, сейчас его пытаются удержать подольше в приятных условиях. «Никто больше не покупает дешевую неудобную мебель, — говорит Марина Малахатько, — Фактически, фуд-корт сегодня — это недорогой ресторан в open space. Большое внимание уделяется дизайну, оформлению — комфорт и уют важны во всем». Если зона спроектирована успешно, посетитель ТЦ, в составе которого есть кинозал, вполне может провести в ресторанном дворе до 40 минут. Дело в том, что чем дольше посетитель находится в самом торговом центре (а посещение кинотеатра, естественно, это время увеличивает), тем больше времени он склонен отводить и на посещение кафе. Впрочем, если фуд-корт неудачно расположен, плохо вентилирован, а среди арендаторов — неизвестные бренды, он может пустовать даже в успешном концептуальном торговом центре.
Так что в интересах торгового центра приглашать грамотный пул арендаторов. По словам Резеды Садритдиновой, старшего консультанта отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield, есть традиционно наиболее сильные игроки среди операторов общепита, это, как правило, международные сети и сильные федеральные бренды: «При выборе операторов очень важно сделать такой фуд-корт, который предложил бы посетителям разнообразный набор кухонь: бургеры, блюда из курицы, русские блюда, пицца, суши и так далее».
В популярный пул арендаторов входят сети BurgerKing, KFC, McDonald’s, Теремок, Sushilka, AsianWOK, Wendy’s, Sbarro, Крошка Картошка, Баскин Роббинс и другие, рассказывает Сергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium: «Этот пул регулярно пополняется. Обязательных участников нет, однако большинство арендодателей стараются разместить у себя именно популярных операторов». У всемирно известных сетей фаст-фуда (BurgerKing, KFC, McDonald’s) есть свои поклонники, которые могут посетить торговый центр, чтобы поесть, а попутно зайти и в магазины.
«Обязательны для фуд-корта любого торгового центра бургеры, блины, картошка, реже — пицца. На них уже «наслаиваются» нестандартные концепции, включая различные виды восточной кухни (кавказская, узбекская, арабская), азиатской (индийская, китайская, вьетнамская, суши). Сейчас мы наблюдаем «бум» китайской кухни (например, Wok to Walk), ведь за сравнительно небольшую цену потребитель получает внушительное по размеру блюдо», — рассказывает Марина Малахатько. Но, несмотря на все веяния моды, наиболее успешными остаются точки, предлагающие бургеры — даже три разных «бургерных» оператора смогут соседствовать в рамках одного фуд-корта. К слову, с точки зрения как девелопера, так и потребителя всегда лучше иметь по два оператора одной и той же концепции, ведь, конкурируя за спрос, они будут поддерживать качество еды и сервиса на высоком уровне.
Поел — купи игрушку
Существуют различные фуд-корты, но, как правило, там не менее пяти кухонь, отмечает директор департамента группы компаний RRG Юрий Тараненко. Если кухонь меньше четырех, полноценным якорем фуд-корт просто не будет. Да и четыре кухни — минимум для ТЦ площадью порядка 10-15 тысяч квадратных метров».
В среднем, по данным JLL, организуют от восьми до 15 кухонь, но с учетом как московской, так и мировой тенденции меньше готовить дома и больше ходить в различные заведения, сейчас увеличивается как число кухонь, так и размер ресторанной зоны в целом. «Так, если раньше нормой считалась зона фуд-корта площадью 500 квадратных метров и шесть-семь кухонь на ней, то сейчас площадь увеличилась в среднем до 1,2 тысячи «квадратов». Если мы говорим о хорошем торговом центре арендуемой площадью 40 тысяч квадратных метров, то сейчас в нем размещают 15-20 кухонь, и они все будут работать», — утверждает Марина Малахатько.
Обычно фуд-корт располагается в тех зонах ТЦ, которые наименее привлекательны для обычных торговых арендаторов. Некоторые арендаторы расценивают соседство с фуд-кортом как минус, но определенные категории, напротив, вполне могут извлечь для себя пользу от такой особенности местоположения. «Все зависит от того, чем именно вы хотите торговать рядом с зоной фуд-корта. Я бы не советовал в этой зоне открывать магазин одежды. А вот разместить магазин, торгующий кофе, чаем, сувенирной продукцией, музыкальными и видео-дисками, книжной продукцией — будет разумно и эффективно», — поясняет Олег Рыжов, генеральный директор ROSS Group.
Магазины одежды особенно не любят размещаться у фуд-корта, поскольку ткань хорошо впитывает запахи, добавляет Сергей Камлюк. А оптимальные соседи — это магазины игрушек, спортивные товары, книги, подарки, аксессуары. «Такое расположение арендаторов рассчитано на эмоциональные покупки (например, после еды ребенок попросит родителей зайти в магазин игрушек). Ставки на такие площади в большинстве случаев ниже, поскольку покупателя сложнее «заманить» на последние этажи ТЦ», — говорит эксперт.
Дорогой сосед
Фуд-корт обычно платит заметно больше, чем другие операторы, располагающиеся на том же уровне. В среднем, как говорит Сергей Шиферсон, ставки для операторов фуд-корта составляют от 1000 до 2500 долларов за квадратный метр. По данным JLL, минимальная ставка в самых простых ТЦ обычно составляет порядка 1500 долларов за «квадрат», но чаще ставки находятся в диапазоне 1,8-2,5 тысячи долларов и выше. «При этом операторы платят высокие эксплуатационные расходы — 200-300 долларов за квадратный метр в год — больше, чем другие арендаторы. Такие эксплуатационные расходы учитывают стоимость уборки и обслуживания всей территории фуд-корта, которая требует ее чаще, чем другие зоны ТЦ», — подчеркивает Марина Малахатько.
Схемы сделок различаются в каждом отдельном ТЦ, поскольку здесь все зависит от арендодателя. Где-то практикуются комбинированные сделки: за аренду общей зоны назначена, к примеру, одна ставка, которую арендаторы фуд-корта платят вместе, а за свои торговые зоны каждый арендатор платит в отдельности. «Бывает и так, что общая зона со столиками предлагается арендаторам в качестве бонуса, если в уже открывшемся ТЦ арендатор на фуд-корте сменяется, то за столики он уже обычно не доплачивает - они достаются от предыдущего» - рассказывает Сергей Камлюк.
Если говорить об арендных ставках на последнем этаже торгового комплекса, то магазины, расположенные ближе к фуд-корту, обычно платят более высокую арендную ставку, чем «точки», расположенные в глубине этажа, подчеркивает Светлана Чернышева, менеджер проектов компании Astera в альянсе с BNP Paribas real estate. Среднюю величину разницы в ставках для операторов фуд-корта и прочих операторов подсчитать не так просто: формирование ставки может зависеть и от расположения помещения, и от величины доходов арендатора. «Но практика показывает, что ставки на фуд-корт примерно равняются ставкам на самые дорогие места в самом проходимом месте на первом этаже», — подводит итог Олег Байкин. Фуд-корт всегда платит много, и чаще всего — больше, чем любой из магазинов в торговом центре.
Валерия Семенова,
Лента-Недвижимость от 20.03.2014 г.
